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楼主: 陆民

“经租房”业主声明 中共大陸列为顶级屏蔽的惊天黑幕

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 楼主| 发表于 2012-12-9 23:39:03 | 显示全部楼层
特殊的“跑房户”——北京代管产、经租房历史调查


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图:1951年换自民国房地契的房地产所有证.

  



   

        2012年的春节,王爱苓是在国家图书馆度过的。

  这个瘦弱而又精干的女人,近十年来的生活,是在“跑房子”中度过的。与大规模城市化进程中被强拆失房的上访户不同,她家的房子——北京魏家胡同31号院(今46号)依然矗立在原处,里面住的却是与她毫不相干的人。房子是自己的,却住不进去,因为她的房子有一个特殊的名字——代管产。

  这是一个与中国特定历史阶段交织在一起的名字。

  为了要回房子,王爱苓几乎研究了中共建政以来有关房产的各类政策法规条例,泡图书馆、找政府房管部门成了家常便饭。

  而在北京,像王爱苓这样因为历史遗留问题与政府发生纠葛的特殊房主有3万余户。

  魏家胡同31号院

  魏家胡同31号院位于北京二环以内,它最初的主人曾经身份显赫。

  新中国成立前,这里住着王爱苓丈夫刘小平的祖父刘润川一家。刘润川是国民党张学良部下第53军116师师长,1945年买下这个院落,大儿子刘占英被登记为房产的产权人。

  1949年,新旧政权交替,刘润川受军令于新中国成立前夕携家眷随国民党去台,独留刘占英在上海。彼时,在大陆,几乎一夜之间,无数房产因主人的离开而成为空房。

  1950年初,北京市政府发布处理城区无主房地暂行办法,将当年底仍无人办理登记及因证件不足未能登记的房产视为无主房产,并将其地址分批公告于《人民日报》,3个月内仍无人办理登记或者登记证件不足的,由地政局移送公逆产清管局代管,代管期限为3年,期满即列为公产。不过,相关布告也声明,领有国民政府地政局所发产权证明而现状、名义均无变更或未经转移的房产,不适用于该办法。王爱苓表示,她家的宅子便属此列。

  魏家胡同31号院被公逆产清管局接管后,内三分局第八派出所搬了进来。“文革”中,刘占英被下放安徽农村,时代剧变的运动中,自身命运已是不由自主,房产等身外之物自然无暇顾及,刘占英一直以为,房产当年被接管后已经归公。

  中共十一届三中全会后,作为一项和平统一中国的战略决策,“一国两制”构想形成,1979年,全国人大常委会发表《告台湾同胞书》,郑重宣告和平统一祖国的方针。在中共中央1981年发布的《关于进一步落实去台人员在祖国大陆亲属政策的通知》中,明确提及解放初期由政府代管的去台人员城市私人房产问题,表示“在未决定解决办法前,如去台人员亲属要求继承产权,应按法律程序办理。如本人回来定居,要保证迅速发还,不得藉故推延”。

  身为前国民党师长的刘润川和民革成员刘占英一时间成为重要的统战对象。上海统战部领导也多次慰问刘占英,并邀请刘润川回大陆定居。

  1982年,王爱苓第一次走进魏家胡同31号院。新婚的夫妇到北京旅行,受刘占英委托,去看看过去几十年运动中毫无音讯的祖宅。找到宅院时,他们发现院子里住的全是陌生的面孔,据称是中国工商银行的职工。

  刘占英于是向上海市统战部、民革主张北京的房屋产权,得到重视,二者很快与北京有关部门联系落实政策。1986年,北京东城区房管局确认产权归刘占英所有,并对房屋提出了三种处理方式:要么作价卖给政府,要么连同住户一同收下,要么等腾退。刘占英决定留下魏家胡同31号自住,等待腾退后发还,成为唯一的选择。但哪想这一等就又是10年。

  漫长的等待

  在等待腾退的漫长过程中,刘家不间断托北京的亲朋好友打听进展,开始时得到的答复总是“在腾退中”,到后来,房管局就再不理会,要求刘家直系亲属办理了委托前来。

  10年之后的1996年,下岗在家的王爱苓正式接受公公刘占英的委托,到北京“跑房子”。彼时,她这种到处找各部门反映问题的行为还没被叫做“上访”。

  她在北京市落私办(落实私房政策领导小组办公室)与东城区落私办之间跑来跑去,后又被告知“房子被没收了”。王爱苓云里雾里,去法院询问情况,法院告诉她,如果房子被没收,须有法院判决,但房管局却拿不出任何相关判决。

  无奈,经刘占英打招呼,王爱苓找到了国务院参事张丰胄。张亲自致信北京市有关领导,希望催办此事,未果,又发公函给时任统战部部长的王兆国,后得王亲笔批示,要求北京市统战部“按中央的政策协调处理”。按王爱苓理解,所谓“中央的政策”,即国务院1983年发布的去台军政人员政策,依据该文件,刘家的房子属于代管房产中的自住房,“原自住房的产权人,如确需自住,应积极腾退”。

  2000年,北京市国土局却在信函中答复王爱苓,1950年5月26日北京市人民政府按无主房产公告代管,承认刘占英的房屋产权,但不发还原房。一怒之下,王爱苓以“行政不作为”为由,将北京市国土局和房管局起诉至法院,要求确认产权,办理产权证,但两次都被裁定驳回起诉权。

  就这样,王爱苓在各级统战、国土、房管、落私办、纪检等部门及法院间奔波,应要求,她一度从统战部门开来刘润川对抗战有功的证明。但这一切,都不足以给她16年的“跑房子”生涯画一个圆满的句号,要回房子的事一时间似乎陷入了一个死循环:她去要求办证,对方让她先找人腾房,她去找工商银行要求腾房,又被告知办了证就腾。“懒得理会那么多了。”王爱苓无奈地告诉记者,2012年春节后她去看宅子时发现有两间空着,于是打算先“强行住进去再说”。

  而就在王爱苓不停上访打官司的过程中,她认识了华新民,并了解到和自己一样常年“跑房子”的另一拨人——经租产房主。

  华新民的胡同宅院

  高鼻梁、深蓝色眼睛的华新民所有的童年记忆,都是以北京胡同、四合院为背景的。她的祖父华南圭是1903年首位官派到法国公益工程大学的留学生,学成归国后,曾担任京汉铁路总工程师和天津工商学院院长。1948年中共建政前夕,一位地下党员找到华南圭,希望他能为新政权工作,华南圭欣然应允,出任都市计划委员会(北京市规划委员会)总工程师。

  定居北京后,华南圭于1913年购下无量大人胡同18、19、20号院作为居所。也许因为太太是位波兰女子,华南圭还亲自设计了中西合璧的无量大人胡同19号院。

  “大跃进”时期,农业人口大量进城,住房资源紧张,政府开始动员城市有房者将更多的私有房屋对外出租。接下来1958年北京市又出台了一个强制性规定:北京城市居民的房产凡出租达到15间以上或达225平方米以上,必须由国家进行统一经营、租赁和管理。

  此时华家自住18号,19、20号院则出租在外,其中19号院自1955年租给了北京市委,经北京市委行政处安排,先后住在这里的包括北京市委副秘书长、办公厅主任兼机关党委书记、纪委书记孙方山一家,华北局书记范儒生一家,北京市委行政处长李岳南和市委机关团委书记宋天津等。到了1958年,19号和20号院被纳入了经租范围。按规定,华家每月可领取原租金的1/3,其余被政府提取,曰用以“房屋修缮”。“文革”爆发后,连那1/3的房租也没有了,华家还被迫交出三个院落的《房地产所有证》。

  1964年,华新民的父亲华揽洪打算修缮自住的18号院,全家暂时搬往妻子单位宿舍居住。不料到1966年,房子还没修成,“文革”突如其来,18号院竟被建国门房管所擅自拆除。1967年底,孙方山作为“彭真死党”被迫害入狱,全家被从19号院赶出,华家宅子被造反派接管,成为大杂院,一夜之间,无数“野房子”在院落的空地间“长”出来。

  关于北京城区私人房产在1966年的命运,1999年编就的《北京市东城区房屋土地管理志》是这样记载的:“年内,私人房产主迫于‘红卫兵’的压力,于七八月份陆续交出私房?‘文化大革命’初期区局被动接收私有房屋132692.5间,建筑面积178万平方米,16386户;其中自住房53446.5间,出租房79246间。于9月16日全部纳入公房管理。”

  1976年,“文革”结束前夕,华家举家迁往法国。

  被驳回起诉权的官司

  远离家乡10余年后,上世纪90年代,华新民回到北京定居。

  此时的华新民眼见儿时玩耍的四合院、胡同逐渐消失,她投入到胡同保护的工作中,成为一名知名的胡同保护人士。而对于自家的祖宅,虽然有几次去信要求清退而无果,被告知“还没有政策”,华新民却没有太多上心,总认为政府终归是要还的,直到2004年。

  2004年底,华家19、20号院及“文革”中房管局在18号宅基地上建盖的简易楼上都被写上了“拆”字,这让华新民大为惊谔。在她看来,即便房屋里的住客换了一波又一波,无量大人胡同18、19、20号院始终是华家的财产,没有华家人同意,房子不是谁想拆就能拆的。但事实是,虽然华新民手持产权证,推土机依然开进了华家的院子,2005年,她家的祖宅遭遇了和很多四合院同样的命运。

  华新民选择用法律捍卫自己的权利。

  2006年11月,她作为父亲——93岁的产权人华揽洪的代理人,向法院递了诉状,被告为北京市规划委员会,第三人为华富金宝房地产开发公司。华新民找来律师,律师都认为,华家至今仍然是合法的房地权利的拥有人,打赢官司肯定不成问题。

  在法庭上,华新民直问,在自己和家人不知情的情况下,为了实施房地产开发公司的经营性项目,自家的私宅土地为什么被行政部门擅自划拨出去,继而又被卖给了这家公司?

  为了证明自己家人是真正的权利所有人,华新民向法庭出示了无量大人胡同私宅的民国时期的房地契、上世纪50年代由新政权颁发的《房地产所有证》,以及颁发此证的时任人民政府地政局副局长的亲笔信和家住房客的证明信。

  但庭上激辩三个小时后休庭,第二次开庭时却并未继续审理,而是由法官直接宣读了一份驳回华揽洪起诉权的行政裁定书,理由是华提交的证据只能证明所涉房屋产权的历史状况,而未能提交能够证明目前华家仍对房产享有合法所有权或使用权的凭证。之后华新民提出申诉,要求法院提供房产转移的证据,却至今没有得到回复。

  亟待解决的历史遗留问题

  据有关资料,1958年北京城郊区共有私有房屋90万余间,其中城区83万余,房主8万余户,其中出租15间以上即达到经租标准的约6000余户,占整体私房的1/4左右。

  1980年代,大陆出台政策,大量返还“文革”期间被挤占、接管的城市私房,但并不包含“大跃进”期间被经租的房屋,“文革”时上交的《房地产所有证》也没有退还,而只给返还的自住房屋和少量出租房屋(经租时在225平方米线下的)颁发了一张新的房屋所有权证。

  当很多经租房主第一次去询问有关自家经租房的问题时,答复都和华新民得到的一样:“还没有政策。”再过几年,又答复:房子早已归公,并拿出一份建设部1985年出台的“(85)87号文件”,该文件表示:凡经租房屋一律收归公有,由房管部门统一经营、管理。

  “一纸红头文件就宣称归国家所有,你建设部算哪门子国家?”一位经租房主曾这样怒问。然而到了1995年,建设部又发文,表示由房地产管理部门统一经租、直接管理的房产“由房地产管理部门按现行管理制度管理,维持现状”,但不给房管局办理国有资产产权登记。实际上否定了几年前“收归国有”的说法。

  华新民告诉记者,对于像代管产、经租房这样的历史遗留问题,在全中国是很普遍的,但在某些城市,已有政府部门解决的案例。比如去年江苏无锡市政府就在其征收条例中,承认私人对经租房的产权,在拆迁时给予经租房主补偿。

  而对于侨产,上世纪90年代,广州市早就出台规定,要求尽快返还私改经租、代管侨房。福建等地也有类似举动。2006年,全国人大副委员长盛华仁接受媒体采访称,截至当时,全国共清退了近4000万平方米的华侨私房。

  王爱苓也告诉记者,2011年,有媒体报道,国民党一级上将何应钦的侄子到南京办理了房产继承公证,领到了补偿款。该房产位于山东青岛,面积近千平方米,为何应钦的弟弟何辑五任南京国民政府监察院监察委员期间购买,上世纪50年代被作为无主私房被政府代管,其原址现在为某部队招待所。近些年,一些地方的代管产业主自海外归来后,陆续持民国地契要回了自家老宅,老宅已被拆除的,则得到了赔偿金。但大部分代管产至今仍是代管状态,由各种单位使用。

  北京房管部门也曾多次找王爱苓协商,希望将房子作价处理,标准为市场价的4折,但她坚持要回房子。“我的房子还在,为什么一定要给我钱?市场价还不是他们说了算,我只要房子。”王爱苓认为,房管局之所以不退还原房,是出于利益考虑,“他们得到院子,拆了重新盖一个,能卖上亿。”


来源: 凤凰周刊 | 责任编辑:程仕才











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 楼主| 发表于 2012-12-10 00:08:11 | 显示全部楼层
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[顶] 经租房终于有了最佳解决方案——回头是岸不要将错误进行到底






      历经50年,经过数万经租房家庭几代人的前赴后继,坚持不懈的努力,终于将gcd历史上最大黑幕拉开了冰山一角。路漫漫其修远兮,吾将上下而求索。      50年前,为了国家,为了社会主义,这些经租房业主的祖辈把房子的租金四分之三送给国家,把房子让出来给住房困难的家庭,帮助国家解决住房问题。整整半个世纪的无私奉献,50年漫长的默默等待,换来的结局居然是房子被没收了!恩将仇报的白眼狼啊!
      中国最冤的功臣:1958年经租史侵透了血和泪经租运动的简介------,1958年以行政命令的方式【逼租】,再后以坑蒙拐骗的方式【经租】,文化大革命以群众意见的方式【停租】,十一届三中全会拨乱反正以内部通知的方式收为【国有】,后来以一国两制的方式【落政】,现在以暗箱操作的方式【倒卖】,脍炙人口的现代戏剧《白毛女》中的恶霸地主黄世仁霸占喜儿,为得到一张“合法”的契据,尚且采用暴力手段强迫杨白劳画押捺印,说明契据文书在世代社会政治经济生活中的法律地位和效力。然而经租房权属变更转移就连这么一个暴力强制的画押捺印或签名署字的形式都没有。大家都知道周扒皮,却不知道啃骨吸髓的毛吸血,周扒皮太菜,太嫩,太笨,剥削一点点劳动力,值几个铜板啊,还要被骂。再看牛逼的东西一下子把老百姓辛苦一辈子用血汗换来的房子掠夺。还可以厚颜无耻的说有巨大成果,造福百姓,为人民谋幸福,被歌功颂德。


       房子不是天上掉下来的,不是非法所得,更不是当土匪强盗抢来的,是老百姓一砖一瓦建起来的,是老百姓用血汗甚至是生命换来的。却被不明不白的被没收了!可就是这么简单的问题,50年都没有解决。这是5000年来从奴隶社会,封建王朝,国民党时期,甚至八国联军,小日本都没干过的大事情。可奇怪的是这样的丰功伟绩却没有被大力宣传,反而用黑幕遮的严严实实的。政策的颁布单位,只是一个管房子的部级机关。毫无疑问这是赤裸裸的违法,违宪行为,法理上是站不住脚的,我们就来看看是不是公平,自愿的交易。房子的主人把房子免费让别人住,租金捐国家,得到的是什么,“红喜报”一张没任何作用的废纸,那个时代的人头脑简单,给个奖状糊弄糊弄,就它算过关把。一个家庭当初被没收200多平方米的房子,我们把它换算成为钱,来大致估算下,50年对国家的贡献是多少,就按目前5分的贷款利息算,(90年代存款利息都10分以上的)到目前为止对国家经济的贡献,是2000多万啊!除去通货膨胀,货币贬值等等因素,再保守的计算到目前为止也绝对在1000万以上!山东省   原副省长黄胜因严重违纪违法,被开除党籍处分、开除行政处分、收缴违纪所得,并将面临司法机关处理。据山东德州一位官员透露,自从2001年黄胜接任市委书记后,德州的干部们发现单纯靠政绩很难得到提拔了,得靠送钱,发展到后期,德州的官位差不多是明码标价,比如,县委书记30万,县里某个局的局长10万,最低价码是副镇长5万。  东莞市中级人民法院对原广东省社会治安综合治理办公室副主任倪俊雄受贿,原茂名市化州市委常委、政法委书记、公安局局长黄鸿行贿受贿两案作出一审判决:以受贿罪判处被告人倪俊雄有期徒刑十五年,没收财产人民币300万元和违法所得人民币338万元;以行贿罪和受贿罪数罪并罚判处被告人黄鸿有期徒刑十三年,没收财产人民币200万元和违法所得人民币330.3万元。 原茂名市化州市公安局局长黄鸿。所长一职搞竞标,送10万的不敌送30万的 。如果2000万可以买什么官了啊,市长肯定是没问题的,省长估计也差不多了!


