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原标题：江西去库存惨烈，六成地产商将倒闭，银行被绑架
文章导读：据《中国经济周刊》记者在江西省的实地调查中了解到，一些地方，60%的地产老板面临倒闭的压力；而80%以上倒闭的开发商则是"死于"高利贷。
在热闹了整个春天之后，中国楼市"冰火两重天"的局面依然持续。
据国家统计局的最新数据，1—4月份全国商品房销售面积3.60亿平方米，同比增长36.5%，待售面积连续两个月减少。同时，另一组数据却显示，今年1—4月份，非重点城市商品房待售面积4.55亿平方米，比3月末有所减少，但比去年末增加了1233万平方米。
分化的势头并没有减缓：一线城市及部分二线城市库存迅速下降，热点城市甚至供不应求，而大多数三四线城市则仍然面临着巨大的去库存压力。
不仅于此，开发商资金链断裂、楼盘停建、购房者和农民工上访、政府善后……当下，这几乎成为中国三四线城市的政府面临的棘手难题。
据《中国经济周刊》记者在江西省的实地调查中了解到，一些地方，60%的地产老板面临倒闭的压力；而80%以上倒闭的开发商则是"死于"高利贷。其中，相当部分的高利贷资金从银行流出，通过贸易平台或实体企业，最终流转到开发商的地产项目上去。高库存之下，一些商业银行也被绑架。
这是一场硬仗。在这场化解房地产库存的硬仗中，农民成为了冀望中的主角之一，甚至被认为是消化住宅库存的关键环节和成败所在。那些高库存压力之下的三四线城市纷纷出台大力度的补贴政策，鼓励农民工进城买房。供给还在增加，而需求增速不容乐观。补贴刺激效果如何，能否成为打赢这场去库存硬仗的有力武器，仍有待观察。
压力——开发商资金链断裂、楼盘停建、购房者和农民工上访、政府善后
4月中旬，在宜春市政府大楼前，一群业主拉着横幅在上访。
他们之前买下的商铺，如今租不出去，要求退还给开发商。
宜春市房管局局长邹进勇对《中国经济周刊》记者说，投资都有风险，这不完全是开发商的责任，当然开发商没能把项目做起来的确是个问题。
当下，在一些三四线城市，因房地产权益而起的问题频发，地方政府也因此面临新的压力。
去年下半年，鹰潭市括苍广场项目的浙江老板资金链断裂，同时因涉嫌非法集资被警方控制。交了钱却拿不到房产证的业主们集中到政府上访，要求办理房产证。
"政府专门成立了工作组来解决善后。"鹰潭市房管局副局长刘志林对《中国经济周刊》记者说，"我们尽全力，能办的都给办了。"
差不多的时间，在新余市，新余国际广场的浙江老板同样是资金链断裂，导致无法如期交房。"当时很多交了钱买房的业主到政府来上访，政府专门组成安抚小组来处理这个事情。"新余市房管局副局长李春光说，后来只能通过法院进行重组，"当时很担心如果重组不成功就很麻烦，毕竟那么多人买了房，很多社会问题会出现。"
《中国经济周刊》记者获悉，新余市在出台新政之前，也经过了反复的研究和测算。
新余市房管局副局长李春光介绍说，新余希望对所有购房者进行统一补贴，财政压力非常大。在他们看来，农民工不是新余去库存的主力，主力还是城区人。"新余每年至少销售100多万平方米，这涉及到几亿元的补贴资金，财政上需要有这个实力。因此，政府在这个事情上很慎重，需要对此进行统计，衡量财力。"
更多的城市仍在反复考量，该不该补，补多少，怎么补。
" 毕竟几个亿不是小数目，现在政府的财力，每用一笔钱都很艰难，当然要算大账。如果能达到（去库存）目的，现在砸两三个亿也许能有10个亿的财政收入，但反过来，政府不这么做（补贴），企业还是会卖，政府还是有税收，这个矛盾就交错在这里。"上述宜春市不愿具名的官员坦言，政府方面不得不考量复杂的利益关系。这也是宜春市迟迟未出台补贴政策的重要原因之一。
当然，也有官员认为，卖房的税收至少有十几个百分点，政府可以拿走很大一块。"如果不补贴，房子卖不出去，税收就不可能进来。"
然而，即使出台了补贴政策，一些接受《中国经济周刊》记者采访的官员和地产老板们仍然担心，像鹰潭和新余这样的三四线城市，每个家庭平均大约已有一至两套住房，只能靠新增加人口购买，但新增人口从哪里来，究竟能有多少，这都是问题。
农民是去库存成败的关键？
显然，鹰潭市的补贴政策将新增的购房主力锁定为农民。 "只要你买房，政府就优惠"，就像上世纪计划生育标语一样，鹰潭市政府把这个广告张贴到了每一个自然村。鹰潭市房管局副局长刘志林说，按照市政府的要求，必须每个村要见到这份海报。江西省住建厅年初召开的地市级房管局局长座谈会上甚至要求，宣传"农民在城市购房是升值，在农村建房是贬值"的理念。
这一宣传口号一度引起舆论哗然。舆论质疑政府让农民当"接盘侠"是一个巨大的阴谋。 不过，在鹰潭市委书记陈兴超看来，农民进城买房既是去库存，又是城镇化，一举两得。这当然不是鹰潭的首创。较早推出补贴的是四川眉山，并被称为眉山模式。早在去年5月，四川省眉山市出台政策：当地农民若进城购房，最高可获500元/平方米补贴。而在眉山市这一轮购房潮中，农民工和农民购房占比高达68.3%。
鹰潭市在出台补贴政策之前，先考察了眉山的补贴成效。但眉山模式对地方财力有一定的要求，同时要求农民进城意愿强烈，城市的房价适合农民购买。而事实上，并非所有的三四线城市都能同时满足这些条件。像鹰潭这样效仿眉山模式的补贴刺激效果如何，也仍有待检验。
国家信息中心宏观经济形势课题组发布的一份报告曾作出判断，认为农民工市民化是消化住宅库存的关键环节和成败所在。在采访中，多位官员提醒说，这么多的农民进城买房后就业怎么办？
鹰潭市副市长吴文戈接受《中国经济周刊》记者采访称，"农民工的就业可以有多重选择，现在是招工难啊。"这位副市长认为，农民工进城完全不需要愁就业问题。"你随便到市场去问一下，建筑工地上的小工，稍微有点技术的一天都有300块钱，当然体力活很辛苦，早出晚归，但是收入蛮好的，比我们公务员的工资都要高些，我们比较安逸一点，不用日晒雨淋。"
不过，记者采访的鹰潭市多位官员和企业家对此并不认同，在他们看来，在整个经济下行压力这么大的情况下，鹰潭的就业并不乐观。
在就业之外，教育、医疗以及交通等公共事业的承载能力能否满足？物业管理能不能跟上？物业费农民是不是可以接受？这一系列的问题，不只是鹰潭一个城市要面临的问题，也是许多鼓励农民进城买房的三四线城市所共同面临的问题。
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发表于 2016-6-7 15:03:51
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发表于 2016-6-8 17:01:22