万科王石为何“恐惧”说实话？

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在不恰当的时候说实话，后果往往很“严重”。2008年王石试过一次，2014年毛大庆又试了一次。

毛大庆原是新加坡凯德置地北京公司的常务副总，2009年被万科挖过来，负责商业地产等领域。今年“五一”前夕，毛参加了一次地产界高层人士的内部交流。随后，一篇题为《毛大庆：全国房地产将下行，搞不懂北京楼市》的文章在网络上疯传。这篇文章以翔实的数据、生动的案例、深入的分析，全面看空当前房地产市场。文章流出当晚，万科集团发表声明称，文中信息不代表万科和毛大庆个人观点。随后几天，毛大庆一直在媒体面前“失联”。

5月5日下午，万科总裁郁亮通过新浪乐居对这一事件进行了“善后表态”。郁亮的核心观点如下：1、这篇文章不能全面、准确反映万科的观点；2、万科对于行业的态度是“谨慎乐观，积极应对”。从提示风险的角度，赞成网传“毛大庆谈话”的一些观点，房地产已经进入下半场。3、对于中国房地产来说，以前是黄金时代，现在是白银时代，但发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。

说实话，“毛大庆演讲速记稿”披露的数据和观点，丝毫没有让我感到意外，更谈不上震惊。相反，倒是此后万科高层和毛大庆本人表现出的“恐惧”，让我有点震撼。万科为什么害怕？我想大概有以下几个因素：

第一，目前房地产市场的确非常不景气，各地政府都在酝酿救市。在这种时候，万科高层如果公开唱空，将得罪地方政府和众多房企同行，引火烧身。万科虽然是中国房企的老大，但基本上是一家“书生企业”，谈不上多少背景。最大股东华润，最近也麻烦缠身。王石历来标榜万科不行贿，不靠近官场。也正是如此，万科一路走来颇多坎坷，这从万科在中心城市拿到的土地位置就可以看出来。很多时候，万科被地方政府当做“暖热”生僻地块的“插队知青”来使用。

第二，由于拿到的地块普遍比较差，开发量比较大，所以当市场低迷时，万科的存货压力会比较大。据Wind资讯的最新统计，到去年年底具有可比数据的2425家上市公司，存货总额为5.85万亿元，而万科以3311亿元名列第一，同比增长30%。而在存货量最大的20家上市公司中，房地产企业占了将近一半。Wind资讯的统计还显示，去年年底142家房企存货总额达到1.975万亿，比2012年大涨26%。很明显，唱空市场对万科自己来说也是非常不利的。

第三，万科的“精神领袖”王石最近比较高调，说了一些中国语境下犯忌的话，比如说当年因为降价被南京罚款4000万，引发了跟南京物价局的隔空口水战。王石正在英国进行第二阶段的留学，国内大局需要郁亮来主持。他们两个人面对的环境全然不同，所以郁亮“如临深渊、如履薄冰”是可以理解的。

但我认为，郁亮在接受新浪乐居采访时，表达的两个最重要观点都不成立。第一个观点是，从城市化的角度来看，2013年中国城市化率为53.7%，而日本1955年就已经达到56.1%。日本房地产市场有两个重要转折点，一个是1974年，从高速发展转向平稳发展；一个是1992年，出现了断崖式的下跌。中国现在的情况，最多相当于日本的1974年前后。

第二个观点是：中国目前正处于高速城市化的过程中，而且吸纳人口的主要是沿海城市带和内地中心城市。对于能够吸引新投资移民和外来移民的城市，商品住房“千人年开工套数”在20-25仍然是安全的。

关于城镇化率，郁亮采用的是官方说法。根据国家统计局的数字，2013年末中国大陆总人口为13.6亿人，城镇常住人口7.31亿人，中国城镇化率达到了53.7%。数据同时显示，2013年中国流动人口为2.45亿人。我们知道，流动人口中绝大部分是农民工，大约占80%以上。他们一般只身在城里打工，最多带上妻子，父母和孩子一般来说是无力到城里生活的。所以，如果经济条件允许，中国城镇人口可以马上再增加至少2.45亿，而达到75%左右。或者可以这样说，如果不提高农民工的收入，城镇化率基本上见顶了，因为能出来打工的精壮劳力都已经出来了。以目前中国城市的房价，让多数农民工买得起房子，是完全不可能的。所以，未来城镇化红利的大小，取决于能不能提高农民工的收入，对此我比较悲观。

关于“千人年开工套数”，郁亮采用的是纸上谈兵的数据，因为他没有考虑到小产权房、单位集资房、军产房、保障房等因素。在很多城市，比如深圳、东莞、广州等珠三角城市，仅前三类房子加起来的供应量就可能超过商品房。所以，中国现在到底有多少房子，还在建多少房子，始终是个谜。从建筑企业角度统计出来的年开工量、竣工量，远远超过从房地产企业角度统计出来的数字，这让人无所适从。

所以，如果让我选择相信谁的话，我更相信那篇广为传播的文章中的毛大庆，而不是正式表态的毛大庆和一本正经的郁亮。