      再看现在没收房子,g匪是用什么交换呢,是凭它放的一个屁!与虎谋皮也不奢望它还利息,只希望它把本金吐出来,但是现在不但本金不还,利息不给,精神安慰也没有,我说的精神安慰不是废纸,而是和一两千万等价的。怎样才等价,首先肯定经租房对国家的贡献,各级领导过年过节要进行慰问;各级人大,政协保留一定比例经租房业主的席位;把已经不在的经租房业主骨灰全部移到八宝山革命烈士公墓,后代全部享受革命烈士子女的待遇,房管局所有领导职位都由经租房业主优先担任。想来想去也只有这样才勉强值这价,毕竟精神层面的东西都是虚的东西,真正让人拿一两千万换这些东西,我想不会有多少人愿意的,除了钱多的用不完了的大资本家。凭放的一个屁没收老百姓的房子,公平毫无疑问是没有的,有的只是赤裸裸的掠夺!把黑的说成白的,照这样的说法,小日本侵华都贡献巨大,1.为gcd夺取政权赢得了宝贵的时间和机会2.促进了全民族的团结3.增加了军队的战斗力4.有助于控制人口增长5.提高了人体抗击打能力,经常逃跑还可以提高身体素质等等,优点好处大大的,本人对日本人其实是比较厌恶的,但我发现不但政府单位在用日本车,连挂军牌的日本车也不少,不知道的还以为日军又侵华了呢,是不是以经租房相同的逻辑考虑了以上几点原因啊。这样的事情真是国人的悲哀啊!
    至于是不是自愿,我们看到的是一厢情愿,单方面的胁迫,根本就没同意过,哪来的自愿?不然哪来那么多要求返还的,不要忽悠说,只有一小部分要求返还,大多数的人是考虑到自己人微言轻,势单力薄,只能无奈接受被掠夺现实。那些真正不想要的都是患老年痴呆的。讨债本来就不是容易的事情,欠钱的都是大爷,不然哪来那么多讨债公司。更何况是向引导这风气并且欠钱50年不还的欠债鼻祖讨债!讨债之难难于上青天了。
       赤裸裸的掠夺,居然还厚颜无耻的美曰其名‘社会主义改造’。我国民愚蠢的时代过去了,不是取一个好听的名字就可以忽悠的。大家都可以看清事情的本质,打个比方下岗和失业有区别吗。至于社会主义改造的成果,有,但是建立在非法掠夺上的,更让人无法接受的是那些港澳台,有权有钱有势的,国民党将领等等的都要回来了。凭什么我们广大普通老百姓的不还。退一步说,既然为社会主义,为国家作贡献,你gcdg党的带头作用呢,毫不利己专门利人的品质呢,为人民服务等等去哪里了,为什么让平民百姓捐房子啊,老百姓是超过100的有出租的捐,你是不是也应该带头把房子捐了,而且标准应该稍微高点,凡是超过面积的就捐啊。但我们现在看到的是带头偷偷摸摸要回房子!任何事情都有正反两面,舌头没骨更是可以上下乱翻。但墨写的谎言,终盖不住血写的事实!靠拖,掩盖,瓦解不是解决问题的正确方式。必须反省自己,正视历史,逃避是没有用的,这种泯灭良知的做法最终必将被钉在人类历史的耻辱架上。苦海无边,回头是岸!


      关于“经租房”有关问题的处理意见




一、肯定广大经租房家庭50年的默默奉献为国家作出的巨大贡献,
二、比照市场价全额偿还,并加上历年的利息。
三、鉴于经租房为国家发展做出的巨大贡献子女入学入托的,在同等条件下优先接收,子女在公办学校学习期间免交学费、杂费,寄宿学生酌情给予生活补助;报考普通高中、中等职业学校时降20分录取;报考普通或成人高等学校的,由省级招生委员会决定,可在高等学校调档分数线下适当降低分数要求投档,降分幅度不得超过20分。
四、享受厅局级干部退休后的生活待遇。
五、终身免个人所得税
六、所经营的公司、企业、商店等免税


      要达到以上所有要求有点像共产主义不现实,但就算它真满足了所有要求,也是理所应当,我们受之无愧。没有我们50年的贡献,哪来他们50年的享受。想一点回报也不给就掠夺我们的房子简直是痴心妄想!不要说50年,就算是500年我们也要抗争到底,也要要回我们的房子,革命尚未成功,同志仍需努力,有志者事竟成,苦心人天不负,大家一起努力,一起行动起来,胜利必将属于我们!






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[ 本帖最后由 陆民 于 2012-12-10 00:11 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2012-12-10 01:16:16 | 显示全部楼层
* 经租房发还需要什么条件?需要提供哪些资料?


   答:根据《广东省人民政府批准省城建局<关于进一步落实国家的房产政策,处理好私房改造中的遗留问题的报告>》(粤府〔1981〕79号文)等有关规定,对属于错改的房屋可以退还产权,即经租时,同一产权人名下的所有出租房屋总面积未超过起改点150平方米,其住宅部分可以退还产权。非住宅部分实行无起点改造。
根据《贯彻市人大常委会审议通过〈关于加大本市落实侨房政策工作力度〉决议的意见》(房政发〔1997〕20号)等有关规定,在国家经租时,如房屋产权人已具备华侨身份的,可按照侨房政策有关规定放宽处理。
申请经租房发还,可提供以下资料,到房屋所在地的区分局申请办理:
(1)房地产权证;
(2)权属人身份证、申请人身份证;
(3)房屋发还申请书;
(4)如业主已故,须提交死亡证明、申请人及业主关系证明;
(5)如属侨房的,须提交侨务部门出具的华侨身份证明;
(6)如业主委托申请发还的,须提交委托人的身份证、经公证的委托书或认证的委托书。


来源:http://www.laho.gov.cn/xfdetail.jsp?xfisid=474










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 楼主| 发表于 2012-12-10 01:21:39 | 显示全部楼层
北海市住房和城乡建设局进行经租房权属确认公告

    北海市住房和城乡建设局公告


     北海日报2012.03.14第八版


http://bhrb.beihai.gov.cn:8080/epaper/bhrb/html/2012/03/14/08/default.htm



small.jpg


      根根据国家的落实私房政策、《城乡私有房屋管理条例》、《物权法》等法律、法规,我局拟对管辖内的经租房和代管房进行房屋所有权归属确认。请房屋权利申请人于公告之日起30日内持房屋权属相关证明材料向我局申请房屋权属登记,逾期无人主张权利的房屋,我局将依法报市人民政府处置。

    附:(一)代管房名单【10幢(间)】:(1)北海市中山东路106、108号,三层房屋。(2)北海市中山东路388号,二层房屋。(3)北海市文明路94号,三层房屋。(4)北海市珠海东路225号,二层房屋。(5)北海市兴华街37号,二层房屋。(6)北海市东一巷8号之右,一层房屋。(7)北海市新建一巷32号,一层房屋。(8)北海市和平路58号,一层房屋。(9)北海市中山西路139号,二层房屋。(10)北海市珠海西路60号,三层房屋。

    (二)经租房名单【27幢(间)】:(1)北海市珠海西路77、79、81号,二层房屋。(2)北海市珠海西路47号,二层房屋。(3)北海市珠海中路16号,三层房屋。(4)北海市珠海中路54号,二层房屋。(5)北海市珠海中路59号/中华街57号,二层房屋。(6)北海市珠海中路65、67号,二层房屋。(7)北海市中华街70号,二层房屋。(8)北海市民建一街74、76号,二层房屋。(9)北海市民建一街126号,一层房屋。(10)北海市珠海西路5号,二层房屋。(11)北海市珠海西路218号,二层房屋。(12)北海市珠海中路36号,二层房屋。(13)北海市珠海中路66号,二层房屋。(14)北海市新建路17号,二层房屋。(15)北海市珠海东路85号,二层房屋。(16)北海市民族路19号,二层房屋。(17)北海市和平里一巷11号,二层房屋。(18)北海市中山东路133号,二层房屋。(19)北海市中山东路141号,二层房屋。(20)北海市东一巷6号,二层房屋。(21)北海市中山东路220号,二层房屋。(22)北海市中山东路284号,二层房屋。(23)北海市民建一街103号,一层房屋。(24)北海市珠海西路18号,三层房屋。(25)北海市珠海西路67号,二层房屋。(26)北海市民建一街30号,二层房屋。(27)北海市珠海西路16号,三层房屋。   


        登记部门:北海市东 、西 、新区房管所

        地址:北海市富贵路1号房产局大院1楼

        联系电话:07793036701北海市住房和城乡建设局

                                                                                                          2012年3月14日                                    










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北海日报2012.03.14第八版



北海市住房和城乡建设局公告



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 楼主| 发表于 2012-12-11 19:10:39 | 显示全部楼层
直管房管理问与答(广州市国土房管局《便民指南》)完整版





直管房管理问与答(广州市国土房管局《便民指南》)完整版









经租房发还需要什么条件?需要提供哪些资料?



   延伸:


直管房管理问与答

467、问:什么是直管房?
答:直管房是指广州市国土资源和房屋管理局代表市政府直接管理的各类房屋。有公产、经租产、代管产、托管产等房屋,主要用于解决无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户的住房困难。

468、问:什么是经租房?
答:经租房是指私人出租房屋达到国家政策规定改造起点而纳入社会主义改造的房屋。

469、问:什么是代管房?
答:代管房是指房管机关以市人民政府名义依法进行代管的房屋(包括无主代管和危破房抢修代管)。

470、问:什么是双代房?
答:双代房是指文革期间由房管部门代私房业主对其出租的房屋收租、修缮(即代收租、代修缮,谓之“双代”)。

471、问:什么是侨房?
答:侨房是指侨居国外的中国公民在国内建购的房产。

472、问:什么是封建产?
答:封建产是指解放后由政府名义接管的祠堂、公堂、书院、试馆等带有旧社会封建色彩的房产。

473、问:什么是统建房?
答:统建房是指不分资金来源,均交由城市开发部门统一规划、统一征地、统一拆迁安置、统一设计、统一施工建造的房屋。

474、问:经租房发还需要什么条件?需要提供哪些资料?
答:根据《广东省人民政府批准省城建局<关于进一步落实国家的房产政策,处理好私房改造中的遗留问题的报告>》(粤府〔198179号文)等有关规定,对属于错改的房屋可以退还产权,即经租时,同一产权人名下的所有出租房屋总面积未超过起改点150平方米,其住宅部分可以退还产权。非住宅部分实行无起点改造。
根据《贯彻市人大常委会审议通过〈关于加大本市落实侨房政策工作力度〉决议的意见》(房政发〔199720号)等有关规定,在国家经租时,如房屋产权人已具备华侨身份的,可按照侨房政策有关规定放宽处理。
申请经租房发还,可提供以下资料,到房屋所在地的区分局申请办理:
1)房地产权证;
2)权属人身份证、申请人身份证;
3)房屋发还申请书;
4)如业主已故,须提交死亡证明、申请人及业主关系证明;
5)如属侨房的,须提交侨务部门出具的华侨身份证明;
6)如业主委托申请发还的,须提交委托人的身份证、经公证的委托书或认证的委托书。

475、问:侨房发还或退回使用权后,原租户无自有住房如何安置?
答:根据《贯彻市人大常委会审议通过〈关于加大本市落实侨房政策工作力度〉决议的意见》(房政发〔199720号)第十条规定,侨房发还只退房屋产权,业主取得房屋产权后应与原租赁单位或原承租人重新订立租赁协议,三年内不得迫迁。
对于侨房发还或退回使用权后,原租户无自住房的,可与业主协商解决,协商不成的,通过诉讼解决。此外,原租户可通过下列途径解决住房问题:
1)符合落实侨房政策专用房购买条件的,可向市侨房办申请购买落实侨房政策专用房;
2)符合购买经济适用房条件的,可向市住房保障办申请购买;
3)符合低收入家庭条件的,可向户口所在的街道办事处申请租赁廉租房。

476、问:(私房)拆迁代管及发还有什么规定?
答:根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》第三十条规定:“在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内,有以下情形之一的房屋,可以由市房地产行政主管部门代管:
1)产权不明晰的;
2)所有人死亡并且尚无法确定继承人的;
3)所有人下落不明又无合法代理人的。
4)代管房发还,申请人可提供以下资料,到房屋所在地的区分局申请办理:
①房地产权证;
②权属人身份证、申请人身份证;
③房屋发还申请书;
④如业主已故,须提交死亡证明、申请人及与业主关系证明;
⑤如属继承的,须提交继承公证书;
⑥如业主委托申请发还的,须提交委托人的身份证、经公证的委托书或认证的委托书。

477、问:租赁和使用直管房屋是否应当签订租赁合同?
答:是。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第七条规定:“房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同。”及第十九条规定:“租赁期满而又没有重新签订租赁合同的,出租人有权按照合同约定的期限收回房屋。承租人未经出租人同意而逾期不迁出造成出租人损失的,应当承担赔偿责任。出租人可以请求房地产管理部门向承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提起诉讼。”

478、问:广州市的直管房执行什么租金标准?
答:按照《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》(穗国房字〔2001174号),可登陆广州市国土资源和房屋管理局网站(http://www.laho.gov.cn/)查询。

479、问:租赁直管房的租金交纳有何规定?
答:承租人应当按约依时交纳租金。根据《广东省公有房产管理办法》(粤府〔19834号)第十五条规定:“单位和个人租用公房应按约交租。”及第二十五条第二款规定:“有意连续拖欠房租半年以上者,房管部门或产权单位除追收欠租外,有权将房屋收回。”

480、问:租赁直管房闲置后应否退回房屋使用权?
答:是。根据《广东省公有房产管理办法》(粤府〔19834号)第十六条规定:“单位和个人租用的公房,不需使用时,应退回给房管部门或产权单位另行安排”及广州市国土资源和房屋管理局公布的《广州市直管房租赁合同》(2007年版)第六条规定:“租户将承租房屋空置6个月或以上的,出租人有权终止租赁合同,按现状收回房屋,由此造成的损失由租户负责。”

481、问:承租人是否可以随意改变直管房的房屋用途、转租、转让房屋?
答:否。根据《广东省公有房产管理办法》(粤府〔19834号)第十六条规定:“单位和个人租用的公房,不需使用时,应退回给房管部门或产权单位另行安排,不得转租、转让、分租,不得擅自改变使用性质,不得私自调换,承租户因情况变化,原租房屋有宽余的,房管部门或产权单位应对其进行调整,或收回宽余部分。”

482、问:承租人是否可随意对直管房进行扩、加、改建?
答:否。根据《广东省公有房产管理办法》(粤府〔19834号)第十七条规定:“单位和个人对租用的公房和附属设备负有保护的责任,未经房管部门或产权单位同意,不得改变房屋结构,不得乱拆乱搭,不得堆放危险品和有损房屋的物品,不得在房中从事损坏房屋、影响安全的活动。因上述原因而造成房屋或设备损坏,应负修复或赔偿之责。”
租户应当爱护并合理使用房屋,不得擅自扩、加、改建房屋。发现房屋及其设备自然损坏应及时通知房管部门,并积极配合检查和维修。




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      http://www.gtfg.gov.cn/detail/handbook.asp?hid=110











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 楼主| 发表于 2012-12-15 10:02:50 | 显示全部楼层
《我国经租房权属争议研究》


中国优秀硕士学位论文全文数据库
《我国经租房权属争议研究》
吴迪
【摘要】:经租房产生于1958年前后对于全国各大城市内部分私有出租房屋收归国家统一经营租赁,按照收取租金的20%40%的比例发放给原房主固定租金。文革开始以后,定租就不再发放了,经租房的产权证也被要求统一上交。随着十一届三中全会的召开,社会法治的进步,经租房主们认为,经租房只是由国家进行租赁,其所有权并没有发生变化,纷纷开始了讨要所有权的行动。但建设部却多次出台通告宣布经租房的所有权收归国有。由于最高人民法院以司法解释的形式将经租房权属争议排除在司法救济之外,经租房主不仅失去了实体上的正义,连基本的寻求正义、维护权益的途径都已经失去。导致现在经租房主只有采取申诉上访等边缘手段维护自己的权益,极端事件也时有发生。经租房已经成为了社会不安定的隐患,经租房主也成为了一个影响社会稳定的群体。我们在借鉴西方先进法律制度的同时,更应注意研究具有中国特色本土化的法律问题,使法律更好的为我国的社会经济发展服务,因此,研究经租房问题,具有重大的理论与现实意义。文章从经租房的历史变迁入手,反思我国的私有财产保护制度,提出在现阶段,依据不同的情况,妥善解决经租房所有权纠纷的设想,经租房存在的,直接返还给经租房主;经租房灭失的,根据不同情况予以补偿。文章分四个部分:
第一章:经租房的历史起源与变迁。本部分将介绍经租房产生的原因与所有权的变迁,通过分析研究与经租房有关的历史文件,从中得出经租房发展的历史脉络。追寻经租房的历史原貌及执行过程中的不足。
第二章:经租房问题解决的迫切性。本部分将从理论与实践两个方面入手,分析经租房所有权纠纷解决的迫切性,从实践的方面看,妥善解决经租房所有权纠纷是维护社会稳定,保障人权的基本需要,而更深层次的理论意义上来看,经租房所有权纠纷的妥善解决,折射出我国私有财产保护理念的进步与法治化进程。
第三章:经租房返还具有正当性和合法性。本部分从正当性与合法性两个方面论述了在现在,经租房的所有权应当归原经租房主所有。
第四章:解决经租房权属纠纷的制度构想。本部分提出以行政直接返还和民事诉讼相结合的方式妥善解决经租房所有权纠纷的设想,一方面,借鉴部分地区的成功经验,成立临时的行政机构,通过行政直接返还的方式集中解决经租房所有权纠纷;另一方面,由于行政手段天生的缺陷,以民事诉讼作为行政手段的补充和保证。
【关键词】:经租房
所有权
制度构建
【学位授予单位】:南昌大学
【学位级别】:硕士
【学位授予年份】:2010
【分类号】:D922.181
【目录】:
摘要3-5
Abstract5-9
引言9-11
1
经租房的起源与历史变迁11-21
1.1
经租房的起源11-15
1.1.1
经租房产生的历史背景与原因11-13
1.1.2
经租房政策的具体内容13-14
1.1.3
经租房政策实际执行中的左倾扩大14-15
1.2
经租房所有权的历史变迁15-21
1.2.1
经租房所有权国有化运动16-17
1.2.2
部分经租房所有权的政策落实17-19
1.2.3
现有返还政策的缺陷19
1.2.4
民间经租房返还的诉求活动19-21
2
经租房问题解决的迫切性21-26
2.1
房屋国家经租的评述21-22
2.1.1
房屋的国家经租形式上具有强制性21
2.1.2
房屋的国家经租方式上具有集中随意性21
2.1.3
房屋的国家经租内容上只局限于使用权21-22
2.2
妥善解决经租房所有权纠纷的实践意义22-24
2.2.1
维护社会稳定的迫切要求22-23
2.2.2
保障基本人权维护、社会公平正义的体现23-24
2.3
妥善解决经租房问题的理论意义24-26
2.3.1
有利于科学界定私有财产权与国家权力的关系25
2.3.2
有利于推动我国法治理念现代化25-26
3
经租房返还具有正当性和合法性26-38
3.1
经租房维持现状产生严重弊端26-29
3.1.1
所有权不明晰易导致拆迁补偿错误26-27
3.1.2
所有权不明限制了房屋交易27
3.1.3
旧城改造加速经租房问题矛盾激化27-28
3.1.4
经租房的存在与现状社会发展潮流相悖28-29
3.2
经租房返还具有充分正当性29-32
3.2.1
房屋国家经租本质上有别于三大改造29-30
3.2.2
经租房是对私有财产的非制度化剥夺30-31
3.2.3
返还经租房是实现社会公平正义之要求31-32
3.3
经租房返还具有充分合法性32-38
3.3.1
经租房所有权国有化效力的争议32-34
3.3.2
国家强制租赁未能改变房屋所有权34-3
53.3.3
经租房主丧失所有权缺乏法律依据35-36
3.3.4
落实《物权法》必须返还经租房36-38
4
解决经租房权属纠纷的制度构想38-45
4.1
经租房所有权在返还的现实和法律障碍38-39
4.1.1
房管部门自身利益难以剥离38
4.1.2
经租房政策上存在分歧,缺乏有效的救济手段38-39
4.2
经租房所有权归属的实体法规则39-42
4.2.1
代管房的经租房应直接返还40-41
4.2.2
经租房已经灭失给予合理补偿41
4.2.3
经租房转移给第三人的视情况分制处理41-42
4.3
经租房所有权纠纷解决的程序规则42-45
4.3.1
设立临时构集中处理经租房问题42-43
4.3.2
以民事诉讼作为行政返还的补充43-45
结语45-46参考文献46-48
致谢48-49攻读学位期间的研究成果49

2011-1-30

详尽内容请击:
http://www.doc88.com/p-917999234605.html   
















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 楼主| 发表于 2012-12-16 11:05:03 | 显示全部楼层
奇事:宪法和记者都管不了的《经租房》

今天,在天涯社区 > 天涯论坛 > 房产观澜中看到一个帖子:作者:老渔民
  问个概念 “经租房屋“是什么意思?

