李嘉诚内地囤地致富：29地产项目9年只完工1/3

FRANKSTON

《中国经济周刊》  记者 刘德炳|北京报道

　在内地房企业绩普遍低迷的上半年，李嘉诚旗下、以内地房地产市场为主战场之一的长江实业却逆市飘红，其半年报显示，股东应占溢利(即归属于母公司股东的利润)等多项指标呈现上涨的态势。

　　有分析人士指出，较早拿地，然后缓慢分期开发，坐等土地升值，是长江实业长期保持高收益、高增长的商业战术，但这也令李嘉诚家族长期受到“囤地”的诟病。

　　“囤地”让长江实业逆市飘红？

　　亚洲首富李嘉诚任董事会主席的长江实业，近日发布了2014年度半年报。报告显示，今年上半年该公司股东应占溢利为港币213.45亿元，每股溢利港币9.22元，同比均增长59%。

　　这与内地房企的遭遇颇为不同。由于今年内地房地产市场销售放缓，多家房企业绩持续低迷。如万科的半年报显示，2014年上半年归属于股东的净利润为人民币48.1 亿元，较去年同期增长5.6%；龙湖地产的半年报显示，上半年股东应占溢利为40.1亿元人民币，同比增长4.2%。这些内地龙头房企的上半年净利润增幅均低于长江实业。

　　长江实业2013年年报显示，该公司所有或参与的“开发中或待开发土地面积”达1182万平方米。李嘉诚作为董事会主席，在长江实业2014年半年报中回顾上半年业务时表示，上半年，内地多个物业项目的住宅单位销售或预售进展缓慢，部分城市销售情况逊于预期。此外，长江实业2012年、2013年年报及2014年半年报显示，2012年以来，该公司在内地只拿过一块地。

　　那么，长江实业2014年上半年多项指标逆市大涨的原因是什么？一些业内人士表示，囤地是个中玄机。

　　中国房地产学会有关负责人在接受《中国经济周刊》采访时表示，长江实业进入内地进行地产开发的一个显著特点，就是通过分期缓慢开发、变相囤地，坐享土地升值。

　　湘财证券地产研究员张化东曾向《中国经济周刊》分析认为，长江实业的土地储备主要集中于内地，这些地块中绝大部分是在2007年以前取得的。由于拿地时间较长，中间采取“囤地”手段，其土地储备均价处于较低水平，这样就保证了将地块的价值充分挖掘，从而实现项目利润最大化。

　　长江实业也曾公开承认旗下的土地成本较低。其2009年年报称，“由于现有土地的平均成本较低，集团有信心所持土地将带来良好回报。”

　　多位业内人士指出，分期开发正是长江实业惯用的变相“囤地”手法。

　　不过，对于这一说法，长江实业近期向媒体回应称：长江实业及和记黄埔在内地之土地发展项目均依国家法规进行，并不存在囤地之情况；长江实业及和记黄埔并没有囤地的意图，公司一直希望尽快完成发展及出售项目，以便回笼资金进行再发展。

　　用1/4个世纪来开发一个项目

　　长江实业2012年、2013年年报显示，位于北京中央别墅区的誉天下项目为长江实业的销售业绩作出了一定贡献。

　　记者了解到，早在1993年，长江实业就作为大股东之一开始参与誉天下所在地块开发；2003年，长江实业完全拥有该地块；2005年，取得北京市住建委颁发的施工证并开始建设，但不久便因故停工；2008年，重新开工。

　　长江实业2008年年报显示，誉天下项目占地面积为74万平方米，建筑面积为44.5万平方米，分三部分分期开发，其中，第一部分预计完工时间是2010年，第二部分是2012年，第三部分是2014年。

　　而长江实业2013年年报显示，誉天下项目未完工土地又被分为4个部分，分期开发，其预计最后的完工时间是2018年。这意味着，从1993年参与开发算起，这一项目的开发时间是25年，相当于1/4个世纪。

　　据了解，2008年誉天下的别墅上市时，价格为20000元/平方米，而今年誉天下别墅的最新价格为35000元/平方米。时隔6年，誉天下从600万左右/套的经济型别墅跃升为千万元级别墅。

　　分析人士指出，通过10多年的囤地，中央别墅区的交通配套和区域环境都有了明显改善，这大大提升了项目的土地价值。再经过10年的开发，中央别墅区可供开发的土地越来越稀缺，而且在房价不断上涨的推动下，该区域地块进一步提升了价值。

　　拿地9年，2/3的项目未完工

　　誉天下仅仅是长江实业被外界质疑的“先囤地坐等升值，再相机开发入市”策略的冰山一角。

　　长江实业2014年半年报显示，长江实业2014年预计完成的地产项目中，绝大多数的内地地产项目是在2005年前拿地的。如长江实业预计今年完工的位于广东东莞的海逸豪庭项目第E1及E2期，实际上，该地块竣工时间一再调整，从最初的2001年一度拖至2017年，截至目前，该项目的开发面积只有三分之一。

