毛大庆讲话流出 中国地产全行业震撼(图)

towns

5月初，中国最大的房地产公司万科执行副总裁毛大庆在一次房地产行业高层人士的内部沙龙的讲话流出，引起全行业和社会震撼。
　　5月1日当晚，万科集团即发表声明称，文中信息不代表万科和毛大庆个人观点，随后的5月5日下午，万科总裁郁亮通过新浪乐居对这一事件进行了“善后”。
　　当时，郁亮的说法是，首先这篇文章不能全面、准确反映万科的观点；郁亮强调，万科对于行业的态度是“谨慎乐观，积极应对”。
　　从提示风险的角度，他又表示，赞成“毛大庆谈话”的一些观点，中国房地产以前是黄金时代，现在是白银时代，但发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束，不动产精细化才刚刚开始。
　　虽然万科迅速做了技术性的否认，但事实上，这篇文字的真伪基本没有太多争论，文章的数据和细节，以及对行业专有知识的把握，显然并未行外人能向壁虚造。
　　随着今年三月份以来的房地产放缓，甚至部分地区出现房价下跌，政府开始筹划救市措施，毛大庆文章中的观点，值得深思关注，也已开始引发市场反应。
　
　毛大庆讲话中最有趣的部分是反腐对中国市场的影响。这个话题由于过于敏感，房地产业内人士并不愿意对媒体多谈，媒体报道往往仅有难以查证的个案，少有行业面的可信数据。
　　此番由于是闭门会议，所以毛大庆畅所欲言，提供了不少有趣的样本，比如万科和星河湾高端新建楼盘业主受到的反腐调查，以及和阶段性反腐行动相对应的二级市场突变。
　　毛大庆称，反腐败对高端楼盘影响，不仅是少了一批腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。
　　他举例说明，万科在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察院、纪检委，就多达14-15次，从一个楼盘配合调查的之密集（售价在4、5万元每平），“其他开发商更贵的楼盘更不敢想想是什么情况”。
　　北京的二手房交易市场，更加直接感受到由于廉政运动所带来的影响，比如我爱我家、链家这两家主流的二手房门店，单日挂单量从原来的5套房子，急剧增长到10-12套房子，而且好多挂单的单主，要求他们尽快销售，给予大幅优惠，甚至于腰斩售价。
　　毛大庆还谈及，某省某地级市公安局局长在北京销售的房子的案例，据说此人找了44家门店挂牌出售他的房子，他在北京的房子数量，大概在1-2栋楼，帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等，挂的时候不计成本，玩命甩卖。
　　毛大庆对当下房地产市场最主要的判断是两个透支。即一线城市土地价格飙升过快，透支未来房价成长空间。二线城市的土地供应规模过大，透支未来住房消费的数量。
　　一直以来，京沪市场被看作是个不缺需求的城市，从北京、上海目前来看，供需矛盾仍然没有马上得到缓解，刚性需求的需求量还是很大。
　　一个新的问题是，到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的比较贵的土地，都会上市，北京大概会出现42个楼面地价5万-12万之间的楼盘，套数依据容积率估算，大致在4万-5万套数之间。这40多个楼盘分布的位置，基本上没一个在5环路里边的，但价格却高达5万-12万之间。
　　毛大庆质疑，市场中跑进来5万多套都是5万元左右的房子，我不知道这个刚需是什么人？我个人认为万科的职工，在房地产圈里，收入还算可以，我看也没有什么人能买得起这样的房子。
　　毛大庆引入了几个宏观的横向比对工具来分析当下的楼市泡沫。
　　首先是是千人建设套数。这一指标代表住宅水平和推断市场供应容量，万科的研究认为，按照竣工口径来看，近几年中国的千人套数相当于其他国家的峰值水平，已经触顶，但尚可接受。
　　不过，中国目前的竣工数远远低于开工数，大量的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房并没有统计在数据之内。
　　从国际比较来看，美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本、韩国、瑞典，即使在城市化的高度进程之中或者全球房地产最高景气年代，除了韩国、日本以外，一般没有超过12的，所有国家都没有超过14。
　　中国千人建设套数本世纪以来，一直在不断攀升，从世纪初的5（2000年的5）到2011年已经突破20，到2011年，中国的千人建设套数，已经达到了35套，这是人类历史上从未出现过的高端。
　　对于能够吸引新投资移民和外来移民的城市，商品住房千人年开工套数在20----25仍然是安全的，一线城市在本世纪初普遍处于这个水平。但二线城市的透支程度可能会超过三、四线城市，但是三、四线城市的吸引能力和投资能力不足。
　　从自住的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒腾房子为目的的话，全国住房供应不足的情况，其实从2009年内已经开始出现拐点。
　　因此，毛大庆认为，总的来说，中国商品房新开工已经达到极限，未来仍然能保持增长的城市主要是东部城市带中的一些三、四线城市。对于库存比例很高、积压很高的城市来说，近几年根本看不到有上涨的可能性，除非国家再出台几万亿。
　　从房价来看，就一线城市而言，全世界的房价，城市中心房价中位数排在前10位的香港、新加坡、伦敦、台北、悉尼、纽约、东京、北京、慕尼黑、首尔、上海、莫斯科，北京和上海已经进入了世界前茅，甚至于北京和上海的部分房价已经超越了东京和纽约。
　　最触目惊心的则是土地总价值，这是监测不动产泡沫的一个重要指标。
　　1990年，是日本房地产泡沫的高峰期，当时，东京土地的价值是4.1万亿美元，与美国全国的土地价值相当，大约占美国同期GDP的63.3%；1997年香港的土地价值在5.7万亿美元，约占美国同期GDP的66.3%；2012年北京土地的价值约为10万亿美元，占美国同期GDP的61.6%。
　　毛大庆认为，这是一个非常可怕的数字。因此他认为，中国房价在短时间内存在大幅上涨空间的理由是不充分的。
　　相反有很多数据表明，2013年中国房地产市场存在和日本、香港泡沫化类似的特征。从房价收入比、房价租金比的数据来看，北京、上海的攀升速度已经达到或接近日东京、香港泡沫化时期的水平。
　　他认为，房地产是一个非常明显的周期性行业，发达经济体历史上发生过的事情，很可能在中国的未来重现。
　　此外，从人口结构变化来看，随着人口老龄化，未来将面临5亿多人口抚养9亿多人的局面，而今天的中国大概是9亿人抚养5亿人。
　　因此，毛大庆的结论是，中国房地产的天花板实际上在未来的18年间，一定是达到的，不要幻想持续发展到2030年，房价可以永远上涨。