  《经租房》,是一件天下奇闻。
  大家听说过,有什么事是不准打官司的吗?
  天下可能就只这一件事——涉及《经租房》的案件,中国全国各地法院,全部不准受理。
  现在《经租房》问题,在中国,一般媒体不敢报道,而与经租房有关的诉讼,各地方法院受高法之令:不准受理。
  中国不是法制国家吗?为什么经租房的案件,不能用法律来解决呢?因为,它的出现,本身就是违反中国宪法的。所以,对此事,有关部门一贯作法就是充耳不闻、视而不见。
  《经租房》是什么东东呢?
  简单一点说,经租房是58年在全国各大、中城市、开展的《私房改造运动》产生的;《私房改造运动》违反54年中国宪法,采用动员、或强制城市居民出租住房;接着,再对城市居民出租的住房,先进行统一管理、经营、出租、然后没收,大量侵占了城市居民的合法房产。
  改革开放后,广东、福建低调返还房产;近年,南京、无锡也承认了原房产业主产权,但还有很多省份、其他城市却还霸房不还;引全国各大城市上访不断。
  有歌唱道:不拿群众一针一线;是的,是不拿群众一针一线。但是,房子,不是针、不是线。城市中心的房子,尤其是城市中心带门面的房子,更不是针线。尽管54年宪法中有保护私人合法房产的条文,但是58年——66年私房改造运动就大量将私人合法房产宣布为国有,而且一直持续到文革结束。
  改革开放后,1981年中共中央通过《关于若干历史问题的决议》,提出《解决私房历史遗留问题》,《经租房》问题才被摆到大家面前。

  下面是一篇有关《经租房》问题的优秀学术论文,给想了解《经租房》问题的人,一个很客观、全面介绍。
  《我国经租房权属争议研究》摘要。
  作者:吴迪
  【摘要】:经租房产生于1958年前后对于全国各大城市内部分私有出租房屋收归国家统一经营租赁,按照收取租金的20%至40%的比例发放给原房主固定租金。文革开始以后,定租就不再发放了,经租房的产权证也被要求统一上交。随着十一届三中全会的召开,社会法治的进步,经租房主们认为,经租房只是由国家进行租赁,其所有权并没有发生变化,纷纷开始了讨要所有权的行动。但建设部却多次出台通告宣布经租房的所有权收归国有。由于最高人民法院以司法解释的形式将经租房权属争议排除在司法救济之外,经租房主不仅失去了实体上的正义,连基本的寻求正义、维护权益的途径都已经失去。导致现在经租房主只有采取申诉上访等边缘手段维护自己的权益,极端事件也时有发生。经租房已经成为了社会不安定的隐患,经租房主也成为了一个影响社会稳定的群体。我们在借鉴西方先进法律制度的同时,更应注意研究具有中国特色本土化的法律问题,使法律更好的为我国的社会经济发展服务,因此,研究经租房问题,具有重大的理论与现实意义。文章从经租房的历史变迁入手,反思我国的私有财产保护制度,提出在现阶段,依据不同的情况,妥善解决经租房所有权纠纷的设想,经租房存在的,直接返还给经租房主;经租房灭失的,根据不同情况予以补偿。文章分四个部分: 第一章:经租房的历史起源与变迁。本部分将介绍经租房产生的原因与所有权的变迁,通过分析研究与经租房有关的历史文件,从中得出经租房发展的历史脉络。追寻经租房的历史原貌及执行过程中的不足。 第二章:经租房问题解决的迫切性。本部分将从理论与实践两个方面入手,分析经租房所有权纠纷解决的迫切性,从实践的方面看,妥善解决经租房所有权纠纷是维护社会稳定,保障人权的基本需要,而更深层次的理论意义上来看,经租房所有权纠纷的妥善解决,折射出我国私有财产保护理念的进步与法治化进程。 第三章:经租房返还具有正当性和合法性。本部分从正当性与合法性两个方面论述了在现在经租房的所有权应当归原经租房主所有。第四章:解决经租房权属纠纷的制度构想。本部分提出以行政直接返还和民事诉讼相结合的方式妥善解决经租房所有权纠纷的设想,一方面,借鉴部分地区的成功经验,成立临时的行政机构,通过行政直接返还的方式集中解决经租房所有权纠纷;另一方面,由于行政手段天生的缺陷,以民事诉讼作为行政手段的补充和保证。




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 楼主| 发表于 2012-12-16 12:03:53 | 显示全部楼层
奇文共殇


作者:
剑阁县房管所
时间:2012-11-22 09:32:00








  唐祖桐同志你的信访件收悉,我们高度重视你的诉求,立即派专人查证核实,现将调查核实情况复函如下:
  一、1966年私房改造情况
  1965年,我县在贯彻国务院[64]国房字第21号文件时,对私有出租房屋进行了社会主义改造。冉秀珍(唐丕烈已故之妻)普安镇胜利路21号出租木结构房屋建筑面积125.6平方米,当时出租给敬老院,年收租金20元(改造起点为50平方米),符合改造条件纳入改造,档案资料记载清楚。
  二、1982年按政策复查落实情况
  1982年,我县在贯彻中共四川省委川委[1981]44号文件时,经复查,冉秀珍实有出租房屋127.15平方米。经调查出租事实清楚,档案资料记载齐全,符合私房改造政策,经县人民政府审批:“经租正确,改造有效”。1983年3月25日,冉秀珍(已故)丈夫孙洪春办理了127.15平方米经租正确、产权已属国家所有的房改字046号手续。此房产权按照川委发[1981]44号文件第六条的规定,其产权已属国家所有。
  三、诉求办理情况
  对于唐祖桐同志的诉求,根据省人民政府办公厅川办函[2006]60号文件“各级政府凡是已经按照川委发[1981]44号文件、川府发[1983]2号文件、川建委发[1982]016号文件处理过的经租房屋,应予维持,不再另行处理”的规定,冉秀珍被改造的出租房屋127.15平方米符合私房改造政策,经租正确,改造有效。
  剑阁县房管所
  二○一二年十一月二十日



http://bbs.tianya.cn/post-828-354865-1.shtml



《中华人民共和国物权法》已于07年10月1日起开始正式实施。
  第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”
  第三十二条 物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
  第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。
  第三十四条 无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
  第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
  第三十六条 造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
  第三十七条 侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。
  第三十八条 本章规定的物权保护方式,可以单独适用,也可以根据权利被侵害的情形合并适用。侵害物权,除承担民事责任外,违反行政管理规定的,依法承担行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十九条 “所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”
  第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。
  第六十四条 “私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”
  第六十五条 “私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。”
  第六十六条 “私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”
  根据物权法以上条文,建设部发布[82]445号文件、[85]87号文件、[87]575号文件以及[2005]226号文件和[2006]308号文件关于“经租房”收归国有的有关政策规定都与物权法相违背。根据我国宪法及立法法有关法律条款,以上与宪法和法律冲突的有关政策文件应该废除。













[ 本帖最后由 陆民 于 2012-12-16 12:27 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2012-12-16 12:08:36 | 显示全部楼层


请求归还我父辈产业的法理支持如下:


  论证一. “经租房”是指中国城市中的一些私有房产,在50年代由政府统一经营出租,收取房租,于是称这类房产为”经租房”。是政府对私有出租房屋进行社会主义改造的方式。”经租房”是私有房主同政府签定的一种契约关系。从法律层面上看,1964年以前,所有涉及经租房的文件均不涉及“经租房”权属问题。


  我父亲的房产证和土地使用证至今是我父亲的名字。我父亲的这套房产仍为我父亲所有。


  论证二. 当年私有房产权人签订的协议,只是委托国家协助经营租赁而已,并没有将房产卖给国家,产权完全没有发生转移,法律上“经租房”至今仍为产权人所有。
  政府与当时符合“经租房”政策的经租房户,也就是现在的“经租房”权益人,只是形成了一种契约关系,但,却是不平等的契约关系。
  即使是不平等的契约关系,也证明了当时政府只是要求“经租房”权益人把超过规定以上的房子租出去,并没有改变房屋所有权,因此“经租房”的产权不变,仍然归我父亲所有。


  论证三. 经租房政策及其执行,实际上,是政府无论在言语的口气上,态度上,还是实施的行为上,都实行了强制性的行政行为。并未按政策规定办理相关手续,也未报经政府批准。即使是符合改造的私房,也是采用高压强制手段进行改造,没有给父亲留足自住房(政策规定,每人留房不超过建筑面积20平方米),是一个彻头彻尾的霸王契约。一开始就不具有法律的正当性,完全没有法律依据。政府与经租房权属者之间勉强属于一种无效民事契约关系。即使是一种有效的契约关系,任何单方改变这种关系的行为都是无效及非法的。


  论证四. 1954年宪法有“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权”的明文规定。
  1956年中共中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中提出“对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式,对城市房屋占有者用类似赎买的办法,即在一定时期内给以固定的租金,来逐步地改变他们的所有制”的意见。在1958年对私有出租房屋进行改造的时候,是采用“经租”的做法,而没有采用“公私合营”的做法。这里边虽有“逐步改变所有制”的说法,但是直至文革结束前并未宣布被经租的私有房屋变为“归国家所有”,也没有要求被经租的私房房主办理相应的产权变更手续。这里边虽然提到“赎买”,而该房产(发至1966年)的定租金还不足以达到赎买的金额。
  直至今日都未办理任何相应的经济法律手续。盖州市房管局凭什么把持经营我父亲的房产半个多世纪之久?
  盖州市房管局是完全赤裸裸地非法剥夺我父亲的房屋所有权。


  论证五. 私有房屋属于生活资料而非生产资料。“经租房”与工商业社会主义改造有着本质的区别。工商业社会主义改造时进行了清产核资,而“经租房”没有;工商业社会主义改造时发放的是定息且有时间规定,而“经租房”发放的是定租且没有时间的规定;工商业社会主义改造其所有制被改变,变成公有制;而“经租房”的所有制没变,产权没有变更,仍为私有财产。
  既然如此,就不能用法律上的“时效”阻止“经租房”权益人及其后代依法要求返还父辈的房产。


  论证六. “经租房”政策规定是我国社会主义初级阶段极左路线的产物,是1958年大跃进时代时违反1954年宪法的错误政策条文,消灭一切私有制,收缴一切私有财产,国家实行一大二公,国家由社会主义初级阶段盲目步入社会主义高级阶段的非常时期形成的与国家当年颁布的宪法相违背的历史政策。
  现在我国恢复了社会主义初级阶段应该实行的治国方略。十一届六中全会一致通过了《关于建国以来党的若干历史问题的决议》彻底否定了二十几年的左倾道路,我国处在并将长期处在社会主义初阶段的理论,明确指明了现阶段我们的根本任务是解放和发展生产力。以公有制为主体多种所有制经济共同发展是我国的基本经济制度。非公有制经济,也就是说承认了私有经济是我国社会主义市场经济的重要组成部分。
  实践是检验真理的唯一标准。


  论证七. 始行于1956年的“经租房”政策是违背法律的——无论是当时还是现在的法律。这种非法性质并不因为这一政策的制定主体是政府部门而改变,也不因为某些人将它贴上社会主义改造成果的标签而改变。
  各级政府执行了近半个多世纪的“经租房”政策的实质是强行控制私有房产主的合法财产,给私有房产主造成巨大的恐惧和伤害,痛不堪言。父亲是被迫签暑的协议,怀着巨大的恐慌离开盖州。我深信,他到临终都不知道协议的具体条款。我的父母背井离乡,一生贫困,含冤而去。
  在这种情势下,盖州市房管局因此获得的被改造者的财产何来正当性可言?!
  盖州市房管局直到现在仍无赖式地坚持这种“政策”。再一次进言:恭请盖州市房管局停止对国家大法的肆意践踏。


  有三点需要提醒政府有关部门:
  1.“过了法律诉讼时效”说,
  以此说法一棒子打死欲索回““经租房””的权益人,请问有国法在,都没能依法治国的时代,政府操持了“经租房”政策事务的相关职能部门,法律对相关职能部门针对经租房权属人的合法权益的任何违法、甚至是犯罪之举都不能去作任何法律上的判断与执法判决,对其不法行为的保护完全处于绝对的安全境地。将房屋所有权人抵制改造看成是“反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争”。这对私有房主而言是极其恐怖的,私有房产主根本不敢诉求法律维护自己的合法权限。在“只许州官放火,不许百姓电灯”的那样年代,和谁讲“法律诉讼”? 明智者的选择就是:屈从者可以落个全身而退。我父亲就是带着全家,满腹的屈辱和不解,逃离了盖平县。


  有了“物权法”才有了勇气,有了依靠,我才得以伸张我的诉求权利和主张。
  “物权法”明确规定私人的物权受法律保护, 任何单位和个人不得侵犯。在“物权法”颁布实施的今天,”经租房”这一历史遗留问题应该依法得到解决,但仍然阻力和障碍重重,险境丛生难测。合法财产都被蛮横剥夺了,谁来保障个人这个社会中的弱势群体和政府之间平等的法律诉讼请求?请问谁保障让我掌控法律诉讼时效?就是在今天,此时此刻,有哪位法律界人士告诉我去哪里诉讼?伸张““物权法”明确规定的私人物权受法律保护, 任何单位和个人不得侵犯。”


  2.等待国家的返还“经租房”政策出台说,
  请问当年,政府操持“经租房”政策事务的相关职能部门蛮横地掠夺时,国家何年何月的哪个政策文件出台,说可以没收“经租房”归国家所有?继续出租获利?可以在没有办理任何法律手续的情况下,扩建,改建,化为公房,成为福利房出售?有那条法律允许可以这样的肆无忌惮?这样野蛮,毫无法律概念,肆意践踏,无视法律,凌驾法律之上?
  请问:还要等待,容忍这种无法无天的行为到何时?
  我在这里同不同意见者叫板!请首先懂国法的人士,相关部门,依理,依法,重事实,讲道理来说说贻误半个多世纪人的尊严,哪里去了?!国家要不要依法治理?


  3.法院不允受理说
  司法解释与国法不对称。这正是为什么胡锦涛总书记在中国共产党第十七届中央纪律检查委员会第五次全体会议上提出:“认真解决损害群众利益的问题和群众反映强烈的突出问题,严肃查处严重侵害群众利益案件,促进社会和谐稳定。”“要把解决损害群众利益的突出问题作为党风建设的工作重点,严肃查处损害群众利益的突出问题”。这个要求体现了以民为本的建党治国方略,这一决定的贯彻实施,定能得到广大人民群众的拥护和支持。


  这里,送上总书记胡锦涛各在一份材料批示:“重复上访,问题仍得不到解决,究属何原因?是不符合政策规定,还是我们官僚主义?能否做到具体分析。关心群众疾苦是具体的,必须狠抓落实。”
  “每一个信访者都有自己的心酸故事,因此,能不能认真地对待这些信访者不仅仅是敬不敬业的问题,也是一个能不能情为民所系,利为民所谋的问题。”


  我感恩,我幸逢开明的岁月,讲文明,讲法制的时代。我才有了胆识说:我们必须回到法律的轨道上来。《物权法》草案里提到了公民的私产权,普通老百姓的最大的私产就是房产。历史上的房产也是老百姓的,也应该受到保护。而房管部门每次提到的政策实际上只是行政行为,这种行政行为没有法律根据。经租房的产权没有办理过变更手续,也就是说,房主们仍对这些房子拥有合法产权。
  长期以来,我们国家都是政府行政行为代替法律,这就使得一些政府行政部门侵害公民权益的行为成为常态。当政府侵害公民的利益,我们普通老百姓最为无助。而《物权法》正是防止政府侵占公民私产权的一部法律。


  “经租房”问题的解决不存在复杂的技术判断和法律裁决的问题,更不存在对“经租房”权归属的事实判断问题。
  理论上讲,中国有现行的宪法,有现行的调整含财产权在内的民事权益的民事实体法律,有保障含财产权在内的民事实体权益得以实现的民事法律程序及操持这些法律的审判机构,说解决“经租房”问题困难很大是荒谬的。中国南方的许多大城市已开始的大规模的“经租房”归还工作平稳进行,本质上反映了只要盖州市政府,盖州市房产局决心大,没有什么不可逾越的障碍。目前解决“经租房”问题的主要桎梏并不在于盖州市房产局有无这个能力,而在于盖州市房产局想不想解决。欠账越多,才会导致越来越被动。
  “经租房”无论在法治价值角度,还是从情理文明的角度,都是令文明人类不可思议的存在。
  据了解,在广东、福建、海南的一些城市已经着手解决“经租房”问题。浙江、安徽、湖南等地一些城镇的政府有关部门,也成功地解决了“经租房”问题。 广东发还了部分属于侨产的“经租房”,珠海已经承认“经租房“的产权,并开始逐步返还。在北京,一些经租户也得到了相关部门退房的答复。
  一些地区主要是沿海开放省份,比如广州市,福建,北京等地的做法就体现了顺应民意和法制,从善如流的勇气,从以落实侨胞待遇的名义,落实房屋政策领导小组非常低调的宣布无论是解放后没有向人民政府登记而被接受代管的房屋,还是社会主义私房改造时的经租房屋只要提供房屋契证和房屋业主或继承人的有效证件就发还房屋产权。包括土改期间由各地农会拍卖,拍卖款归农会所有的土改拍卖房,也参考其价值给予货币补偿。既然当年恐惧新政权逃往海外的业主,甚至被新政权视为阶级敌人者,今天都要尊重其合法产权,那么对于普通百姓来说,就更有理由对其被蛮横剥夺了的合法财产依法讨还!


