《华尔街日报》中国还有比房地产更大泡沫

FRANKSTON

中国正处在一轮规模惊人的购物中心建设潮中。商业地产服务公司CBRE说，去年全球新建购物中心面积排名前10的城市有九座在中国，全球在建购物中心面积的超过一半也来自中国。

四川省省会成都处于中国购物中心爆炸式增长的中心。去年开发商在成都投入使用的购物中心面积达到100万平方米，远超当年全球任何城市开设的购物中心面积。

庞大的成都国际金融中心IFS只是成都市1,500万居民可选的购物场所之一。该购物中心今年开业，设有300家店铺、五星级酒店、豪华公寓、熘冰场、雕塑园景和画廊。今年晚些时候，成都居民还能前往附近的大慈寺项目，这个旧城改造项目内有大量商场、酒店、服务式公寓还有写字楼。成都居民也可以去设计极具现代感的新世纪环球购物中心，该中心是全球最大的建筑物之一。

英国地产咨询公司莱坊表示，目前在中国，开发商正建造800座内设酒店、写字楼和零售商铺的多用途建筑物，总面积达三亿平方米。这相当于1000个美国最大的购物中心、地处明尼苏达州的美国商城(Mall of America)的规模。

可惜大规模的扩建来得不是时候，因为零售商都在搁置店铺扩张计划。莱坊称，包括普拉达(Prada)、巴宝莉集团(Burberry)以及爱马仕国际集团(Hermes)在内的多达65%的奢侈品零售商都没有实现2013年在中国市场的开店计划。

莱坊中国区董事、综合项目顾问及代理服务部主管孙俊安称，如果购物中心在开业后没有全部被商户承租或者获得良好运营的话，那么其拥有人很容易每个月就会亏损数千万人民币。政府还没有意识到的是，一旦所有项目都完工，那么空置问题将变得非常严峻。

从一定程度上来说，这些问题是当地政府自己导致的。当地政府要求开发商修建大型购物中心和酒店，以此作为批准他们开发住房项目的条件。这么做的目的是为了城市的面子更好看，也更多创造服务行业的工作。

当前中国正在推行的厉行节约反对浪费的运动给奢侈品需求带来冲击。4月份社会消费品零售总额增幅从2011年同期的17%降至12%。正在蓬勃发展的电子商务也导致消费者减少了在传统商场的消费。具有讽刺意义的是，像淘宝这样的电子商务平台之所以取得成功，原本在某种程度上是因为中国的商场面积不足，在一些小城市尤为如此。

据统计，中国购物商场的总面积约占全球总量的50%。然而随着越来越多消费者转移到网购或者海外代购，大量的零售空间正逐渐被浪费。这些购物商场的泡沫是如何形成的？视频中，地产咨询公司高力国际(Colliers International)的Carlby Xie对此进行了分析解读。

在一些大城市，零售租金居高不下，但部分二线城市的零售租金已经开始下降。供应过剩的问题在中国东北部城市沈阳最为突出，该市是中国零售地产库存量第 二大的城市，排名仅次于北京。路易威登(Louis Vuitton)的网站显示，该公司在沈阳市拥有四家门店，其中两家只相隔几分钟路程。

购物中心供应过剩似乎有利于零售商压低租金，但选择过多也会使一些品牌面临两难境地。当一个新购物中心开业时，这些品牌当然不想错过新潮流，但同时又想保留已有一些忠实客户的现有门店。施华洛世奇(Swarovski AG)亚洲高级副总裁贝林(Francis Belin)表示，在中国，因为城市建设日新月异，人流会在很短时间内发生改变，因此有时你必须在两处押注，这样就会导致新店抢了现有门店的生意。

贝林补充称， 虽然空置率在上升，但一些开发商仍试图提高租金，以弥补空置的损失，施华洛世奇在和一些国有房地产开发商打交道时就碰到过这种情况。只有一半商户入驻的购物中心看起来很凄凉。没人会愿意去那购物或租商铺。消息很快会在零售商之间传播开来，以后同一开发商在其他地方的项目也不会有人去。现在中国10大房地产开发商几乎都有一些商业地产项目，大连万达集团是中国最大的商业地产开发商。

虽然住宅地产的总体投资额仍远远高于商业地产，但商业地产市场或许更难以驾驭，更容易受到经济走软的影响。对于开发商而言，商业地产项目的财务负担也更重，因为商业地产的开发模式是买入并持有，而不是在房子盖好之前就开始预售。另外，商业地产领域的参与者更少，比如个人投资者很少参与，这导致商业地产套现难度更大。

摩根大通(JP Morgan)的首席中国经济学家朱海斌表示，和中国住宅地产相比，短期内更担心中国的商业地产，从历史上来看，商业地产泡沫出现破裂的频率更高，这会带来较高的经济成本，美国储蓄和信贷危机就是一个例子。