高房价是恶性的财富转移机制

FRANKSTON

易宪容博客

当前国内房地产市场问题之大，是难以复加。它不仅形成了世界历史上最大房地产泡沫，远大于1990年代的日本、1997年的香港、2007年的美国、2010年的爱尔兰等，而且导致中国经济的房地产化、产业结构扭曲、金融体系风险增加及社会财富严重分配不公。而这种社会财富严重不公根本原因就在于国内住房市场的高房价成了严重的恶性财富转移机制。

可以说，前十几年的中国经济繁荣、GDP快速增长很大程度就得益于中国房地产市场快速发展，就得益于国内房地产市场的价格快速飚升。由于中国住房是产品的市场化及要素的非市场化，当房价快速飚升时，房地产市场就容易形成暴利。国内各行各业的企业冲着房地产暴利涌入住房市场。但是由于住房市场的要素非市场化，权力自然成了在这个畸型市场中对暴利及财富分配起决定性作用。而权力对住房市场的主导，最后结果一定会导致国内房地产市场完全成为少数人在短期内聚集与掠夺社会财富的工具，高房价也就成了这种财富掠夺的转移机制。

首先，从权力持有看，尽管中国的住房市场十分巨大，但持有权力的人不会太多。而要素的非市场化，即土地、信贷、建筑规划等市场要素不是由市场价格机制来配置，而是由权力配置。当这些要素由权力来配置时，特别是当这种配置住房市场要素的权力没有受到制约时，这些权力在住房市场要素分配就容易轻易地攫取社会财富。近年来查出各种贪官污吏，哪一个不是与住房市场要素分配有关？哪一个不是在短期内掠夺大量的社会财富？而这些财富掠夺的成本最后一定转移到最后住房商品的价格上。这样，当权力攫取财富越多越便利，权力越是有愿意来推高房价。

其次，从这几年国内财富排名榜单来看，财富持有最多者及财富增长最快者，不仅房地产开发商占有绝对之比重，而且房地产开发商的财富增长最快。那么这些人的财富从何而来？当然是与高房价有关。房价涨得越快，房地产开发商付出的同样成本的情况下，财富增长则越快。从近几年的情况来看，国内有3万多家房地产企业，国内财富的增长很大程度就是通过住房的交易在短期内把财富转移及聚集到少数人手中。

第三，房价快速飚升，对进入住房市场的炒房者也是一种快速聚集和增长财富的方式。早几年，哪个住房投资者进入市场越早，其赢利增长就越快。而在早期，不仅在观念上而且在经济实力，只有少数富有的居民才有能力进入住房市场。当他们赚得第一桶金之后，其财富效应让越来越多的居民涌入这个住房市场。这些居民同样是房价快速飚升的受益者。但是对于绝大多数中低收入民众来说，由于房价快速飚升，由于房价飚升永远快于个人收入水平，特别是当中小城市居民进入大城市时，个人收入水平更是与高房价远离。在这种情况下，高房价只能把绝大多数中低收入拒绝在住房市场外，即使他们进入市场，其财富也得受严重掠夺。

第四，高房价为何成了一种恶性的财富转移机制。因为任何价格不仅是一种市场交易机制，而且也是一种利益分配机制。当中国住房市场是由权力来主导及控制，那么这种利益分配就受制于权力。如果权力没有受到有效的约束，这种利益分配必然会有益于少数人而让绝大多数人的利益受到损害。

在高房价下，由于住房是一种居民的生活必需品，价格最高，居民也得想办法来解决居住问题。当一个中小城市的居民进入大城市，为了购买生活必需品的住房，只能把几代人的财富都搭在这个由少数人及权力推高的房价上（这点也与中国计划生育独生子女政策及人口结构有关）。这些居民在购买这些高价格的住房时，其整个家庭财富就在该过程转移及给少数人了及被掠夺。

为何说中国高房价是一种恶性的财富转移机制？一是这种财富转移表面上是通过市场价格机制来完成的，是交易者买卖双方自愿交易的结果。即表面上有市场的正当性。但实际上，在现代文明社会，政府都有义务来保障每一个居民的基本居住权，特别是中国住房本身就是一个政策市的情况下，更是有义务来保障每一个居民的基本居住权。如果这种居民权没有得到保证的情况下让住房成为赚钱之工具，就是政府政策错误。但是，我们早几年的住房市场政策则让国内住房市场完全成了一个投资为主导的市场，成了一个少数人赚钱的工具。在绝大多数居民的基本居住权受到严重侵害后，只能通过高房价的市场及财富受到严重掠夺的情况下，这种居住权才有所缓解。

二是当购买一套住房需要占有几代人的财富来支付，甚至于未来一生的劳动成果来支付时，这不仅把年青购买住房者的上几辈人的社会保障及养老保险搭到住房上，从而使上几辈人面临着养老保险严重短缺的风险。而对于年青人来说，由于购买高价格的住房，并需要用长期的按揭贷款来支付，这对中低收入民众来说具有一种严重的消费挤出效应。即当前及未来债务负担过重，这些中低收入民众就没有更多的收入来满足其日常的消费。当前国内消费需求调动不起来，很大程度上与高房价所导致的严重消费挤出效应有关。

三是在高房价的情况下，越是中低收入的居民，购买住房时间可能越晚。如果房地产泡沫吹得巨大，中低收入民众在住房投资严重的赚钱效应影响下也可能通过高负债进入市场。这些人有可能成为巨大的房地产泡沫接最后一棒者。如果这种情况出现，这些居民不仅存量的财富被掠夺干净，而且还可能成了未来严重负资产的承接者。也就是说，高房价不仅把这些前半年的财富掠夺走了，也可能导致这些人后半年也是一贫如洗，甚至严重负债终生等。

可见，中国的高房价是一种严重的恶性的财富转移机制，是当前中国经济得以持续稳定发展最大障碍。它也是当前中国许多经济、政治及社会问题的根源。高房价，对于绝大多数中低收入民众来说，是不公不义。政府有责任让中国住房市场价格回归理性，回到绝大多数居民有支付能力购买的水平上来。以此来调整住房市场的利益转移机制。