  温总理曾说过:我们的党是负责任的党。请盖州市政府,房管局的领导坐下来冷静地,认真地思量这句话的分量,内涵。


  现在盖州市应做且能做的是立即作出归还权益人的房产及其权益的决定,这是需要立即做的事。这已不再仅仅是“经租房”权益人的需要,而是国家价值、国家行为的正当性、国家如何理性对待规则,都将在这种归还与否的价值选择中得到救赎或是相反。


  尽管历史问题有其复杂性,但只要把思路调整到十六届三中全会的精神上来,调整到对个人财产权利的尊重和保护上来,事情的解决就会有一个良性的通道。承认并且保护“经租房”房主个人财产权利,对建立和谐社会,无疑是明智之举,也是对历史遗留问题一种实事求是的态度。更重要的,是让公众看到,我们的社会,有了一种纠错的责任机制,从而坚定个人财产权利人能够得到永恒的尊重和保护的信心。


  法律依据的要素:


  1、 国家保护私人合法取得的私有财产(包括私有房屋);
  2、 公民的合法财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收;
  3、 改变私有房屋的权属,必须依法办理产权变更登记手续;
  4、 国家对非国有财产的征收(收归国有),必须制定法律或依照法律规定,如果不立法或依法,而用其他方式宣布施行是非法的。
  5、 我国现在执行的是社会主义初级阶段法律法规及政策,各种所有制并存。57年实行的
  左倾错误政策应该得到纠正。




http://www.tianya.cn/publicforum/content/law/1/316616.shtml







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 楼主| 发表于 2012-12-17 13:47:18 | 显示全部楼层
第一届私改历史遗留问题专题研讨会.jpg


认真学习、贯彻、落实十八大精神


认真学习、贯彻、落实习近平在首都各界纪念现行宪法公布施行30周年大会上的讲话


第一届私房改造历史遗留问题专题研讨会


邀请函



各省市有关机构及相关各界人士:


1958年根据1956年中共中央批转中央书记处第二办公室的意见等相关系列文件对当时的私人出租房屋进行了社会主义改造。但由于当时开展工作的时间比较仓促,调查研究不够,工作粗糙,加上“左”的錯误思想的影响,使私房改造工作产生了若干历史遗留问题。中央落实政策小组扩大会议中明确讲到“把文化大革命”以前和“文化大革命”中,在“左”的思想指导下处理错了的历史问题,实事求是地纠正过来,妥善做好善后工作,是一项重大的政治任务。

处理私改历史遗留问题的有关部门的系列文件,其合法性、合理性是解决私改历史遗留问题中的关键环节,为了加快妥善处理私改历史遗留问题的步伐,切实维护公民的合法权益,我们一定要认真学习、贯彻、落实十八大精神,一定要认真学习、贯彻、落实习近平在首都各界纪念现行宪法公布施行30周年大会上的讲话精神,一定要认真学习中央政治局124日的八项规定。为了加大力度促进私改历史遗留问题的解决,我们特此举办首届私改历史遗留问题专题研讨会

一.
研讨会内容:

1.学习十八大关于公民权益的有关论述

2.学习习近平关于落实宪法及法律的论述

3.学习中央政治局124的八项规定

4..私房改造的历史状况。

5.私房改造若干历史问题的分析。

6.“左倾”错误思想和“文革遗毒在落私工作中的反映。

7.现有落实私房政策的状况及问题。

8.有关私房改造的相关文件的异议及合法性问题

9.违反宪法和法律的有关文件的审查、清理、追究问题

二.研讨会形式:

1.专题阐述

2.典型分析

3.课题论述

.会议组织:

1.主办方:各省市依法落实私改历史遗留问题代表团

2.承办方:北京格络宝国际经济技术公司

3.协办方:

A.
中华经租房主联谊会

B.上海讨房团

C.中国经租房业主联合会

D.上海私房(国家经租)业主权益人团体

E.国纲私房维权网www.54-ok.com

四.研讨会程序

1、会议内容说明

2、来宾人员介绍

3、发言安排

4、其它事项

五.参会人员

1.民主党派

2.社会各有关人员

3.各省市私房权益人及其代表

4.有关媒体

5. 有关律师

.会议安排:

1.时间:2012 12 16

2.地点:北京

.参会办法:

1.欲参会人员填写好报名回执表于2012 12 11前提交会议组委会。

2.会议组委会:

联系人:景星

手机:13366299277

邮箱:13366299277@163.com






报名参会回执




  

  
  
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        延迟发上是为保证专题研讨会能顺利进行.  (参与会议的各省.市代表计壹佰叁拾余人.会议仍在进行中......)












[ 本帖最后由 陆民 于 2012-12-19 09:32 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2012-12-17 23:05:42 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2012-12-18 13:13:41 | 显示全部楼层
第一届依法解决私房历史遗留问题研讨会现场


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 楼主| 发表于 2012-12-19 00:24:39 | 显示全部楼层

视频:第一届依法解决私房(经租房)历史遗留问题研讨会



(博讯北京时间2012年12月18日 首发 - 支持此文作者/记者)






有来自北京、上海、河南、河北、山东等多个省市的一百多“经租房”户代表16日齐聚北京商务会馆,举行“落实十八大精神,习近平讲话;第一届依法解决私房历史遗留问题研讨会”,会议邀请北京市委宣传部“十八大”宣讲团成员任(金,音)教授作为主讲嘉宾,与会者情绪激昂发言踊跃,就他们自上世纪五六十年代被国家以经租房名义和以其他各种形式剥夺的私有房产展开激烈讨论。与会者各抒己见,他们从法律的、政策的角度纷纷提出己见发表看法,就这一历史遗留问题充分探讨,谋求达成一致意见,以讨回属于他们的房产。


    会议结束前,与会的业主们高呼口号,并唱歌。(第六个视频末尾)



    据主办方预计,此类研讨会今后还将会举行多期。


   





   


   


   

[博讯首发,转载请注明出处]



       视频请击以下网址:

http://www.boxun.com/news/gb/china/2012/12/201212181525.shtml#.UNCXF0FW018













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 楼主| 发表于 2012-12-19 08:37:58 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2012-12-19 12:11:02 | 显示全部楼层
   我们百姓信法,可是政府不守法,法院不执法,不知要拖到什么时候?我们该怎么办?”现在中国的问题,已经不是百姓不要法,百姓不守法,而是政府、法院公开在践踏法律、破坏法治。这对于已经普法二十多年,群众已经懂点法、民智已开的国家,是非常危险的。我们的一些统治者自己已经在玩火。他们已经让人民知道了法律权利,但是又公开玩弄法律,让人民对法治绝望。最后把人民逼上了不用法律自已解决的非理性道路。
    一个祖传640年的历史文化遗产和实业财产,在明、清、民国改朝换代时没有失去,是土匪横行兵荒马乱时没有失去,在土地改革财产大剥夺年代没有失去,在反右、四清、文革、割资本主义尾巴的年代没有失去,最后在“依法治国”的年代,却被曾经为之奋斗帮助夺取政权的人,把他的财产夺走了。这是一个怎样的轮回?我们共产党政权现在的一些不肖子孙,是在怎样面对自己祖宗的历史?是政权变质了,还是这些见利忘义的不肖孙子背叛了祖宗?
    我们共产党的政权,是靠人民帮助打下的,是靠人民民主统一战线、团结一切可以团结的力量,才得到江山的。但是我们现在有些地方政权已经数典忘祖,已经不知道自己是什么,已经不知道自己有几两重。他们以为自己已经空前强大。在人民面前,他们不过是几幢办公大楼,几个塑料印章而已。人民把他们抬上这个龙椅,现在他们已经把人民当作鱼肉的对象。这些见利忘义的人,是在对人民犯罪,其实也是在为自己的明天挖掘坟墓。如果一个政权,把尹孝功这样连蚂蚁都不敢踩的善良的老人、善良的百姓都逼上绝路,那么他们的可悲下场和戏剧化的命运,也就为时不远了。






五粮液古窖案背后的中国土地权问题



陈有西


《民商》杂志

2011,3-4期







中国的房地权是割裂的。中国公民财产权不稳定,没有安居感,原因就是同土地制度有关。人人都是没有恒产的,因此也就没有恒心。





        韩雪:经租房是什么意思?有一种官方观点说经租就是征收,国家可以收归国有,不用归还?这个法律依据何在?
陈有西:经租变征收,我国从来没有法律依据,世界上也没有这种法律概念。租出物是不丧失所有权的。我们只有当时的政策和最高法院按照当时政策所作的一个答复,现在看都是违法的。按照法律和汉语语言常识,“租”,是把房产提供给别人有偿使用,收回房租。“租”不会丧失所有权的。但在新中国就是这样发生了。最高法院那时规定,经租房只能是自己活着这代收租,自己死了,就归国家所有了,子孙无权继承。这其实把普通百姓的财产,也按照阶级敌人的财产,打土豪分田地一样,用权力收归国有了。
       1949年8月11日《人民日报》的“新华社信箱”的答复,在当时就相当于政策法律,也是保护租赁物权的。《关于城市房产、房租的性质和政策》一文中答复:“对旧私有房屋来说,其所以不能和农村中的土地问题一样处理,是因为这两者的所有权关系,从而产生的这两者的剥削关系一般地是不相同的。……城市里私人房主对房屋的占有,一般地不是封建性质,而是资本主义性质的。在新民主主义革命时期,这种资本主义性质的房屋所有权,应当和其他官僚资本以外的私人资本的所有权一样地受到保护……综合起来说:中国共产党和人民政府对于城市私人所有的房屋、地产和房租的政策,采取如下的原则:一、承认一般私人所有的房产的所有权,并保护这种产权所有人的正当合法经营;禁止任何机关、团体或个人任意占用私人房屋。二、允许私人房屋出租,租约由主客双方自由协议来订立。 三、主客双方都应当遵守所自由议定的租约。人民政府的这种关于城市房屋的政策,不是暂时的,而是要长期实行的。因为只有这样,才能使城市居民有足够的房屋可住。从以上各条来看,人民政府是允许私人房屋存在的,党领导的政府在进城以后对广大非专政对象的房地产进行了登记,也就是国家承认了私人的房地产权。但最高法院1964年9月18日根据当时政策,出了一个《关于国家经租的房屋不允许继承问题的批复》,规定国家经租房的业主,死亡后不能继承,子孙丧失了所有权。这个答复解释已于2008年12月24日被废止。但是大量的经租房产已经没有办法恢复。

      节摘自:《民商》杂志:2011,3-4期:

       陈有西:五粮液古窖案背后的中国土地权问题




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 楼主| 发表于 2012-12-19 12:22:42 | 显示全部楼层


