评估初探

百家争鸣

评估初探
    自2001年国务院颁布新的拆迁条例规定：房屋拆迁必须评。由于人们对房屋评估知识不为人知，故在拆迁诉讼、争议过程中对评估结果的质疑较少；由于缺乏专业知识，即使对评估结果有质疑也不知评估问题出在哪里，对评估结果申请复核往往抓不住问题要害。本文就评估知识、一般而言评估结果存在哪些问题作浅略的阐述。希望能起到抛砖引玉的作用。
   
   1 何谓房地产评估
    所谓房屋评估是指在评估时点，以房地产为对象，对其商品价值的货币表现进行估测的过程。换言之，是指房地产估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学驹估价方法，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，对房地产最可能实现的合理价格作出推测与判断的过程。
   
   　　房地产价格评估的成果集中表现为评估价。评估价的性质是由价格评估的性质决定的。房地产价格评估既是一门科学，又是一门艺术，既需要系统的理论和方法，也需要经验和灵感。但价格评估又不是对房地产价格的纯粹主观给定，它是要把房地产客观实在的价值通过评估能动地反映出来，因而是一种有估价规范或标准的技术性工作。
   　　
   　　由此可见，房地产评估价格不是市场实际交易价格，而是模拟市场交易的一种推测价格；它不是纯粹主观的空想价格，而是有客观依据，兼带若干主观色彩，并有实际经济意义的有用价格。
   
   2 评估时点和评估作业时间
    由于不同时期的建材、税收和劳动力价格有所不同，为准确、合理评估房屋价格，必须确定一个时间点。这个时间点就是评估时点。就拆迁、征收而言：房子建造在先，评估时点在后；确定评估时点后实施评估。
   
   3 房屋成新价
    使用完全相同的建材建造评估对象房屋的费用总和、各项税费总和、支付劳动力价格总和等费用构成房屋新置价格在同样区位，新建同样房屋所必需的所有支出，哪怕是一枚钉子、一块木板；然后依据房屋新旧程度折算出房屋成新价。
   
   4 房地产评估价应当包括土地使用权因素
    房屋建造在土地上、土地使用权也有价值，房地产评估价应当包括土地使用权因素。
   
   5 拆迁补偿金额由房地产评估价格确定　　
    《拆迁条例》第二十四条规定： 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
    《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十三条　（居住房屋的货币补偿金额）规定：拆迁居住房屋，货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场评估单价和被拆除房屋的建筑面积确定。
   
   　　 6 征收补偿金额也由房地产评估价格确定
    《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条规定：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
    《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
   　《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十五条第一款规定：被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。第二十五条第一款规定：（房屋征收价值评估）被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。
   
   7 影响房地产评估的因素
   
   7.1 房屋所在区位、地段因素
    上海市房屋地段等级分以下六个等级：一级地段：东至中山东一、二路；南至金陵东路；西至河南中、南路；北至北京东路。
   
   　　二级地段：一级地段向外，南至复兴东路、西藏南路、肇周路、徐家汇路、肇嘉浜路到徐家汇；西至徐家汇、华山路、江苏路、向东折入愚园路，再向北折入乌鲁木齐北路；北至新闸路，向北折入石门二路、恒丰路、天目西路、共和新路、虬江路、宝山路、四川北路、东江湾路、甜爱路、沿鲁迅公园东围墙至欧阳路、大连西路；东至曲阳路、四平路、溧阳路，沿虹口港至黄浦江边。　　另外包括徐家汇、曹家渡、提篮桥、老西门地段。
   
   　　三级地段：二级地段向外，东至腾越路、隆昌路、营口路；北至松花江路、中山北路；西至中山西路，漕溪路；南至龙漕路、龙水北路、龙华西路，沿龙华港至黄浦江边。
   　　浦东新区南至川杨河、云台路、浦东南路、东方路、龙阳路、杨高路、罗山路、张杨路；东至沪东新村、浦东大道；北至东沟港、黄浦江边。包括花木地区内环线以内部分、上南新村。
   
   　　四级地段：三级地段向外的浦西市区部分(闵行区、宝山区、嘉定区、金山区除外)；浦东新区内环线以内三级地段以外的地区；浦东新区的川沙城厢镇、高桥镇、北蔡镇以及杨思、三林、艾镇、六里、金桥、张桥、东沟、张江等城镇生活区和已开辟或正在开辟的住宅小区(如莱阳新村、金杨新村等)。
   
   　　五级地段：闵行区、宝山区(除长兴岛、横沙岛)；嘉定区城厢镇、江桥、封浜、安亭、南翔；金山区石化地区。
   
   　　六级地段：宝山区、嘉定区、金山区五级地段以外的地区；浦东新区三、四级地段以外的地区；郊县城镇。
    房屋地段、区位是左右房屋评估价的重要因素。
   
   7.2 房屋类型、容积率因素
    现有居住房屋类型有别墅、公寓、农村住宅、新里、旧里、简屋。建造一平方别墅的价格要比简屋高。迄今为止，只有房屋价值因临近使用期限的到来而逐渐下降外，土地价值日益上涨。确定房屋类型的正真意义在于确定房屋所在土地面积的容积率。
    例如：一栋只有一层楼的别墅占地120平方米、花园面积120平方米。其容积率为0.5.（容积率=别墅占地面积120平方米÷土地使用权面积240平方米）且购入土地使用权，所签订的受让转让合同中必定有退让部分面积作为道路和公共用地。实际土地使用权面积大于240平方米，因此实际容积率比0.5低，既购入别墅房屋1平方获得土地使用权2平方以上。相反购入的公寓容积率为3-7，也就是说购入3平方米公寓获得1平方土地使用权，或者购入7平方米公寓获得1平方土地使用权。
   
   7.3 房屋类型和新置价格因素
    扣除土地使用权、容积率因素，房屋类型对新置价格因素影响不大。同一评估时点建材价格、劳动力价格、税收是同一的，只是材料用量、种类、施工方法不同而已。而且在现在的含土地使用权的房屋价格中，新置价格所占比例不大的情况下，差价不会大于3000元/平方米。
   
   7.4 房屋所在区位地段的环境
    居住房屋还受房屋周边交通、商业、公交、商业及医疗设施、人气、历史沿革、人文因素的影响。
    上网查询上海的房屋价格可以发现：如今上海静安、黄浦、长宁区、浦东陆家嘴地区的居住房屋要比杨浦、宝山、虹口区高。这就是受交通、商业、公交、商业及医疗设施、人气、历史沿革、人文因素的影响的结果。