童大焕：中国底特律 鬼城

博讯螺杆

他山之石可以攻玉。底特律的破产给正在做着城镇化美梦的中国敲响警钟。底特律政府的财政破产缘于工业的衰败和人口的迁出，归根结底是人口迁出。中国城镇化的危机则同时缘于迷信工业造城和迷信政府规划，以为政府有点石成金的手。它存在几个很大的误区：第一，迷信政府规划甚于尊重城市发展规律，对大城市化心存畏惧，对小城镇化情有独钟；第二，迷信工业造城，忽视服务业造城和城市自我创造工业与服务业。第三，迷信政府主导的“区域均衡发展”乌托邦，把大量资金和土地浪费在无效的新区建设和小城镇开发上。第四，政府官员的短期政绩需求和开发商在一线城市拿不到土地一拍即合，导致“造城运动”争先恐后不顾后果。

    美国媒体援引的最新数据显示，从2010年至今，全美国已经有36个城市申请破产。如果不是中国特殊发展阶段下的特殊管理体制，当下中国很多小城镇政府财政事实上已经破产或者正在大踏步走在破产的道路上。先看几个实例：

    4万亿后遗症。2013年4月29日新民网转《中国企业家》报道：宽阔的马路上没有车流，锈迹斑斑的钢筋斜插在天空，烂尾建筑外的防护网游魂似的随寒风摇曳。这不是某部末世灾难片的外景地，而是摄影师记录下的营口沿海产业基地2013年4月5日的街头景象。这些照片似乎在告诉我们一个不敢相信的事实，而且与之相似的事情每天都在三、四线城市里发生。上一轮4万亿救市计划所造成的三、四线城市土地出让过剩的后遗症尚未解决，新一轮（“新型城镇化”下）巨量土地供应狂潮已经席卷而至。开发商们摩拳擦掌，准备分享房地产行业最后一场饕餮盛宴。“这或许是房企们最后一轮机会。”首创置业董事长刘晓光在一次会议上如是说，他认为房企们应研究如何将地产与产业相结合，在这一轮城镇化过程中寻机扩张。

    但刘晓光应该不会想到，在距离北京不远的辽宁营口，他的老部下李兵在沿海产业基地经营地产已经6年，如今却走得步履艰难。

    沿海产业基地是辽宁省“五点一线”沿海经济带园区之一，最初建立在一片废弃的盐田和滩涂之上。2007年，五矿集团在这里圈下30平方公里土地，成立了五矿（营口）产业园。作为园区副总经理，李兵一直负责地产板块的运营。他说，自己眼见着这个城市的兴起与发展，却阻挡不了它渐渐走向萧条。“他们迟早会发现，地价便宜是没有用的。”李兵告诉《中国企业家》。

    李兵一直坚持，应该由产业带动地产来发展。像沿海产业基地这样的新城区，人口基数为零。只能通过招商引资的方式，通过引入产业带来就业人口，进而带动第三产业兴起。整个区域盘活之后，顺势可以进行住宅开发。但是，五矿产业园自己的“小算盘”打得再精，也抵不过大环境的变化。土地出让热情高涨的三、四线城市与被挤出一线城市的开发商一拍即合，形成全国范围内的住宅三四线及以下城市住宅用地供应过量热潮。根据中国指数研究院数据，2009年-2012年，营口市辖区累计出让住宅用地逾9000万平米。在其选择的全国一线至三四线300个城市中，营口市土地出让面积位居第四，亦是TOP10排名中唯一一个四线城市。其它因巨量土地供应而知名的南通、佛山甚至贵阳等地，出让的住宅用地规划建筑面积也都还不到营口的七成。

    如今，所谓以产业带动地产的理念早已被市场所颠覆。2007-2012年，营口住宅投资从22.84亿元上升至240.40亿元，5年间增长逾十倍，而扣除掉房地产投资后的全市固定资产投资总额5年间增长还不到2倍。

    官方数据显示，2009-2012年期间，营口商品房年均成交量逾500万平米。以此计算，同一时期营口放量供应的9000万平米住宅用地被消化掉还需要15年。巧合的是，在中西部城市遵义，已经推向市场的楼盘住宅建筑面积总量超过3000万平米，按照遵义年均销售量在200万平米左右推算，遵义市存量住宅消化期也要15年。饶有趣味的是，遵义的开发商认为贵阳花果园这样的项目“玩得太大”，而营口的房企又对遵义保利这种将1500万平米体量的大盘建在一个空城之上的做法表示费解。

    估计会有很多人不赞成鬼城论，认为只是超前建设和开发，就像当年的浦东新区。现实中的确有很多地方是通过“筑巢引凤”吸引产业和人口的，但浦东新区的成功，关键在于它的超前发展暗合了城市化发展的潮流，暗合了人口向一线城市聚集的发展方向。而在人口流出地区超前发展，最终结果只能是沦为空城。

    很显然，随着三四线城市住宅需求最开始十几年（以1998年开始城市住宅私有化为标志）的“盲目井喷期”过去，随着“人聚财聚人聚产聚人聚业聚的”新觉醒期到来，随着农村和三四线以下城市人口持续向大都市聚集，神州大地上的“鬼城”会越来越多，与之相适应，会有很多开发商（包括本地开发商、一线品牌开发商和外地各种开发商）破产，会有越来越多的城市政府面临底特律一样的财政危机。

