假如中国楼市泡沫真的破裂了！金融风险一触即发

FRANKSTON

来源：凯迪论坛



有关目前中国房地产行业泡沫破裂风险问题已经引起了有关部委的注意，正在针对性的研究解决措施。中国部分国企开发商、金融系统、政府人士已经注意到房地产存在的泡沫风险。

关于中国房地产是否存在泡沫问题在国内争论许久。这是事关中国房地产未来的健康发展，事关未来中国经济金融健康稳定安全的大问题。

长期以来，一些专家、开发商以及个别地方政府认为中国房地产不存在泡沫，原因是房价并不高。持这种观点的人士和机构甚至认为，中国根本不需要进行房地产调控，更对限购、限贷、限价等行政手段恨之入骨。同时他们认为，当前的房地产市场不仅不会对经济带来泡沫风险，而且是经济发展的强劲动力，应该大力发展而不是调控打压房地产泡沫。

与其形成鲜明对比的是，另一部分专家包括开发商的万科董事长王石先生、SOHO中国总裁张欣女士都认为，中国房地产存在巨大泡沫，这种泡沫已经到了即将破灭的地步。在专家队伍里，谢国忠、牛刀先生是坚持中国房地产存在巨大泡沫的代表性人物，并且多次预测房价将大跌，房地产泡沫将破灭。但却屡屡“失准”，直到今天甚至被当作最离谱的预测。

必须引起关注的是，美国前财长亨利 保尔森在2013年成都《财富》全球论坛上表示，当前中国经济已经放缓，应及时处理房地产泡沫。这说明保尔森先生承认或者说断定中国房地产行业是存在巨大泡沫的。而且他认为这种泡沫蕴藏着巨大经济金融风险。

既是目前经济增速已经放缓，也不能进行财政刺激，也要忍痛先及时处理房地产泡沫。这表明保尔森先生认为，中国房地产泡沫比经济放缓的危害性更大。如果不及时处理房地产泡沫，那么，中国经济不是放缓带来的就业压力等问题那么简单，而是要遭受毁灭性打击。比如：金融风险大爆发，甚至引发金融危机，最终导致经济危机。

俗话说，“不识庐山真面目，只缘身在此山中”;又有俗语，旁观者清。也许旁观者的保尔森看得更清。他的警示还真要当回事，还真不能当作耳旁风。

从两大指标也足以证明中国房地产存在泡沫是不容置疑的。现在全国的房价收入比都超过12，而租售比也都超过了1：400，明显超过国际惯例，已是明显的泡沫表现。

笔者认为，中国房地产存在巨大泡沫是不争的事实，这种泡沫最终必将破灭是预料之中的。

之所以至今没有破灭，谢国忠、牛刀们之所以预测“失准”，一个重要原因是这几年政府主导的大投资特别是2008年金融危机时期的4万亿元大投资支撑住了房地产泡沫，大投资背后的货币大量投放、货币严重超发“保护”掩盖了房地产泡沫。如此“保护”掩盖下去最终是“保护”掩盖不了的，越保护越掩盖对经济危害性越大，经济金融风险越大。

近几年，虽然受到限购限贷政策影响商业银行笼子里的资金进入房地产受到了一定程度的限制。但是，房地产绕过金融笼子直接融资比重正在不断攀升，已成为房地产开发企业重要的资金来源之一。其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。这与央行公布的社会融资总额趋势惊人的一致。

2013年一季度社会融资规模为6.16万亿元，当季人民币贷款占同期社会融资规模仅为44.7%，其他融资占比高达55.3%，而其他社会融资大部分进入到了房地产领域。也就是说，仅仅从限贷笼子里来调控房地产融资规模的效用已经降低。

同时，房地产泡沫的另一大推手是土地价格直线攀升。政府扮演了一个非常尴尬的角色，一面进行调控，喊着打压房价，另一面又推高地价。管不住货币超发式大投资和土地资源价格无节制暴涨是房地产泡沫越吹越大的主要因素。

目前，从国内看，大投资模式已经难以为继，继续推高房地产泡沫的货币基础正在坍塌。从国际上看，美联储量化宽松政策退出预期上升，国际热钱撤离新兴市场体国家风险正在涌动酝酿。这两天泰国股市、印度股市、菲利宾股市、印尼股市等都呈现出暴跌，金融风险一触即发。一旦蔓延到中国内地，楼市泡沫将率先出现破裂风险。

因此，政府相关部门、金融机构等仅仅关注还远远不够。到了迅速采取措施尽快化解楼市泡沫风险的时候了。比如：改变房价上涨预期，必须首先改变地价上涨预期。从根本上打破政府独家垄断土地市场的局面，在土地经营上引入市场机制。改变改革目前政府性公司从农民手中低价圈地、高价卖给开发商的状况。使得拥有土地经营权者直接进入土地交易市场交易等。

总之，不继续强化房地产调控就绝不会遏制住高房价、高地价，最终将遭受房地产泡沫破灭的沉痛打击。这是政府无论如何都不能回避的问题。越沉默，积累的问题越大越尖锐，解决起来的难度越大越棘手，最终对中国经济金融的危害性越来越大。