　　记者选择了长江实业2005年年报和2013年年报，对长江实业在内地的土地储备、开发情况进行了对比。

　　之所以选择2005年，一是2005年正是长江实业在内地大规模拿地的年份，土地越多，越具有代表性；二是2005年后中央不断加大打击囤地力度，几乎每次楼市调控都剑指囤地，在这种背景下更能了解长江实业的开发技巧；三是2005年至今，近9年的时间，一般来说，已经足够开发完一个地产项目了。

　　长江实业2005年年报显示，当年长江实业在内地共有29个项目，大多数项目的估计完工时间是2006、2007、2008年。而长江实业2013年年报显示，这29个项目中，只有10个项目处于已完工状态；有18个项目处于未完工状态，且最终完工时间普遍调整为2015、2016年左右；另有一个项目重庆南岸，具体开发信息不详。

　　这意味着，长江实业2005年的土地储备项目，经过八九年的开发，还有近2/3未完工。而在18个未完工的项目中，有6个项目的开发完成比例为零，仅仅处于刚刚开发或尚未开发的状态；其中，有4个项目的土地面积甚至出现了增长。如武汉江汉区老浦片项目，2005年长江实业的土地面积为2.95万平方米，2013年则增为3.52万平方米。同时，该项目的权益建筑面积也从原来的6.63万平方米，增加为7.35万平方米。

　　有业内人士指出，项目增加建筑面积的原因在于修改了规划。一个房地产项目从申请修改规划到最终落实，一般会经过规划专家组论证、规划部门出具意见等环节，需要一定的时间，因此，修改规划往往不仅会为开发商带来额外收益，还成为了一部分开发商延缓项目开发时间的重要手段。

　　而从个案来看，长江实业2005年年报显示，广州国际玩具礼品城项目占地面积为32.13万平方米，处于“计划中”的状态，其完工时间估计为2007年12月，这就是说2005年时该项目还没有开工。

　　而长江实业2013年年报显示，该项目的部分物业估计将于2014年12月完工。这意味着，2005年至2013年，该项目并没有任何一部分开发完成。2013年年报同时还显示，该项目将于2017年6月完成所有开发，这一时间比2005年预计完工的时间晚了整整10年。

　　“囤地”嫌疑笼罩李嘉诚家族

　　《中国经济周刊》记者发现，即使是长江实业已经完工的项目，也有着较长的开发周期，如上海马桥项目，一度也遭遇囤地质疑。

　　2005年2月，长江实业与和记黄埔购得上海马桥地块，目前该项目处于已完工状态。但是在实际开发中，该项目开工时间不断延期，其竣工时间由长江实业2005年年报公布的2007年，推迟至一期项目2009年竣工、二期项目2011年竣工，比预定完工时间晚了数年，受到市场的广泛质疑。

　　2006年，东莞市开出了最大一笔土地闲置罚单，罚金高达近8000万元，涉事房企正是长江实业旗下的东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司，该企业的开发项目“海逸豪庭”面积达1938.3亩的土地闲置了8年。

　　事实上，李嘉诚家族控制的企业中，并不是只有长江实业因为囤地而遭受到政府部门的处罚。

　　2010年3月11日，北京市国土局发布公告称，北京启夏房地产开发有限公司(下称“北京启夏”)旗下的朝阳区工体北路4号地块，因超过出让合同约定的动工时间，且未及时申请延期，拟对其处以地价款1%的罚款，同时暂停北京启夏及原股东香港盈科集团(下称“盈科”)及其下属公司在北京市土地交易市场的交易行为。

　　盈科是李嘉诚儿子李泽楷旗下的公司。朝阳区工体北路4号地块于2006年1月23日被盈科以5.1亿元人民币拍得，北京启夏为盈科的子公司，负责开发该项目。拿到这一地块之后，盈科迟迟没有动工。直到2009年8月底，盈科以8亿元将北京启夏及其所有地块转让给了瑞安建业，净赚数亿元。

　　2010年，国土资源部公布了全国房地产用地的闲置情况，其中有媒体曝光了一份1457宗闲置土地黑名单，李嘉诚旗下的和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司持有的逸翠园2H1、2H2地块位列黑名单中。

　　公开资料显示，该项目于2004年8月31日签订土地出让合同，约定开工时间为2005年2月27日，约定竣工时间为2006年10月31日。但和记黄埔2006年至2009年的年报显示，逸翠园项目预计完工时间一直在调整，分别为2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改动。如果按照合同约定的竣工时间，逸翠园项目已“囤地”近4年。和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司相关负责人曾在接受《中国经济周刊》采访时表示，这是由于政府原因造成的闲置，但不愿透露更多情况。截止目前，上述地块仍处于开发状态。