    曹妃甸。曹妃甸也是工业造城的一个典范。2012年1月30日，河北省委、省政府专题研究部署加快推进曹妃甸新区开发建设，并要求各相关单位现场表态支持。工商银行唐山分行拒绝表态支持后，唐山市一度要求终止工行在唐山开展业务。之后，中国工商银行总行以停止工行对河北省的全部贷款相要挟，此事才低调收场。

    该消息源自2013年5月26日《21世纪经济报道》，报道题为《唐山曹妃甸工业区烂尾 巨额债务每日利息超千万》。曹妃甸曾经是何等英武神勇，谁会料到它几乎在一夜之间全线进入休克！位于渤海湾西侧、隶属河北第一经济强市唐山、规划面积380平方公里的曹妃甸工业区，自2003年启动开发建设以来，累计填海造陆超过230平方公里，总投资超过3000亿元，高峰时期号称日均投资4亿元，一度被称为“中国最大的单体工地”、国家级循环经济示范区。它不仅承载着唐山城市和产业双重转型的“蓝色之梦”，亦在某种程度上决定着河北建设沿海经济强省战略的成败，更被视为重塑京津冀区域发展格局的战略之举。

    然而，似乎是一夜之间，曹妃甸就从荣耀的巅峰坠落，挣扎于生死边缘：原计划构建的四大支柱产业——大港口、大钢铁、大化工、大电力——正在落空，而早期用于基础设施开发的巨额投入，正迎来偿债高峰期，紧绷的资金链随时有断裂的危险。

    我不认为曹妃甸有多少还魂的可能，在它之前，已经有很多空城、鬼城、烂尾城被市场之水拍死在沙滩上。曹妃甸因为投资投得更猛，也只能死得更惨。每日超千万元的还债额，并不是它的全部。曹妃甸的融资结构中，包括银行委托贷款在内的银行金融机构融资只占2/3左右，还有1/3是民间融资，其中主要是基金。此外，曹妃甸还有大量的施工方垫资建设。因此，谁也不清楚曹妃甸的债务规模究竟有多大。这就跟谁也不清楚今天地方债务规模究竟有多大一模一样。

    鄂尔多斯康巴什新城。鄂尔多斯康巴什新城恐怕是最早也是最其名的“鬼城”。它一度因“羊（毛）煤（优质露天煤矿）土（稀土）气（天然气）”而扬眉吐气，人均GDP一度超过中国香港地区。暴发后的鄂尔多斯也一心造城。但市场并不买账，城造好了人却不见影踪，由此得到“鬼城”称号。随着国内经济下滑和煤炭价格下跌，除了“鬼城”，鄂尔多斯又多了“债城”的名号。鄂尔多斯的地方债规模，到底有多大，目前尚无标准的权威数据。但据一些学者的估算，不管是4000亿元的偏高估计，还是2000亿元的保守估计，都是当地政府的难以承受之重。
    《新京报》2013年7月10日评论文章显示，自2012年底开始，鄂尔多斯有的区政府，需要靠向大企业伸手借钱，才能给公务员发工资。有企业甚至表示，为了躲避当地政府借钱，打算把企业总部迁到其他地方。这无疑将使鄂尔多斯雪上加霜陷入恶性循环。鄂尔多斯2013年前五个月，财政总收入呈现急速的负增长，同比降低15.8%。

    “鬼城”名单越来越长。中国的很多事情往往让大多数人看不懂，一边是实际城市化率才35%，很多人在抱怨城市高房价买不起房，另一边却出现大量的房屋过剩，甚至于出现几乎整座新城空置的空城、鬼城现象。

    2013年7月18日时代周报消息，通过目前的公开资料，我们至少已经确证有12座鬼城，其中内蒙古独占四座，分别是鄂尔多斯的康巴什新区、呼和浩特清水河、巴彦淖尔和二连浩特；河南则有郑州郑东新区、鹤壁、信阳；辽宁有营口，江苏有常州和镇江丹徒，湖北十堰，云南呈贡。

    一边是大量房子无人居住，一边是大量流动人口没有房子住。2013年7月，北京东三环外的首城国际中心一套100平米左右的房子，月租金已经高达2万元了。这个价格让我吃惊不已，原来是这套房子被层层叠叠隔成了蜜蜂一样的蜂窝状，里面住了24人之多！可是大量鬼城空城的房子，想必是你倒贴请人来住，人家都不来住。

    之所以造成这种状况，根本原因是城市规划对于人口规模预判不准确，甚至根本无视“人聚财才聚、先有人后有城”的城市发展规律，从政府到开发商，迷信政府力量，却不知道不符合城市和社会自身发展规律的一切行为，都会遭到规律无情的惩罚。

    鬼城遍地出现、而且以后还会有越来越多的鬼城空城被暴露无遗，这个现象再清晰不过地揭示了一个城市发展的基本规律：区域均衡发展是一个空中楼阁，一个根本不可能实现的乌托邦。传统的筑巢引凤思路将被城市化自身的规律彻底击破。只有符合城市发展和人口流动规律的城市规划与产业和房地产布局，才有可能真正增进人类福利，促进财富增长。否则都会造成巨大的破坏和浪费。

    由于记者调查的局限的国家相关统计的缺席和评价标准的缺位，这里所能罗列的“鬼城”，只能说是挂一漏万。以后随着地方债务和城市黑灯现象的突显，越来越多的真相会逐渐浮出水面。

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