用法律捍卫我们“拥有家”的权利


华新民





      地方政府公开否认现政权在五六十年代正式发放的产权证书的行为,让我心惊!既然是这样对待老宅主人,那么也可以同样对待今天动用了一生积蓄或背负天价贷款买房子的新业主!大家的房产证和土地证说废掉就可能随时被废掉!
  采访华新民女士是在北京少有的一个晴朗的春日下午,沿着星级酒店、顶级会所、高档购物中心和名车展厅等奢侈品聚集的金宝街前行,记者最终在其北侧找到了凹进去的遂安伯胡同最后残存的一小部分。
  在金宝街市政道路和其两侧的房地产商业开发的工程中,这条全长约580 米、历史悠久的胡同之绝大部分与它附近的红星胡同( 原无量大人胡同)、干面胡同、东西石槽胡同之部分被拆迁夷平。被列上保护名单、但实际已失去保护的梅兰芳故居、洋务运动时设立的京师同文馆和沈从文故居等,被宣称代表“高端的、纯粹的、富有世界优秀文化背景的生活方式”、“可以比肩纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大街”的金宝街永远的掩埋了。
  华新民的小院儿就静静的坐落在与“奢华金宝”一墙之隔的遂安伯胡同27 号。小院里干干净净,虽然没有粗大的槐树和上好黄松的木梁柱,但“再过些日子院里的花就都开了,配上那边满墙的爬山虎,也还是很雅静的”。华新民看着小院对来访的记者说。
  谁来保护私产拥有者的权利
  有着四分之一中国血统、欧洲面相的华新民从小在北京长大,她的祖父华南圭先生曾先后担任过京汉铁路总工程师、天津工商学院院长等职务,是当时国内最著名的土木工程师之一。1914 年,这位中国最早的留学生在无量大人胡同买下了一块地,自己为家人设计建造了一座宅院。数年后,华新民的父亲华揽洪继承了祖父的事业,旅法回国后先后担任了新中国的北京都市计划委员会第二总建筑师及北京市建筑设计院总建筑师。
  出生在无量大人胡同的华新民22 岁时随父母去了巴黎,后来又到香港,直到1990 年36 岁的华新民才又重返北京这片土地。七年以后,
  大规模的旧城改造开始推倒700 年来形成的胡同和老宅,轰鸣的推土机和断壁残垣让这个城市面目全非。就是从这一年起,华新民从专职母亲转变成了一位游走在民间的“古城保护者和私产卫士”,转眼间已过了14 个春秋。
  《民商》:这些年您以胡同保护者又是房主人的身份,在抢救历史文化载体的同时,一直致力于私产的保护。那么,经历了很多成功和更多的失败之后,您的想法与最初相比是否有所变化呢?
  华新民:我所知道的拆四合院从1992 年就开始了,但大规模推进是在几年以后。从1997 年起我开始写信和写文章呼吁保护四合院和胡同,既为了留住文化、历史,也为了保护一个个家庭的根基和私产,希望停止一切拆除。我一直相信司法的公正,并且以为有无法逾越的底线,所以从没想过这样的事会发生在自己身上。然而八年后,当我第一次以房主人的身份站在白色的“拆”字面前时,忽然之间比以往任何时候都更体会到了那种痛楚和窒息。
  2005 年2 月,我以“向社会各界诉香港富华国际集团和北京市有关行政部门”为题在自己的博客上发表文章,在里面写的很清楚,那是我的祖宅,是我父亲的产权,我们有1951 年北京市人民政府发的《房地产所有证》,但房子的宅基地(红星胡同51 号53 号和55 号)却在2003 年被对其无权处分的土地管理部门暗地里卖给了华富金宝房地产开发公司,到了2005 年房子又被毁成废墟,没有人征求过我们的同意。
  当自己亲身经历了种种交涉和诉讼,掌握了很多第一手侵权证据后,我突然间明白了太多东西,尤其是得以从法律角度审视隐藏在“拆”、“建”后面的实质性问题,也修正了我之前对拆迁以及古城文化保护的认识。很多私房房主年事已高,文革中遭到的迫害对他们的影响很深,他们当中的很多人不懂得怎样才能维护自己的权利,也不会上网写出自己的遭遇,以获得舆论的关注,他们近年的大部分起诉要求都被拒绝,到现在都没能在法院立案。多年来维权中遭遇的屈辱和磨难坚定了我维护法律尊严的决心,我开始自学法律知识,并将传播法律知识当成第一使命。因为我相信只有法律受到其应有的尊重的时候,才不再是一纸空文,而它赋予私房房主和每个公民的权利也才不是“海市蜃楼”。
  《民商》:也就是说从2005 年开始,您逐渐将侧重点从单纯的守护建筑群落转移到对法律、法规和政府行政行为的关注上,那么目前在私房产权的法律问题上,社会上最大的认识障碍或者认识误区是什么?
  华新民:是在土地产权的性质上。我是从保护北京四合院开始关注土地问题的。早在我自己家出事以前,就有几位四合院的主人向我展示了他们收在箱子里的《房地产所有证》,那是北京市人民政府在1949 年至1966 年之间签发的,上面有院落的蓝图和其地籍号。我又发现,其它绝大多数业主的房地产所有证都在“文革”中被逼迫交给各区的房管部门保管了,而且至今没有归还。北京如此,全国的大部分城市也都一样。“文革”劫难后清退了部分私宅,尽管此时发给业主的是八十年代以后新制作的房屋证和土地证,但从宗地蓝图上可以看出相关宅院的土地财产权利是一直保留下来的,而且是永久的。
  房地合一、房随地走,这是房地产最基本的法定原则。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定,无论楼房还是平房,拥有房地产权即拥有房屋产权以及该房屋占用范围内的土地权利。
  对于祖产业主来说,土地财产权在1982 年底以前一直是明确地通过私人的土地所有权表现出来的,上世纪50 年代中期政府对部分房屋和土地的赎买只是针对店铺、工厂等生产资料,不包括被视为生活资料的私人住宅。城市私宅一直都有市场交易,是土地和房屋的交易,在后人办继承的时候,也是对房屋和土地的继承,直到1966 年“文革”爆发。
  到了1982 年,虽然新出台的宪法忽然表示“城市土地属于国家所有”,但它所表达的只可能是一个行政管辖意义和主权意义上的“属于……所有”,而非财产权意义上的“所有权”。比如对后来被法律赋予“自然享有”土地产权的祖宅业主来说,这种财产权利是通过继续可在市场上自由流通的明码标价的土地表现出来的, 如四合院在民间的自由买卖。
  从1988 年至1995 年有若干法律对城市祖宅的土地做了规定。如1990 年国土局曾在“对最高人民法院民事审判厅发出‘关于城市宅基地所有权、使用权等问题’的复函”( 注:【1990】国土法规字第13 号) 中表示:“ 我国1982 年宪法规定城市土地归国家所有后,公民对原属自己的土地应该自然拥有使用权”。而1995 年5 月国土局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四章第二十七条和二十八条,也有相应的内容,表示城市里除了有“出让”取得和“划拨”取得的土地以外,还有这第三种,即自然拥有的。另外,1994年召开的八届全国人大常委会第八次会议做过决议(“城市房地产管理法释义”附录(人民法院出版社)),规定城市老宅在转手给新业主时,后者也不需要向国家交纳土地出让金,这其中的道理是很明白的相关土地不是来自政府“出让”,交什么“土地出让金”呢。
       说来说去,这个被称为自所有权“自然享有”的“国有土地使用权”,还至今仍然是私人拥有的土地所有权。
  很多人包括一些法律界人士都将“82 宪法”第十条理解成为对82 年以前一直存在的城市私有土地的没收,这种理解是不对的,因为私有土地是私人财产,而针对财产,在这个世界上只存在法律意义上的没收,而这是需要理由和程序的,需要经过法院的刑事判决后形成一个法律上的事实。但从1982 年起至今根本没有出现过(也不可能出现)这种判决,同时也没有发生造成财产权转移的“革命”或者像1956 年那样的针对店铺和工厂等进行的买卖行为(所以才从“我有”变成“国有”)。事实上,政府根本没有理由也不可能一夜之间夺走数百万城市祖宅业主的土地产权,它只是令其变换了一下名称而已,把“土地所有权”变成了永久的自然享有的所谓“土地使用权”。如果说新房业主土地产权的永久性是在2007 年的《物权法》出台之后变得明朗的话,祖宅业主土地产权的永久性则是一直没有变的。从清代和民国时期的房地契到上世纪五、六十年代新政权依据后者换发的房地产所有证,以及现在的房产所有证和国有土地使用权证,上百年以至数百年的产权登记内容的延续证明了这一点。近八九年以来,北京市政府陆续发给城市祖宅业主的土地产权证(即所谓“国有土地使用权证”)的“土地年限”和“土地使用权类型”两栏都为空白,即显示着政府对祖宅私人土地所有权的默认。
  对于新房业主,虽然土地产权的来源不同,但它既然是我们花钱买下来的私人财产,在道理上都是一样的。新房的地也绝不是租来的,谁也没签过像香港那样的租赁合同。其实这一点在1988 年宪法修正案里已经表达出来了属于国家“所有”的那个“土地”不许买卖,所以它是虚的,不具备财产性质,而“土地使用权”则可以买卖,因此后者才具备财产性质。
  然而我们的很多学者,面对这样的一种表述,还非要把国家即全民所有的那个“土地”说成是具体的“财产”,把虚的硬掰成实的,把从不存在这种特殊前提(“土地”禁止买卖)的情况下产生的通用的“使用权”和“用益物权”概念生搬硬套地硬安在我们这里。当然了,即使退一万步讲,被贬为“二等财产”的这个“土地使用权”也毕竟还是私人财产,不可任意侵犯。再退一万步讲房屋是自己的财产,这一点是谁也不可能犯糊涂的。
  所以,不管怎么说,目前在全国所推行的“立项”和“规划”,大都处在一种程序倒置的状态中,在“立项”和“规划”中就已经在“强拆”,就已经侵犯了私有房地财产权,这其中既包括祖宅主人的,也包括商品房和“房改房”业主的。
  然而还没被拆到家门口的人们仍处于不知不觉中,他们很少会注意到报纸上提到的种种“立项”和各地土地交易大厅里的土地使用权的挂牌出让与自己有什么关系。他们想象不到自己的私有不动产已经包含在某些“立项”和“挂牌出让”的地块中被吆喝着出售,甚至将被拿到银行进行抵押贷款。而以“土地储备”为借口的拆迁更是连“立项”和“规划”都没有,贴出布告不由分说便宣布要把大家房子下面的土地拿去“储备”。
  《民商》:也就是说,您认为目前这种潜在的失去私有房地财产权的危险性已经扩大到每一位私有不动产所有人身上了么?
  华新民:是的,这是有目共睹的。上网能搜索到数不清的案例,包括几年前刚买了房子的。
  刚才我已经解释了的老宅主人的土地财产权,如果他拥有的是一处独门独院,那就是一个整宗的土地财产权。而对于现在很多人拥有的近年的商品楼单元来说,房地产开发公司在卖房屋的同时,便把他们买到的土地产权再分别卖给了每一个业主,把他们曾经付出的地价通过宗地的分摊融入了每一套单元房价中。根据《物权法》第149 条,商品房中属于住宅的土地产权将“自动续期”,也就意味着不再存在让人们担忧的“七十年”或任何限期了,这买到手的土地产权现在已经是永久的权利了(其实从来都应该是)。既然没有任何限期,这地到底是买的还是租的,就应该更明白了。
  对于“房改房”的业主,在单位进行“房改”把房产卖给个人时(其实早期已经是属于自己的实物工资,而非份外的“福利”)已经在事实上改变了划拨土地不得用于经营的性质,对于这一块已经营过了的土地,单位无权“收回”。有关业主也应该和商品房业主一样,得到一份对应这类房产的分摊式的土地使用权证。如果相关房主后来又交纳了土地出让金,他得到的则应该是商品房的土地证。
  现在仍然有相当多的业主不了解,他们除了持有房屋产权证以外,还应该有一份“国有土地使用权证”(现在北京,仅原来的外销房发放过此证,外地某些城市多一些),而正是后者证明了自己合法享有的土地财产权。他们不知道,任何经营性项目在立项之前,都应该先进行土地财产权的转移,而不是在立项之后。他们也不知道在现行的法律框架中,除了宪法和若干法律法规之外,还有依据后者做出的一些保护他们土地财产权的法定审批程序。比如在国有土地使用权出让的审批步骤中,受理条件之一就是要求申请人提交原土地使用权人的国有土地使用权证和房屋所有证,这也就意味着要经过原土地使用权人同意转让他的土地财产即有价的土地使用权,以及房屋所有权,才可能受理审批。
  可是,凡有过或仍有着民宅( 祖宅、商品房和房改房等) 的地方,绝大部分的经营性施工项目都没有经过这一道法定程序。事实上,对于私有不动产所有人来说,无论是哪一种形式的房产,我们的身份都是“地主”而非“地客”,也因此根本不存在地方政府动不动就“收回”土地使用权的前提。不存在“收回”,也就不应该存在地方政府的无视私人产权的任意“规划”以至随心所欲的“土地储备”行动,以及之后发生的必须“服从”该城市规划或土地储备的“拆迁”。然而可悲的是,现在整个社会都在把视线集中于拆迁当中发生的腐败和暴力行为本身,把视线放在所谓“拆迁补偿”数额的高低上,而不去追踪产生拆迁的根源,这等于是在集体默认这种拆迁的合法性,其实我们这里所有的拆迁都是强行的。
  经租房主的漫长维权路
  2011 年1月12 日,大约五十多名经租房主拉着各种维权横幅,举着“讨房”牌子,从上海市政大厅抗议到上海市政府前。这是上海经租房主在2011 年后的第二次维权活动。华新民听上海的经租房主说,他们每周三到房地局和市政府讨房的抗议活动,从去年五月开始已经持续了八个半月,但每次活动的结果都是一样,除了警察反复出面驱散外,没有一位政府官员公开出来答复。
  《民商》:我们知道目前在城市老宅中有一类更为特殊的房产经租房,它目前面临的维权途径更为复杂。目前全国范围内的经租房情况是怎样的?
  华新民:经租房主人是境遇最为悲惨的私房主。1958 年政府提出要把每个家族的超过若干平方米以上( 北京为225 平方米或15间,各地不同)的私有出租房屋由国家来经营租赁,所以称为“经租”,就是由政府的房管部门来统一管理、统一修缮、统一调配、使用。
  当时要求大家写一个申请书,申请把我出租的房子交给国家来帮助管理,比如说原来的租金是60 块钱,从那以后大约你拿三分之一,国家扣三分之二,帮你管理和修缮,但产权完全没有发生变化,跟1956年对工厂和店铺等实行的工商社会主义改造是完全不一样的,虽然当时也是这种叫法,叫“改造”,但这个“私房改造”触及的是管理形式,没有触及产权。北京当时被经租的有二十多万个房间。
  可是这种经租的状态,到文革时期发生了变化。一方面1966 年8 月停止了通过房管局之手交给业主的那部分租金,另一方面由于当时拥有私房产意味着杀身之祸,私房主都在恐慌之中把房地产所有证交给了房管局。文革结束之后“落实私房政策”,但房管局对私房只发还了自住的房屋及少量出租房屋,没有发还被“经租”的私有出租房屋。于是经租房主的维权路就从此开始,一转眼已经三十年了。
  由于文革红卫兵的暴行给相关业主心灵上留下的创伤太深,所以最初很少有人敢于站起来大声伸张自己的权利。后来逐渐地有其中一部分业主开始走访各种有关部门,要求清退这些私有出租房屋,坚持不懈直到今天,但除了在个别地区以外,一直在碰钉子。而另外一方面,今天的较有话语权的精英阶层对经租房现象又基本不了解,所以整个社会便把经租房问题遗忘在了文革的路上。
  1997 年, 广州曾出台《关于加大本市落实侨房政策工作力度》决议的文件,要求清退华侨的全部经租房,“不论建筑面积多少”,广东省各地区在《关于申请经租房发还的办理程序》文件中,明确地写出“撤消管理”几个字,很清楚的表明之前政府只是管理,产权本身从没变更过。之后在其它地区零散清退的一些经租房,包括非华侨的,所办的手续上也都显示:“撤消改造,退还给产权人自行管理。”
  然而这么多年过来,其它地区无论是华侨的经租房,还是一般中国公民的经租房,至今大部分都被拒绝清退,为此各地房管部门引用的都是1985 年建设部的一份《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》,其一边表示:“对于已经纳入私房改造的房屋所有权问题,国家尚未明确”,一边又提出自己的意见,让这些房屋:“一律属于国家所有。”由于目前各地方政府部门全然不理睬法律,挂在嘴上的都是这份严重违法的文件,所以多年来经租房业主一直强烈要求撤消这份(85)城住字87 号文,表示建设部无权剥夺数百万经租房业主的私人财产。
  《民商》:那么老宅业主对经租房的维权与自住房维权的区别是什么,为什么前者的维权更为艰难?
  华新民:对于自住房屋和未曾被“改造”的出租房屋,地方政府至少还承认其为私人财产,这些年拆迁时给予所谓补偿。而大部分地区的经租房则被冒充为“公房”,拆迁时是房客得到补偿,房主人却拿不到一分钱。由于“城市拆迁管理条例”规定:“被拆迁人是房屋所有人”,拆迁办在拆迁起步时就先把这些私人出租房屋以“房改”的名义擅自卖给房客,每平方米几百元到一两千元不等,把他们变成所谓的“房屋所有人”,使其能得到领取补偿款的“身份”。虽然这是一个自说自话的“买卖”没有买卖合同(只是一页无任何法律效力“买卖协议”,其中有的连“甲方”的签字都没有,且只有一份,乙方签完便收回), “房主”在“买卖”之后没有房产证,交易中不见钱(在补偿款中“扣除”),但最终达到了拆除房屋的目的。然后法院又拒绝受理业主的起诉。此外,还有位于“保护区”的经租房,后者如果是整院的(另有些经租房屋与业主自住房屋在同一宅院里),目前就有被房管局拿到市场上卖掉的危险。
  其运作是通过它近年创建的一个兼有房地产开发商身份的“事业单位”房地经营管理中心。一年以前,在北京部分经租房主的抗议之下,北京市国土局停止了把相关私人宅基地登记在该中心名下的行为,但如果经租房主人已经在文革中死亡而后人不知情的话,有些宅院就有可能被悄悄易主,虽然在保留的私人房产档案里有着完整的“经租”资料,房管局完全知道自己在做什么。
  然而,如果从维护整体土地权利的角度来说,无论是对于自住房还是包括经租房在内的出租房,所有老宅主人又面临着同一个问题,即大家的宅基地随时有可能被政府部门裹在一大片土地里以一纸合同卖给开发商,完全不顾地籍管理法规(要求界址变化时必须有原权利人的签字认可)和一系列保护民事权利的法律。而当“拆迁”降临的时候,虽然自住房被承认是私产,但如果不接受拆迁而最终遭到强拆的话,那最后的结果也同样是很悲惨的。
  这几年,我学会经常去看政府网站上的公开信息,比如地块的招拍挂或者土地抵押贷款等内容。若发现侵犯到业主私产权利和威胁到文物建筑,就会把情况告知相关人士。“金宝街”某片的抵押贷款被撤消和前门鲜鱼口的土地撤拍,就是私房主们取得的小小胜利。
  去年10 月,我在政府网站上发现了《北京市国土资源局关于城镇私有房屋国有土地使用权登记发证有关问题的意见》((2010)京国土籍462 号文),里面竟然写着“20 世纪50 年代所发房屋土地所有权证照已经失效,落实私房政策以前历年颁发的房地产权属证照,以及有关的蓝图所记载的宗地界线仅作为登记参考资料。”这是严重违法的文件,难道在国土和房管部门登记过的市民私人财产就可以这样一笔勾销吗?
  地方政府公开否认现政权在五六十年代正式发放的产权证书的行为,让我心惊!既然是这样对待老宅主人,那么也可以同样对待今天动用了一生积蓄或背负天价贷款买房子的新业主!大家的房产证和土地证说废掉就可能随时被废掉!随后,我找了27 个家族与我联名写信,要求北京市撤销这个文件。同时,我们也给全国人大常委会写了信,要求对1982 年宪法第十条“城市土地属于国家所有”作出解释:到底这个“所有”是财产权意义上实物土地的所有权?还是行政意义、政治意义、主权意义和象征性的“所有”?等等。我的网易博客上有这两封信的全文。
  老宅的历史遗像
  2003 年,华新民和她的合作者摄影师叶金中,敲开北京东城、西城、崇文、宣武的57 条胡同112 个院落的大门,向居住在里面的人讲明自己的意图,抢在推土机前,把200 余幅完整的四合院景象用镜头记录下来。随后在北京劳动人民文化宫太庙举办了“留住四合院北京之魂”的摄影展,希望通过强烈的视觉效果,唤醒北京人关注四合院这一珍贵的历史文化遗产。展览举办得很成功,但华新民还是难过地说,“所有在这里展示的,都是今天还存在的,但仅仅是今天。”
  《民商》:您在2009 年出版的《为了不能失去的故乡》一书中写道,您的祖父和父亲曾为祖国的现代化建设呕心沥血,而您这十几年来所致力的正是反对“现代化”这三个字,您能具体解释一下吗?
  华新民:其实可以这样说,我所反对的是根本不能称之为现代化的“伪现代化”。在我看来,“现代化”不是指拥有汽车、马路、高楼,这是对“现代化”几个字的天大误解。现代化是一种意识,一种以人为本的意识,是对人类生存环境的保护意识,这是当今文明世界的主流意识。
  北京正在发生的“伪现代化”正在彻底摧毁这座古都。不少人直到今天还没意识到北京古城的巨大价值,我们之前希望通过展览的形式唤起人们的觉醒。我非常希望现在仍能办一个这样的展览,并且是长期的。很想能找到一个漂亮的四合院,将它办成一个博物馆,在里面长年陈列四合院和与其相关的照片等,让每一个参观的人更直观地感受到现在这种“伪现代化”如何在毁灭历史文化,又如何令民众受到伤害。
  我认为,一提到拆迁就总是说补偿金额的高低,这个视角是极端错误的。我的相册里有很多绿树掩映、造型幽雅的四合院的照片,它们当中很多已不复存在了,只是遗像了。很多老北京祖祖辈辈居住在这里,有的家族甚至是从明朝就落户于此,他们要的并不是“补偿”,而是自己所热爱的家园。他们舍不得这里的一草一木。他们自己的生命早已经融在这座古城的文化中了。
  《为了不能失去的故乡》一书的另一个重点,就是呼吁对历史建筑和历史城市的抢救,希望停止对祖国文化遗产的破坏。但如果没有土地权利的稳定,一切呼吁都是徒劳的。




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 楼主| 发表于 2012-12-19 12:30:35 | 显示全部楼层


中共18大文件关于公民权益问题指导思想


有关论述摘要











       1. 中共中央印发《关于认真学习宣传贯彻党的十八大精神的

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北京私产依法维权信息资料总第97


20121127











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         关于全国经租房历史问题


        相关评论文选汇编


         第 3 册


         目 录







1.著名律师陈有西在博客上谈“经租房”



           2.著名律师陈有西在《民商》传媒谈“经租房”



              3.经租房政策早应走到尽头 -摘自《民商》杂志



      4.华新民:用法律捍卫我们“拥有家”的权利









         北京依法落实私有产权问题联合促进群众



                 2012年12月1日



           北京私产依法维权信息资料总第99册











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 楼主| 发表于 2012-12-19 15:52:28 | 显示全部楼层
文革中的血与泪!



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 楼主| 发表于 2012-12-21 09:53:24 | 显示全部楼层
     私房代管遗留问题专题(一):
浙江高院裁定徐勤书诉苍南县人民政府其他行政行为案

内容提要:如果具体行政行为的内容系对历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷所作的处理,根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定,当事人以该具体行政行为侵犯其合法权益为由提起行政诉讼的,人民法院不予受理。
案情
     1985215日,徐勤书与浙江省苍南县赤溪供销合作社签订协议,其中载明徐勤书的父亲徐观富于1958年大合并期间将涉案房屋折价入股赤溪供销社,并约定赤溪供销社赔偿3500元给徐勤书,拆建后的涉案房屋归赤溪供销社所有和使用。徐勤书于1985415日领取房屋赔偿费3500元,于1985520日领回股金400元。1992211日,苍南县人民政府针对赤溪区公所《关于徐勤书的私房问题的处理意见》作出《关于对徐勤书赤溪房产问题的批复》(苍政发[1992]40号),认为赤溪供销社同徐勤书签订的产权转移协议有效,该房产权应属赤溪供销社所有。20111128日,苍南县供销合作社联合社向徐勤书作出《关于“关于要求退还赤溪镇中街徐观付(富)所有的两间平房的报告”的复函》。201227日,徐勤书针对该批复向温州市中级人民法院提起了行政诉讼。
裁判
温州市中级人民法院经审理认为,被告苍南县人民政府并不具有对徐勤书与苍南县赤溪供销合作社所签订协议的效力及涉案房屋产权的归属进行确认的法定职权。被告作出的批复确认赤溪供销社同徐勤书签订的产权转移协议有效以及该房产权应属赤溪供销社所有,属超越职权,应予以撤销。据此,判决撤销被告苍南县人民政府于1992211日作出的苍政发[1992]40号《关于对徐勤书赤溪房产问题的批复》。
宣判后,苍南县人民政府不服,提起上诉。
浙江省高级人民法院经审理认为,上诉人苍南县人民政府针对原赤溪区公所《关于徐勤书的私房问题的处理意见》作出的苍政发[1992]40号《关于对徐勤书赤溪房产问题的批复》,该批复的内容系对历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷所作的处理,根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发[1992]38号)第三条规定,凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,人民法院依法不予受理。
     201281日,浙江省高级人民法院终审裁定:一、撤销温州市中级人民法院(2012)浙温行初字第11号行政判决;二、驳回被上诉人徐勤书的起诉。

评析
本案的焦点问题在于:被诉批复行为是否属于行政诉讼的受案范围以及行政机关是否超越了法定职权。
     1.被诉批复行为是否属于行政诉讼的受案范围本案中,苍南县有关部门对涉案私房实体处理上与1983年中央统战部、商业部共同制定的《关于索要、强占原公私合营企业、合作商店营业用房问题的处理意见》的精神是一致的。该《意见》第一条规定:“……公私合营企业的资产(包括原来核定投资的房屋)已属国家所有,不应退给本人,这是党和国家的既定政策,不能改变。至于一九八○年从原资产阶级工商业者中间区别出来的劳动者的股金,按照中发[1979]84号文件的规定‘以后再议’。无论以后股金如何处理,原则上也不退还已入股的营业用房等实物。原业主不得以任何理由要求退还……”根据上述情形,笔者的倾向性意见是将该争议定性为历史遗留的落实政策性质的纠纷。因此,对此类问题的处理应遵循最高人民法院相关的司法解释和文件的精神进行。1987年最高人民法院、城乡建设环境保护部共同制定的《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》中规定:“人民法院在审理房屋案件中,遇到有关落实私房政策的案件,如:私房因社会主义改造遗留问题,文革期间被挤占、没收的私人房产问题,建国初期代管的房产问题,落实华侨、港澳台胞私房政策问题等,应移送当地落实私房政策部门办理。”1992年《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定:“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。”综上,对于行政机关为处理历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷所作的具体行政行为不应属于人民法院行政诉讼的受案范围。
此外,本案上诉人在上诉理由中提到的“被诉批复是行政机关的内部行为,内容虽有涉及争议房产,但并不直接拘束被上诉人”。笔者认为,该种观点不能成立。被诉行为是否可诉,不能只从行为的形式上看,例如本案中的被诉行为是以“批复”的形式出现,这并不意味着所有的批复都是内部行为,而是要看该行为是否实际影响到了相对人的权利和义务,如果被诉行为对相对人权利义务产生实际影响的,那就是可诉的。因为本案中该问题争论并不影响案件的最终处理,所以本文不再赘述。
     2.行政机关是否超越了法定职权行政机关是否超越了法定职权,这个问题实际上就是苍南县人民政府作出被诉批复行为是否具有职权依据。根据前文提到的1987年最高人民法院、城乡建设环境保护部《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》和1992年《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定,对于这些历史遗留的落实政策的纠纷,主要是向有关部门要求解决,而县级人民政府作为一级政府负有处理本行政区域内各类行政管理事项的职责,解决历史遗留的落实政策的纠纷也是其职责之一。从另一方面讲,本案的产生和发展都是基于处理历史遗留问题的政策进行的,其职权依据来源于政策,而不是法律、法规,此时如果一定要用“职权法定”原则去评判行政机关的行为必然会产生不兼容。此外,人民法院在审理此类案件时应本着尊重历史的态度,尊重行政机关对历史遗留问题的处理,不应将司法审查的臂膀伸得过长。笔者认为,将现代意义上的“依法行政”原则用于审查存在历史遗留问题的行政纠纷之中是不合适的。

吴述律师的博客:

http://blog.sina.com.cn/s/blog_a85ceb73010153uj.html

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 楼主| 发表于 2012-12-21 10:01:00 | 显示全部楼层



   私房代管遗留问题专题(二):
     北京市“文革”期间挤占、接管私人房产(文革产)及落实政策的法律问题
   
     一、“文革产”的由来及述评
    (一)实际上,我在《经租房研究》“经租房收归国有”部分已经写到“经租房”在“文革”中被挤占、接管的问题。因为缺乏资料,当时直接引用了《中国青年报》 2003年12月17日的一篇文章中关于红卫兵强占私人房产的描述(江菲:《不付钱的“赎买”》 )。
    这里不妨重温一下:
     “(1966年)一天,中廊下胡同里,突然出现一张了红卫兵的大字报,写道:所有私房主一律到房管所办手续,上交所有房地契。弟弟马振铨回想说,他家的门廊里也贴了一张,很明显就是冲着他们来的,‘是一张黄纸’,头一句便是‘这崽子那崽子的’。
    作为全家顶梁柱的大哥那时22岁,‘主动’把房地契和领取租金的‘经租本’一并交到了区房管所。能够证明这处院子归马家所有的一切文件在那次上交中全部消失了。不仅原来由国家经租的房屋不再归他们拥有,就是曾允许他们自住的7间房(其实是5间)也不再姓‘马’,而被看做是租住国家的房屋,每月还要交房租5元。”
    (二)《不付钱的“赎买”》提到了“红卫兵的大字报”。幸运的是,我后来居然看到了两份当时红卫兵要求私人房主上交房地契的大字报。我看到大字报的经过是这样的: 2010年9月5日,我收到华新民女士(北京古城文化的执着保护者、2008年被中国文物保护基金会评为“中国文化遗产保护年度十大杰出人物”)的邮件,说得知我关注“经租房”的问题,她愿意把自己的著作《为了不能失去的故乡》(法律出版社2009年3月出版)赠送一本给我,其中有一些关于“经租房”内容,或者对我了解问题有所帮助。
    就在《为了不能失去的故乡》第97页,我看到了“文革中北京红卫兵(收缴私人房产)的通令”。由于资料珍贵,这里不惜原文引用。
大字报一:
“最后通牒
警告房管局:
……略
    我们警告你们!从今天开始,赶快行动,把资产阶级王八蛋们,狗崽子们通通赶出去,把房子给腾出来,把房主的房子通通没收。给资产阶级混账王八蛋们小房子、破房子住,要高房钱,给真正的劳动人民大房子、高房子住,收低房钱。
                    井冈山一中  顶天立地的红五类子女
                                1968年8月22日”
大字报二:
“最后通牒
霸占着房产的资产阶级吸血鬼们:
    解放前,你们剥削劳动人民的血汗,榨取大量房产,你们住着高楼大厦,庭庭院院,摆你们资产阶级臭‘气’,而广大劳动人民却无一间房,露宿街头。解放后,你们仍然住着你们霸占的房产,吃房租,剥削人民,而且住着十分宽敞的房子,你们甚至于宁可空着房子,也不往外租,以至造成广大人民群众住房困难,十分拥挤,有的甚至老少三辈住一间房子,这和地主利用霸占的土地,剥削农民有什么两样。这种现象再也不允许继续下去了,你们这一小撮房霸们,别装糊涂了,你们全部房产,你们霸占着的每一块土地、每一块砖、每一片瓦、都是劳动人民的血汗,真正的房主不应该是你们,而是劳动人民,现在是物归原主的时候了。
    正告你们资产阶级房霸们,造你们的反,专你们的政的日子到了!
现在命令你们:
1、除了你们自己住用(不得多于一般居民面积)外,统统到房管所登记、交出、归公,自己留住的房子按公价交房租。
2、凡是由房管局‘经租’的房屋和私人出租房屋一律归公。
3、黑帮和资产阶级反动‘权威’和一切牛鬼蛇神占用的面积,不得超过一般居民的最低水平,把多占的房子统统交出。
4、自即日起,限你们在十天之内,主动到房管局办理登记、交出手续。
你们要明智点,如果你们用任何借口拒不执行,顽抗到底,我们绝不会放过你们,我们将采取一切必要行动,由此而引起的一切后果,将由你们自己负责。
                         抗大附小  红色尖兵(大翔凤小学)
                              1966年8月22日”
    (三)从上面这两份大字报,特别从抗大附小的大字报可以知道,当时挤占、接管私人房产完全是通过暴力的手段强取的。因为在当时,“造反”“专政”这些词绝不是开玩笑,而是足以让人家破人亡、魂飞魄散的。
    但是,有一点让我十分困惑,出面强占私人房产的是红卫兵,不是国家公务员,但最后接受私人房主房契地契的却是房屋管理局。房产最终也没有落到红卫兵个人手中,而是落到了房屋管理局或房管所名下,这是让我很难理解的。唯一能说服自己的解释是,红卫兵被政府利用,政府浑水摸鱼,成了无政府动荡状态的受益者。
    (四)抗大附小的大字报还透露出这样一个信息,虽然经过了革命、改造,虽然新中国成立已经7年,但是中国社会贫富两极分化的现象还没有根本消除,无产者对于有产者、富人的阶级仇恨还十分强烈。一个未必确切的猜测是,当时拥有大量房产的人,可能和改革开放后先富起来的一部分人一样,通过不道德、不公平的手段攫取了社会财富,引发了广大无产者的愤怒。这种愤怒,在“文革”中以类似“民众私刑”的方式爆发出来,结果是伤害了更多无辜的人。
    所以,如何建立一种促进社会财富在民众中公平分配的财富流动机制是很重要的。没有这种机制保障,人性的贪婪和恐惧势必会造成一波又一波的两极分化,引发一波又一波的社会动荡。
   (五)“文化大革命”是一场民族的大劫难。“文革”中强占私人房产的行为必须得到纠正。从某种意义上,“文革产”成为一个城市必须涤除的污点,因为这确乎关系到一个城市的德性。
    说到城市的德行,我忍不住扯远一点,谈一谈北京这座城市的一点看法。北京是一个美丽和伟大的城市,具有其他城市无法比拟的宽容气质。但是,从房屋产权变更方式的角度考察,北京可能是中国房屋产权非正常变更最频繁、最广泛的城市。这可能和北京的历史有关。
    自从元代以来,北京一直作为中国的政治中心,历代统治集团往往把占领北京作为确立对全国统治的标志。所以,每一次统治集团的更替,势必伴随大量土地、房屋产权的非正常变更。胜者为王、败者为寇的规律,在土地、房屋产权的非正常变更中得到最鲜活的注解。
    二、“直管公房”、“经租房”、“文革产”、“标准私租房”及“私房院内建造的公房”
    (一)2007年4月份,我在网上发表了《北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承法律问题研究》(以下简称《直管公房研究》),这是我最早开始关注北京的政策性房产问题。
    我在写《直管公房研究》的时候,已经从其他资料上了解到北京存在三类公房:自管公房、直管公房和代管公房。虽然已经知道,但是并不敏感,也没有深究。只是因为直管公房方面的资料相对充分一些,于是以直管公房为对象,写了《直管公房研究》。
大约在2008年4月份的时候,我突然收到了一笔稿费,原来是我发表在网上的《直管公房研究》被中国法学会“建筑房地产与土地征收征用暨《物权法》实施疑难问题研讨会”选用,因此付给我一笔小小的稿费。
    我想,既然这么多人对《直管公房研究》感兴趣,那么我有义务使它更加完整和清晰,于是在2008年5月份完成了《直管公房研究》的修改版,发表在网上。
    (二)所谓直管公房是指房管所所有或管理的公房。我在研究直管公房的时候,注意力集中放在公房承租权的法律性质、变更公房承租人的条件和法律程序、拆迁补偿款的归属等等比较纯粹的技术性问题,针对具体问题发表具体意见。至于房管所的公房从何而来,是否带着“原罪”,则完全没有注意。直到最近才从华新民女士那里了解到,原来房管所的直管公房很多都是由“经租房”或“文革产”转变过来的。也就是说,这些所谓的直管公房原来都是私人的房产,后来经过社会主义改造或者在“文革”中被红卫兵强占,逐步变为政府的公产房。这样,在我的脑海中,“直管公房”、“经租房”和“文革产”就建立了一种历史的联系,形成一个关于北京政策性房产的相对较为比较完整的印象。
    (三)受一位台湾同胞的委托, 2010年9月14日我到北京市西城区房屋管理局档案室及权属科查询一处房产的档案。西城区房管局的一位工作人员热情接待了我,并告诉我所查询房产为“文革产”而非“经租房”。于是,我发生一个困惑:“文革产”和“经租房”到底是一种什么关系?
    原来没有被国家经租的私人房产,在“文化大革命”中被政府挤占、接管,这无疑属于“文革产”。但是,假如一处私人出租房屋先被国家经租,到“文化大革命”的时候又被政府接管,那么这处房产在政策性质上到底定位于“经租房”还是“文革产”?落实私房政策的时候,是按照“经租房”对待还是按照“文革产”对待?不得而知。
    (四)北京市从1983年开始落实私房政策,在落实“文革产”政策的过程中又形成一种“标准私租房”的政策性房产。“标准私租房”的形成过程大概是这样的:首先,政府在“文革”初期接管了一部分私人的房产,并以所有权人的名义将接管房产出租给其他市民,这样在房管所和其他市民之间形成了公房租赁关系,承租人向房管所交纳租金。租金标准是由政府统一制定的,与供求无关。这里,我也必须说句公道话,当年政府从有房者手中接管私房,然后又将接管私房以极低的租金租给其他无房者居住,颇有一种“劫富济贫”的意味。当然,如果接管房产被政府机关、军队、其他公务部门或者有权势的个人占用的话,那就是另一回事了。问题是,我们无从知道接管房产在无房市民和公务部门之间的分配比例。
    北京市政府落实“文革产”政策时,有一部分“文革产”是带着公房承租户发还给原产权人的。原产权人不得将承租人赶出租赁房屋,并且只能按照政府统一制定的标准向承租人收取租金。这样在产权人和带户发还的承租人之间就发生了一种基于政府强制而形成的特殊的房屋租赁关系。
    《北京市人民政府批转市国土房管局关于解决本市按照标准租金出租私有房屋问题的若干意见的通知》(京政发[2001]37号, 2001年11月4日发布实施,现行有效)显示,截止2001年11月份,北京市尚有1.9万户标准私租房户,并且“由于标准租私房的租金与市场房租价格差距较大,影响了产权人的财产收益及产权人与承租人的关系”。
可以想象,在标准私租房关系中,产权人和承租人和谐共处的概率应该是很低的。据我所知,在《物权法》通过后,标准私租房产权人和承租人的矛盾一度严重激化,甚至有的产权人向法院起诉,要求承租人腾退房屋,引发了新的不稳定因素。
    (五)“文革”中还产生了另外一种奇怪的房产,私房院内建造的公房。中共中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》指出,“多数城市住宅缺乏,劳动人民居住拥挤。如上海每人平均只有三点三九平方公尺的住宅,现有一百余万人住棚房。”这个表述应当是比较客观的,说明新中国成立的前几年,城市住房很紧张,有很多群众没有住房。
    为了解决群众住房困难,政府一方面从有房者手中接管了数量可观的私房,另一方面又在接管的私房院落空地上建造了一些新的住房供给无房群众居住(政府是否在未进行接管的私房院落空地上建造住房,不能确定)。
    在落实“文革产”政策中,如何处理在私房院内空地上的建造的住房,也让政府头疼。 1983年8月1日,北京市落实私房政策领导小组发布了《北京市落实私房政策领导小组第二十六次会议决定的一些政策性问题》的通知,明确规定:为解决群众的住房困难,房管部门或占用单位在私房院内空地上的建造的住房,凡不影响院内公共交通、上下水使用和左邻右舍通风采光的,原则上均按公产保留,产权归房管部门或建房单位所有。这样就出现这样一种局面:“文革产”返还房主后,院子里多了几间公产房,里面住着公房承租人。
    这种私房院内建造的公房我亲自见识过的。2007年8月到2008年1月初,我在景山后街碾子胡同9号租屋居住。院子中间北面的两间屋子就是“文革”期间,房管所在私人院子里加盖的。里面住着一对60岁左右的夫妇。有一次,我晚上交房租在房东屋里和房东大哥聊了一会。他知道我是学法律的,就把房管所在他们家院子里盖房子的事情告诉我,然后问我《物权法》通过以后,房管所在他家院子里加盖的房子是否构成侵权?我已经忘记怎样回答他了,好像只是说了一些同情或者愤慨的话。
    后来我关注政策性房产的问题,查到了《北京市落实私房政策领导小组第二十六次会议决定的一些政策性问题》,知道按照政策,这种房产的产权是属于房管所的。前一段时间,我和华新民女士见面时,她也谈到这个问题,我告诉她按政策这种房产的产权属于房管所。华女士好像说,土地的所有权或使用权是私人的,政府未经产权人同意在私人土地上盖房是违法的。
三、中央落实“文革产”的政策
    (一)《中共中央办公厅转发北京市委关于处理机关部队挤占私房进一步落实私房政策的通知》(中办发(1980)75号, 1980年11月8日发布,现行有效)指出:“中央已原则上同意北京市委《关于处理机关部队挤占私房进一步落实私房政策的通知》,认为其中各项办法是比较切实可行的,并确定由中央办公厅将这个文件转发给你们。现将中央的精神通知如下,望结合实际情况,认真研究,参照执行。
  粉碎‘四人帮’以后,中央和中央军委曾一再强调必须认真落实关于发还十年浩劫中被挤占、没收的私房的政策。但两、三年过去了,除极少数省、市、自治区发还私房进展较快外,一般落实情况不好或者很不好,甚至还没有起步。
    二十多年来,国家在住宅建筑方面欠帐过多,住房十分紧张,这是造成难于落实私房政策的客观原因;但是,有些地区、有些单位,对落实党和国家的这项政策,执行不力,蓄意拖延,甚至乱用职权,顶住不办,也是一个不可忽视的原因。
    十年浩劫期间被非法挤占、没收的私房,长时间未能发还,对于安定团结和现代化建设都很不利。现在,要求发还私房的来信来访日益增多,原房主与现住户之间的纠纷时有发生,矛盾相当突出。侵占私房问题,已到了非解决不可的时候了,再拖下去,将会严重影响党、政府和人民解放军的威信。
  中央重申:党的政策必须落实,国家的宪法必须遵守。十年动乱中被挤占、没收的私房,必须在今后三、五年之内,根据不同情况,分期分批,予以发还。
  ……
附1:北京市委《关于处理机关部队挤占私房进一步落实                私房政策的通知》( 1980年9月18日 京发〔1980〕140号)
各区委、县委、市委各部委,市人民政府各委、办、局党组,各人民团体党组:
  今年7月,胡耀帮同志对市委关于处理机关部队挤占私房进一步落实私房政策向党中央的请示报告作了批示:‘我认为必须这样坚决果断地解决问题。解决皆大欢喜,不解决,实在严重影响中央、军队威信,不象话。北京市委所属的单位,我建议指定负责同志一个一个落实,限期退还。单位实在有困难的,分别由党中央、国务院、军委负责解决。’中央、国务院、军委对胡耀帮同志的批示非常重视,有关领导同志立即召开会议作了部署。市委已召开各区、县、局负责同志会议,传达了胡耀帮同志的批示,对落实私房政策作了布置。现将有关事项通知如下:
一、十年浩劫中收缴的私人房屋,根据宪法规定,应一律确认原房主的所有权,把房产归还给房主。对于自住房和出租房,应分别不同情况,采取不同处理方法,根据国家财力、物力的可能逐步解决。当前,首先要解决公占私房和原自住房被挤占后现在居住困难的房主的问题。要制定腾退房屋计划,房主现在居住困难的先解决,不困难的缓解决,分期分批落实。
 ……
四、落实私房政策,退还私人自住房,是关系到维护宪法、维护党和政府威信、取信于民的大事,也是促进安定团结、推动四化建设的大事,任务艰巨而复杂,不是房管局一个部门所能完成的,必须全党动手才能解决。
  ……”
(二) 1980年10月30日,国家城市建设总局《关于转发北京市、辽宁省落实私房政策两个文件的通知》([80]城发房字264号,现行有效)再次转发了北京市委《关于处理机关部队挤占私房进一步落实                私房政策的通知》。
(三)城乡建设环境保护部关于转发〈关于进一步抓好落实私房政策工作的意见〉的通知》( [82]城住字第445号, 1982年10月30日发布实施,现行有效):
    “首先,应当坚决执行中办发〔1980〕75号文件规定的政策和‘谁占谁退’的原则,保证在原定的三、五年的限期内,集中力量把‘文革’期间被挤占没收的私房清退完毕。”
(四)城乡建设环境保护部《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知》( [87]城房字第575号 , 1987年10月28日发布实施,现行有效):
“一、继续抓好‘文革产’的清退收尾工作。‘文革’中没收、挤占的私房,在确认原产权人的所有权以后,如产权人不在房屋所在地居住或另有房屋,经协商同意可对原房作价收购。……”
四、北京落实“文革产”的政策
(一)北京市委《关于处理机关部队挤占私房进一步落实私房政策的通知》       ( 1980年9月18日,京发[1980]140号)。具体内容与《中共中央办公厅转发北京市委关于处理机关部队挤占私房进一步落实私房政策的通知》相同。
(二)《北京市人民政府关于落实“文革”中接管的私房政策的若干规定》(京政发[1983]38号, 1983年3月11日发布实施,现行有效):
    “尽管落实私房政策有很多困难,但必须抓紧进行。这一方面是因为,自从一九七八年五居人大一次会议通过的宪法明确宣布国家保护公民的房屋所有权后,全市八万多户房主纷纷要求发还其私房产权,腾退其被占用的自住房,清退其自住房缴纳的房租和出租房应收的房租,补偿其被拆除的私房价款。这项政策迟迟不落实,对国内、国际都会产生不良影响,对维护安定团结是个不利的因素。另一方面,这件事情如果拖的时间过长,随着房主、房客家庭人口不断增加,子女日渐长大,矛盾将更尖锐,解决起来付出的代价也会更大。”
     “第一条 关于私人出租房问题
  对‘文革’中由房管部门接管的私人出租房,要确认原房主的所有权,发还产权。”
   “第二条 关于房主自住房问题
  第一款 房主自住房现仍由原房主居住的,要确认原房主的所有权,发还产权。
  第二款 房主自住房在‘文革’中被占用,要求收回原房居住的,应先发还其产权,由占房职工所在单位或使用单位负责将占用的自住房腾退给房主,一时腾退不了的,可分期腾退。同时,房主应将‘文革’以来住进的公房(包括私房被接管时共居一处,现已分居的亲属所住的公房)相应退出。”
(三)北京市落实私房政策领导小组关于印发《关于落实“文革”中接管的私房政策的若干规定的实施细则》的通知(市落房办字[1983]第013号, 1983年3月20日发布实施,现行有效):
   “第一条在‘文革’初期,由房管部门或由其他机关、部队、企事业单位接管的私人房产,要确认原产权人的所有权。
    确认产权,需由产权人提供身份证明、交房收据或其他有关证件。产权人死亡,由其亲属继承遗产的,需先经公证机关公证;产权有纠纷的,应由当事人诉请法院处理。”
五、北京市落实“文革产”政策中存在的问题
    从党中央和北京市落实“文革产”的政策文件来看,政府纠正“文革”错误,落实私房政策的决心和力度还是很大的。特别是胡耀帮书记掷地有声的批示,给人以无限的感动和鼓舞。事实上,已经有一大批“文革产”已经回到了原房主手中。这是令人欣慰的。
    但是,总的来讲,目前北京市落实“文革产”政策的现状不能令人满意。“文革产”或私房业主在申请落实政策中面临重重阻碍:
    (一)有法而不知。很多“文革产”的产权人根本无从了解党中央、中央部委和北京市发布的落实私房政策的规范性文件,不知道法律(政策)早已赋予自己要求落实政策,返还房产的权利。当然,这里边有个人的原因。但是我认为,造成这种状况一个很重要的原因在于政府没有尽到最起码的公示义务。
    法律或政策制定出来,应当向民众公布,特别是这种纠正政府错误,清偿对民众历史欠债的规范性文件,必须进行最充分的公示,尽可能使每一个受害的家庭尽早得到返还房产的福音。
    但是,根据我的观察,政府在落实私房政策文件公示的问题上,甚至存在利用信息监控手段,有意遮掩的嫌疑。最明显的例子就是《中共中央办公厅转发北京市委关于处理机关部队挤占私房进一步落实私房政策的通知》。这是党中央发布的落实“文革产”政策的第一份规范性文件,也是广大“文革产”业主的“人权宣言”,政府后来发布的很多落实私房政策的文件都是以这一份规范性文件为基础的(例如《武汉市国土资源和房产管理局关于解决私房历史遗留问题的工作报告》,转自http://www.54-ok.com/show.asp?id=189, 2010年10月18日访问)。
    奇怪的是,现在在网络上很不容易搜到这份文件,甚至连北大法宝的法律法规数据库中都没有收录。对此,只有一个合理的解释,就是政府在有意掩饰这份文件,这当然是不应该的。
(二) “文革产”历史档案无法查询。
    2006年12月11日,北京市建委转发了建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》(京建权[2006]1219号,以下简称《查询办法》)。《查询办法》第一条规定:“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息,为现权利人的房屋权利记载信息,包括房屋坐落、权利人(所有权人、共有权人)名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、是否有抵押、是否被查封等。
    房屋权属登记机关存档的原始登记凭证,包括申请人在登记时提交的申请表格、身份证明文件、各种批准文件、合同、协议、各种法律文书以及其他资料等。”
    根据本条的规定,申请人是可以查询房屋权属登记机关存档的申请表格、身份证明文件、各种批准文件、合同、协议、各种法律文书等原始凭证的。但是,前几天我持委托人经公证的委托书到北京市西城区房管局查一处“文革产”的历史档案的时候,被明确告知只能查询1983年落实政策后现权利人的房屋权利记载信息,历史档案是不对外提供查询的。所谓“原始登记凭证”是指现权利人的房屋权利记载信息的纸质档案。这种解释令我甚为失望,结果当然是无法查到“文革产”的历史档案。
    事实上,当事人无法查询房产历史档案的情况是普遍存在的。而没有房产档案资料,私房业主要想进一步主张权利就十分艰难,因为政府机关很容易以“没有证据材料”为理由来推塞。
    所以,我认为,就象落实私房政策的规范性文件要充分公示一样,“文革产”、“经租房”的房产档案也应当向当事人完全公开,一味遮掩只能引发当事人向更消极的方向想象。
    (三)诉讼无门。《最高人民法院、城乡建设环境保护部〈关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知〉》(法[研]发[1987]30号, 1987年10月22日发布实施,现行有效)第二条的规定,私房因社会主义改造遗留问题(“经租房”)、“文革”期间被挤占、没收的私人房产问题(“文革产”)、落实华侨、港澳台胞私房问题等,由落实私房政策部门办理(人民法院不予受理)。
    《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发[1992]38号, 1992年11月25日发布实施,现行有效)第三条规定:“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷,因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。”
    可见,根据目前我国的法律规定,返还“经租房”、“文革产”以及华侨、港澳台胞私房问题,仍然不属于人民法院受理范围,当事人只能通过落实私房政策的方式主张权利。由此想到,1804年的《拿破仑民法典》已经明确规定法官不得拒绝裁判,真是令人钦佩!
    (四)程序性障碍。昨天,我原来一个同事在QQ上发了一个动画给我:唐僧师徒四人历经九九八十一难来到西天取经,见到如来佛祖,如来佛祖问唐僧:“带U盘了吗?”唐僧愕然。佛祖又问:“移动硬盘呢?”唐僧无语。
    “文革产”业主向政府部门主张权利,也常常碰到这种情况,工作人员动不动摆出一些“上级规定”的特殊的程序条件,让当事人措手不及。仍以我接手的案件为例,根据《查询规定》附件2《房屋权属登记信息查询收件标准》第二条的规定,查询房屋权属登记原始登记凭证需提交继承权公证书复印件(审核原件)。但是,这个继承权公证书就很不容易提供。因为我的当事人1948年的时候(15岁)被国民党抓丁带到台湾,中间与父母断绝音信几十年,大陆没有哪个户籍部门可以出具他与父母身份关系的证明。而没有这个证明公证处就不给做继承权的公证,没有继承权的公证就无法查询房产档案(当然,即使真的提供了继承权公证,也可能因为其他要求未满足而不能查询)。因此,单单是程序上的障碍就足以将当事人拒之房产档案室的门外。
六、结语——只要换上你的名字,这里说的正是阁下的故事
    由于特殊的历史原因,“经租房”、“文革产”、“院内被建造公房的私房”的产权人成为受害者。但是,我们其他人也不要幸灾乐祸,就在今天,强制拆迁的故事不是每天都发生吗?不是已经有人因强制拆迁而跳楼或者集体自焚吗?强势者不是每天都在上演强占他人房屋的故事吗?所以,虽然表现形式发生了变化,但骨子里是一样的,都是弱肉强食的丛林规则在人类社会的直接展现。只要强弱并存,只要弱肉强食的丛林规则不变,“文革产”的故事就不会消失。所以,我们每一个人都有可能成为“文革产”故事中的受害者。所以,“只要换上你的名字,这里说的正是阁下的故事”。
    我们今天讨论“文革产”的问题,最主要的意义不在于抱怨和指责,而是希望从历史的错误中吸取教训,避免类似的事情再次发生。最后,我们希望所有的“文革产”问题都能得到妥善解决,每一个家庭都能安居乐业,真正实现社会主义和谐社会的理想。
    关智慧
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       私房代管遗留问题专题(三):
       北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承法律问题
    近一段时间来,有不少人在网上咨询与公房租赁有关的法律问题。所咨询的法律问题具有高度的相似性,基本的情况是:父亲或母亲承租公房并长期居住。子女(一般在三个以上)最初和父母居住在一起,长大成家后陆续搬出公房,到其他地方居住。买不起房的子女则一直和父母居住在一起,也有子女虽然买了房但还居住在父母承租的公房里的。还有父母已过世,子女中一人或数人或其子女继续居住公房并缴纳房租,但至今没有办理承租人变更。
    随着北京城市建设的迅速发展,以前承租的公房绝大多数都面临拆迁的问题。而根据北京市相关规定,拆迁承租公房的,承租人可以得到一笔数额不小的补偿。在北京房价飙升的背景下,这笔补偿款被寄予解决住房问题的厚望。与此伴随的是最初承租公房的这辈人基本上也到了生命的晚年,面临妥善交代身后事现实。围绕着已经得到、即将得到或可能得到的拆迁补偿款,在家庭内部产生矛盾,很多家庭濒临破裂边缘,令人感叹。据笔者了解,此类问题在北京十分普遍,涉及的家庭很多,在一定程度上影响了首都社会的和谐稳定。
    当公房租赁、拆迁、继承这些问题纠缠在一起出现在人们面前的时候,特别是找不到相应法律、行政法规依据的时候,焦虑不安的情绪笼罩在人们心头。下面,笔者根据自己掌握的资料,对北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承的法律问题,谈谈自己的看法,抛砖引玉,求教大方。

一、公房租赁及公房使用权

     新中国成立后,我国在城镇逐步建立了公有制为主体、实物分配、低租金,“统一管理,统一分配,以租养房”的公有住房实物分配制度。在这种住房制度下,个人不拥有房屋的所有权,而是通过租赁公房的方式解决住房问题。个人支付的租金是很低的,甚至根本不够房屋日常的维护费用,租赁公房居住实际上是公有制下的一种福利待遇。
     随着我国改革事业的发展,随着计划经济向社会主义市场经济的转轨,住房制度改革也拉开序幕。总的来说,住房制度改革的趋势是从住房的实物分配到住房分配的货币化,最终实现住房的商品化、社会化。通过对我国住房制度历史沿革的了解,笔者感觉到在住房制度改革的背后始终透露出这样一个信息或政策取向,那就是:不管怎么改,结果应当是有利于“居者有其屋”,保证广大人民群众有地方住。让人民群众无所居住,流落街头绝对不是我国住房制度改革的初衷。明白这种政策取向,对于理解现实中有关机关处理公房租赁的做法是有帮助的。
     那么,作为法律人,从法律的角度,我们到底应当这样认识公房租赁关系呢?它是租赁关系吗?它和普通的房屋租赁到底有这样的区别?
根据北京市有关公房租赁的规定,并结合有关部门的实际做法,针对公房租赁和普通的房屋租赁之区别,我们可以做出如下归纳:

公房租赁
普通房屋租赁
标的物
公产房
不限于此
出租人
公产房产权单位、代管单位或直管单位(房管所)
房屋的产权人或其授权的人
承租人
必须是北京户籍,并且没有其他住房
无此限制
合同形式
书面形式,由政府部门提供的标准合同
书面或口头
租金
极低、完全是象征性的
根据市场行情确定
租赁期限
很长,理论上可以存续于承租人终生
由双方当事人约定
转租
不得转租
经出租人同意可以转租
租赁关系的发生、变更(包括承租人的变更)
多数情况根据既有的规范性文件办理,而不是取决于当事人的意思自治
取决于当事人的意思自治
当事人之间的行政管理关系
出租人与承租人之间除了租赁关系外还存在一定的出租人对于承租人使用公房的行政管理关系
不存在行政管理关系
    透过上面的比较,我们可以发现,公房租赁关系是一种强制色彩很浓的特殊的法律关系。公房租赁名为租赁,实际上它和一般的民事租赁关系存在本质上的差别,正所谓“此租赁非彼租赁”也。
    在公房租赁关系中,出租人的权限、承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定,出租人和承租人意思自治的范围被压缩到极小。公房租赁关系与其说是一种租赁(合同)关系,不如说是公房租赁当事人之间基于政府规范而发生的一种物权关系。公房承租人对于公房的权利实际上不是租赁权,而是一种用益物权,本文将其称之为“公房使用权”。(见“陈光林因子女长大无房居住诉秦明亮交回其让与居住的承租公房案”,载于最高人民法院法学研究所编:《人民法院案例选》.2003年第3辑总第45辑,人民法院出版社。)
    笔者以前曾认为公房承租人对于公房享有的是一种居住权,这种认识是错误的,这里进行纠正。居住权是民法上的一项典型物权,法国法典第632——634条就对居住权做出了明确的规定。我国法律上并没有规定居住权。
    虽然,我们经常看到有的法官在婚姻家庭案件的判决中写到“某某对某某房屋享有居住权”。需注意的是:这里所谓的“居住权”和传统的大陆法系物权法中的居住权是两个完全不同的概念,也可以说“此居住权非彼居住权”也。
    总之,北京市目前存在的公房租赁纠纷是我国社会经济体制转型中住房制度改革不彻底的一个残余;公房承租人对于公房享有的其实不是承租权(债权),而是公房使用权(物权)。当然,在法律没有将公房使用权规定为物权的时候,笔者的论断充其量只能作为一种推测,这是要特别声明的。
 

二、公房承租人的变更

    请求变更之申请人需要具备什么样的基本条件呢?根据北京市相关规定,申请变更为公房承租人的须满足以下基本条件:原承租人死亡或外迁;与原承租人为同一户籍;是原承租人的家庭成员;与原承租人共同居住一年以上;没有其他住房。另外,满足条件的当事人还须写出书面申请,经出租人同意并办理变更登记后方能成为合法的公房承租人。
    但是,上面所列的也只是一部分条件。现实生活中,公房管理部门(房管所)通常要求拟变更公房承租人的家庭成员就承租人变更事宜达成书面一致,甚至有的公房管理部门(房管所)要求对家庭成员达成书面一致的情况进行公证,否则不予变更。问题在于符合变更为承租人的不是一人而为两人甚至多人时,家庭成员达成一致意见的可能性很小。在家庭成员不能达成一致意见的情况下,公房管理部门(房管所)是不可能给办理承租人变更手续的。即使诉到法院,法院对于公房管理部门(房管所)要求家庭成员达成书面一致意见的条件也是尊重的。在家庭成员不能达成一致的情况下,变更承租人的事情只能搁置下来。
    在变更公房承租人的问题上,现实中存在这样的案例:家庭成员中的一人瞒着其他家庭成员悄悄变更自己为公房承租人;有的甚至伪造其他家庭成员的签名,骗过公房管理部门(房管所),变更自己为公房承租人。针对这种情况,其他家庭成员起诉到法院要求撤销该变更的,法院一般会支持。但是,如果时间隔得很久了,通过不正当手段变更的承租人根据房改政策已经将公房买下来的,其他家庭成员如何维权(提起何种诉讼请求),实在让人头疼。我个人的初步判断是,主张撤销变更会让法官很为难:因为后续的买卖合同效力认定以及房产权属变动的问题如何处理是让人很费脑筋的。在这种情况下,我认为主张侵权赔偿也许是比较容易让各方接受的。

三、公房拆迁补偿款的归属与分配

    根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》,对公房承租人的补偿可以选择采用以下三种方式:1、公房承租人按照房改政策购买承租房屋,以被拆迁人身份获得补偿;2、被拆迁人以异地安置公房承租人的方式,与公房承租人解除原来的租赁关系(实物补偿);3、被拆迁人以协议方式收购公房承租人的公房使用权(货币补偿)。现实生活中,比较常见的是第一和第三种方式。而本文的论述仅仅针对第三种即货币补偿方式。
根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》,公房拆迁补偿的是承租人,这是很明确的。此前,看到一种论断称公房租赁中的拆迁补偿款归承租人和共同居住的家庭成员共有,窃以为没有依据。但是,笔者后来找到了也许是这种论断的依据,就是《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(以下简称《解答》)。《解答》第九条规定了拆迁补偿款在承租人、同住人之间,一人一份、均等分割的原则。当然,《解答》仅仅适用于上海,并不适用于北京,但是其中所透露出来的政策价值取向也许有一定的参照意义。
    笔者认为,如果把公房拆迁补偿款理解为承租人及其共同居住的家庭成员共有的话,实务上会面临十分复杂的问题。首先是共同居住的家庭成员的范围如何确定?签署拆迁补偿协议的时候是不是所有共同居住的家庭成员都要参与谈判?并且只有当所有共同居住的家庭成员都在拆迁补偿协议上签字,拆迁补偿协议才有效?结合实务,笔者认为,在承租人明确的情况下,主张拆迁补偿款归承租人及其共同居住的家庭成员共有是不妥当的。实际上,在一般人(包括拆迁人)眼里,公房承租人所持有的租赁合同和房产证差不多(现实生活中,人们也将租赁合同称为“房本”的),持有租赁合同或租赁合同上记载的权利人被视为房主。至于其他家庭成员,一般不予理会的。
    在货币补偿方式中,拆迁补偿款的归属及分配取决于以下几个事实的发生顺序:承租人死亡、承租人变更、拆迁的实施。根据上述事实的发生顺序,拆迁补偿款归属及分配的情形可以分述如下:
    1、拆迁在公房承租人生前实施,公房承租人在获得拆迁补偿款后死亡的。这种情况下,应当认为拆迁补偿款归承租人所有。公房承租人死亡后,该拆迁补偿款作为个人遗产按照继承法相关规定,由其继承人继承。
    2、公房承租人生前与被拆迁人达成补偿协议,但在补偿款落实到位之前死亡的。这种情况也是有可能的,因为拆迁本身有一个周期,从前期的筹备、协商,到拆迁的实施,补偿款的落实存在一个较长的时间跨度。而承租人——大部分都是上年岁的老人了——有可能在这个时间跨度中的任何一个时间点告别人世。在这种情况下,拆迁补偿协议在承租人死亡前还是死亡后达成对于补偿款归属的认定就具有关键意义。如果拆迁补偿协议在承租人死亡前达成,则承租人的地位已经被固定,后来不可能再发生承租人变更的问题。这种情况下,笔者认为拆迁补偿款应当归承租人所有。承租人死亡后,拆迁补偿款作为承租人个人的遗产,按照继承法有关规定由继承人继承。如果承租人在拆迁补偿协议达成前死亡的,其承租人的主体资格丧失,不能再以承租人的身份获得拆迁补偿款。
    3、原来的公房承租人死亡,家庭成员就变更承租人事宜达成一致意见并经公房产权人或管理人同意变更了公房承租人。变更承租人后发生拆迁,取得拆迁补偿款。这种情况下,应当认定拆迁补偿款归变更后的承租人。理由如情形1所述,不再重复。
    4、原公房承租人死亡,因为家庭成员不能就变更承租人人选达成一致或公房产权人或管理人拒绝变更承租人,在此僵持之际,发生拆迁。这种情况最为复杂,也最为普遍。
    那么在原公房承租人死亡,尚未变更承租人的僵持之际,发生拆迁,拆迁补偿款的归属如何确定?如上所述,承租人的死亡将导致租赁合同的终止,承租人资格的丧失。我国《合同法》第二百三十四条规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。” 虽然,承租人死亡后与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋,但是在后来的承租人和出租人之间发生的是一个新的租赁合同关系,而不是继续履行原来的租赁合同。因此,拆迁补偿发生在原公房承租人死亡后的,拆迁补偿款不应当归属原来的承租人。因为随着死亡事实的发生,他(她)已经不再具有承租人的身份,虽然他(她)可能还是公房租赁合同上的承租人。
现实生活中,在原承租人死亡后,通常由共同居住的家庭成员继续居住公房,并承担房租及其他由承租人承担的义务,扮演实际承租人的角色。但是,就笔者了解,请求确认事实上的公房租赁关系或实际承租人地位的诉讼主张在目前是得不到法院支持的。
    那么在原承租人已经死亡,又没有签订新的公房租赁合同确定新的承租人的情形下,是不是就不存在补偿的问题了呢?因为不存在承租人了啊。如果这个论断正确的话,共同居住的家庭成员就只能流落街头了,因此,共同居住的家庭成员的居住利益是必须得到补偿的,虽然他(她)不是承租人。也就是说,在承租人死亡后,变更承租人之前,在公房中居住的所有家庭成员都有自己独立的权利。如果此时发生拆迁,他们应当共同得到补偿。他们对于公房拆迁补偿款是一种共有关系。根据笔者手头掌握的有限的资料,拆迁补偿款是按照各自的居住面积而不是按人头(平均)进行分割的。

四、公房租赁与继承

    首先必须明确一点:公房是国家财产,不能作为私人财产被继承。公房承租人对于所承租的公房只有使用权,没有处分权。而且公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有,而只能通过变更承租人的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。当然,拆迁补偿款可以作为个人财产进行处分和继承,这是毋庸置疑的。前提是要准确确定拆迁补偿款的归属。
    在公房租赁纠纷中常常出现关于公房或拆迁补偿款处理的家庭协议。家庭协议通常由全体家庭成员共同签署,主要内容是在公房承租人家庭内部就公房或者公房拆迁补偿款的分配、“继承”等问题达成的一揽子协议。关于家庭协议的效力,需要区别分析对待。涉及公房处分的部分,当然是无效的。但是,关于拆迁补偿款分配的内容,如果没有其他违反法律行政法规强制性规定的,应当认定为有效。但是,家庭协议关于拆迁补偿款的分配约定可能实际上对某些家庭成员不公平,例如,本来无权分得拆迁补偿款的家庭成员(没有在拆迁公房中居住,并且有其他住房者)可能通过家庭协议取得拆迁补偿款的份额,这对本来应当获得补偿的家庭成员可能是不公平的。
五、涉及公房租赁的诉讼
    归纳现实中已经发生或可能发生的与公房租赁有关的诉讼,大概可以包括以下类型:

    1、确认之诉

    确认(自己为)实际承租人之诉、确认对某公房享有居住权之诉、确认家庭协议无效之诉、确认拆迁补偿协议无效之诉。
    2、形成之诉
    撤销公房承租人变更之诉、撤销家庭协议之诉、撤销拆迁补偿协议之诉。

    3、给付之诉、

    请求变更为公房承租人之诉(民事诉讼)、请求行政作为(变更)之诉(行政诉讼)、分配拆迁补偿款之诉、腾房之诉(既有可能发生在家庭成员之间,也有可能发生在公房出租人和承租人之间)、侵犯继续承租权经济补偿之诉、变更拆迁补偿标准(数额)之诉等。
    在这些诉讼中,由于家庭成员比较多,再加上公房管理部门,参加诉讼的主体比较复杂。在这种情况下,要注意区分不同的法律关系,准确列明不同的主体在诉讼中的地位,特别是不要混淆第三人和被告(现实中比较容易出现将第三人列为共同被告)。
另外,有一些发生在公房出租人和承租人之间的不涉及变更承租人的诉讼在诉讼特征上和普通的房屋租赁纠纷没有本质区别,不必多言。但是,这里边还是有一个问题需要注意,就是有的承租人不了解抗辩权和请求权的区别,本来应当提出反诉的情形,却以抗辩的形式提出,不能得到法院的支持。例如,承租人A因其承租的公房卫生间下水管往返臭味,要求房管所修缮。房管所未能及时修缮,A就拒付租金。房管所将A告上法庭,请求支付租金。A以下水管返臭味抗辩。最后,法官判决A支付租金,至于下水管返臭味的问题,因为A没有提出请求,法官不予理会。A只能通过重新起诉的方式请求解决,费时费力,大可不必。




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 楼主| 发表于 2012-12-21 10:06:07 | 显示全部楼层









      私房代管遗留问题专题(四):
                    
                大陆去台人员房产政策与法律问题研究
    大陆去台人员房产问题是一个概括的提法,它不是单纯的一个问题,而是包括性质不同的几个问题。所谓性质不同,是指某类具体房产反应着不同的政治、法律关系。具体来说,大陆去台人员房产问题主要包括接管没收国民党军政机关的房产问题、没收战犯、汉奸、官僚资本家、一般土匪、特务、恶霸及反革命分子房产问题、没收地主房产问题、“文革”前经县以上人民政府决定或者人民法院判决接管没收的房产问题、城市私有出租房屋社会主义改造的房产问题、资本主义工商业社会主义改造中通过公私合营收归国家所有的房产问题以及代管房产问题等。兹分述如下:
    一、接管没收国民党军政机关、战犯、汉奸、官僚资本家、一般土匪、特务、恶霸及反革命分子房产问题
    《建设部关于印发〈关于处理原去台人员房产问题的实施细则〉的通知》(以下简称“建房[1992]44号文”)规定,解放初期,军事管制委员会和人民政府遵照《中国人民政治协商会议共同纲领》、《中国人民解放军布告》和政务院《关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示》,接管的国民党军政机关房产和没收的战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子的房产是人民的胜利成果,不予退还。
    为探明事情的来龙去脉,我们还是要回到历史的起点考察一番。
    1949年4月25日发布的《中国人民解放军布告》第三条规定,没收官僚资本,凡属国民党反动政府和大官僚分子所经营的工厂、商店、银行、仓库、船舶、码头、铁路、邮政、电报、电灯、电话、自来水和农场、牧场等,均由人民政府接管。
    《中国人民政治协商会议共同纲领》(1949年9月29日发布,已失效)第三条规定没收官僚资本归人民的国家所有。
    《政务院关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示》(1951年2月4日发布)规定,凡公私合营企业和私营企业中有战犯、汉奸、官僚资本家的股份和财产,应予依法没收时,必须报经大行政区人民政府(军政委员会〕审核后转请中央人民政府政务院批准,方得执行。在未得批准前,为了防止破坏、转移、隐匿,只能予以登记、冻结或查封,不得宣布没收;属于前条以外的一般土匪、特务、恶霸、反革命分子在企业中的股份和财产,经县(市)人民法庭或人民法院判决没收时,应由省人民政府(或省人民政府特令指定之专署)批准执行;经省(市)人民法院或人民法庭判决者,得不经报请批准手续。
    《建设部关于处理原去台人员房产中若干具体问题的补充意见》(以下简称“建房[1993]487号文”)针对接管、没收房产的问题补充如下:原去台人员房,当时已明令接管、没收,但是具体接管手续不完备的、按以下不同情况处理:已由当地人民政府房地产主管部门或其它部门作为公有房屋管理使用的,不再变动、产权属于国家或集体所有;房产一直由产权所有人的亲友或其委托的代理人管理使用,并已经由房地产管理部门登记发证的,可以不再按接管、没收处理。
    既然已经明确接管没收国民党军政机关房产、战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子的房产是人民的胜利成果,不予退还,那么还存在什么遗留问题呢?
    根据建房[1993]487号文的提示,其中可能存在接管手续不完备的情况。具体怎么不完备,不甚明了。但是,结合《政务院关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示》关于没收决定必须转请中央人民政府政务院批准或由省民政府(或省人民政府特令指定之专署)批准执行的规定推测,所谓“接管手续不完备”可能包括依法应经中央人民政府政务院或省人民政府(或省人民政府特令指定之专署)批准执行而未经中央人民政府政务院或省人民政府(或省人民政府特令指定之专署)批准而越权没收的情况。这种越权没收是违法的,不能完满实现所有权变更的法律效果。如果确实存在越权没收的情况,那么建房[1993]487号文关于已由当地人民政府房地产主管部门或其它部门作为公有房屋管理使用的,产权属于国家或集体所有的规定显然有点轻率。因为建设部能否代替或超越当时的“中央人民政府政务院或省人民政府(或省人民政府特令指定之专署”行使没收决定权,在合法性上是很有疑问的。
    此外,战犯、汉奸、官僚资本家、土匪、特务、恶霸及反革命分子都是比较笼统的政治概念。如果这些政治概念没有匹配精确的认定规则和公正合理的认定程序,那么认定错误的可能性在所难免。根据《最高人民法院印发〈处理涉台刑事申诉民事案件座谈会纪要〉的通知》(法[办]发[1988]18号)透露的信息,这种错误确实是存在的。一旦发生普通公民被误认为战犯、汉奸、官僚资本家、土匪、特务、恶霸或反革命分子,并据此没收房产的情形,就会发生冤案,就可能发生房产发还、落实政策的问题。
二、根据《中华人民共和国土地改革法》和《城市郊区土地改革条例》规定没收地主房产问题
    建房[1992]44号规定,按《中华人民共和国土地改革法》和《城市郊区土地改革条例》规定没收的房产不予退还。
    《中华人民共和国土地改革法》(1950年6月28日发布)第二条没收地主在农村中多余的房屋。
    《城市郊区土地改革条例》(1950年11月21日公布)第三条没收地主在城市在农村中多余的房屋。
    正常情况下,按《中华人民共和国土地改革法》和《城市郊区土地改革条例》规定没收的房产不发生退还的问题。但是,在具体实施没收的过程中也可能发生错误。去年11月份,我为江苏一位朋友祖宅落实政策的问题提供过法律政策咨询。这位朋友遇到的问题,恰恰是根据土地改革法没收地主房屋中发生的问题。事情的大致过程是这样的:
江苏省宝应县县城镇陆宅原房主1938年去世,陆宅由其三个儿子继承。1940年陆氏三兄弟为避战祸逃难重庆,陆宅托付本家一位陆姑奶奶管理。日占时期,陆宅被日伪警察局长陈志英霸占。抗战胜利后,陆家后人通过向国民党县政府申诉,要回陆宅,但仍托付陆姑奶奶管理。1958年陆宅被“统管”。1972年,宝应县城镇革命委员会向陆姑奶奶补发通知,称根据《中华人民共和国土地改革法》和《华东土地改革实施办法的规定》第三条第一款丙项规定之精神没收陆姑奶奶名下多余房屋16间。2001年宝应县房改复查办公室复函陆家后人,承认将陆宅16间归入陆姑奶奶名下纳入改造(经租房)有误,并给予更正,但同时认为正名后的陆宅仍然符合经租政策,应予改造,其产权仍属国家所有,不予发还。
    对江苏陆宅问题,我提供了以下咨询意见:
    宝应县城镇革命委员会没收陆宅的法律依据是《中华人民共和国土地改革法》和《华东土地改革实施办法的规定》第三条第一款丙项。《华东土地改革实施办法的规定》第三条第一款丙项内容如下:
    “(一)除地主所有的土地应予没收分配外,对地主的应当没收的其他财产,应按下列规定处理:…………
    丙、地主在农村中所有的不直接使用于工商业的多余房屋,及其中的家具,均应没收分配。在没收地主房屋时,应在其原住房屋中留给一份。家具随房屋分配,由农会加以适当调整。地主在城市中所有的房屋,一律不动。地主在农村市镇上所有的房屋,其直接使用于经营工商业的及已出租给私人使用的,一律不动。”
    根据《华东土地改革实施办法的规定》第三条第一款丙项的规定,宝应县城镇革命委员会没收陆宅的行为是根据土地改革法律没收地主土地之外的其他财产(房屋和家具)的行为,这和经租房所有权收归国家在性质上是完全不同的。经租房所有权收归国家的法律依据是《城乡建设环境保护部关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》([85]城住字87号)及相关规定。
    收通知的对象是陆姑奶奶,但陆姑奶奶并不是陆宅的所有权人,所以宝应县城镇革命委员会的没收决定从一开始就是错误的,对陆宅真正的所有权人没有法律效力。
    宝应县政府房改复查办公室将宝应县城镇革命委员会没收陆宅的行为界定为经租房收归国有是指鹿为马。因为在国家政策层面上,最早明确宣布经租房归国家所有的是1985年1月1日发布的《城乡建设环境保护部关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》([85]城住字87号),宝应县城镇革命委员会不可能在1972年的时候就知道经租房所有权当时就要收归国有。所以,我怀疑宝应县政府房改复查办公室在2001年的时候将宝应县城镇革命委员会没收陆宅的行为界定为经租房收归国有的目的就是要通过偷换概念的方式,变通实现继续占有陆宅,不予发还的目的。因为根据目前的私房政策,经租房符合改造起点的,所有权一律收归国家。
    而如果将宝应县城镇革命委员会没收陆宅的行为界定为没收地主土地之外的其他财产(房屋和家具)的行为,那么宝应县政府房改复查办公室在2001年的时候继续坚持没收的做法显然是错误的。因为《最高人民法院关于审理房屋产权案件有关政策问题的批复》( 1986年1月27日实施,现行有效)明确指出:“…………经研究认为,我院 1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见(修正稿)》中,有关‘地主、富农在土改时应没收而被遗漏的房屋,应当按照土地改革法予以没收,收归国家或集体所有’的规定,是根据当时的情况作出的。20多年来,我国的政治、经济形势发生了重大变化,党的工作重心已经转移,因此,该规定不应当再继续适用。”根据这个规定,在2001年的时候,宝应县政府房改复查办公室即使发现陆宅仍然符合土改没收政策,也不能再实施没收。
    亲自接触到上面这个真实的案例后,我才意识到,半个世纪前我国根据《中华人民共和国土地改革法》和《城市郊区土地改革条例》没收地主房屋的历史绝非完美无缺,其中的确也遗留了一些直到今天仍然不得不面对的问题。
三、文革前经县以上人民政府决定或者人民法院判决接管没收的房产
    建房[1992]44号文规定,“文革”前按照党和国家、原大行政区及省、自治区、直辖市有关政策、法规规定,并经县以上人民政府决定或者人民法院判决接管、没收的房产是人民革命的胜利成果,不予退还。
    但是,以我们从事律师工作的经验来判断,人民法院接管没收房产的裁判出现错误,也不算稀奇。《最高人民法院、城乡建设环境保护部〈关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知〉》(法[研]发[1987]30号)通知,人民法院在复查纠正历史案件(包括刑事和民事)时,对需要作出撤销原判决,发还当时没收的私人房屋的,在判决前,先与房屋所在地的政府主管部门协商,根据不同情况,分别作出处理。原房还存在,按私房政策规定应发还原房的,要及时发还;对一时不能发还原房屋的,可先明确产权;对原房屋变动较大或退还原房屋确有困难的,交由政府主管部门根据房屋的现实情况和有关政策,组织有关方面具体办理房屋发还或作价补偿。有关政府部门应积极配合,妥善解决。
    《最高人民法院印发〈处理涉台刑事申诉民事案件座谈会纪要〉的通知》(法[办]发[1988]18号)指出,对改判无罪的案件,原判决、裁定没收的私人财产,应按照中办发<1983>9号、<1986>6号文件规定,予以发还。但对土地改革、社会主义改造之前判决没收的农村地主财产、城镇私房和私人企业等,要分别按照土地改革、私房社会主义改造和公私合营的有关规定处理。发还房屋时,要按照最高人民法院、城乡建设环境保护部法(研)发<1987>30号《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》执行。
《北京市高级人民法院关于印发〈北京市高级人民法院关于办理建国初期有关案件中涉及没收、代管财产问题的申诉、再审案件的指导意见(试行)〉的通知》(京高法发[2005]363号)第十一条规定对建国初期有关案件涉案财产应当按照下列情形分别处理:
    1、对不符合国家有关法律、政策,涉案财产不应予以发还、解除代管或监管的,应当裁定维持原审裁判;
    2、对符合国家有关法律、政策,涉案财产应予解除代管或监管的,应当判决撤销原审裁判,对涉案财产解除代管或监管,同时写明涉案财产的具体发还事宜由房管部门或其他部门按照有关政策办理;
    3、对涉案财产的产权人已经人民法院再审宣告无罪的,如涉案财产系被裁判没收的,应当判决撤销原审裁判,对涉案财产予以发还,同时写明涉案财产的具体发还事宜由房管部门或其他部门按照有关政策办理;如涉案财产系被裁判代管或监管的,应当判决撤销原审裁判,对涉案财产解除代管或监管,同时写明涉案财产的具体发还事宜由房管部门或其他部门按照有关政策办理。”
    通过以上信息可以知道,大陆司法系统对于历史案件中存在错误裁判没收私人房产情况有清醒的认识和相当的准备。去台人员因大陆人民法院错误裁判被没收房产的,可以通过申诉途径寻求妥当解决。
四、城市私有出租房屋社会主义改造房产(经租房)
    建房[1992]44号文规定,(1)凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定,已经纳入社会主义改造的私有出租房产(2)“文革”前已开始私房改造工作、“文革”中仍继续进行的城市,凡符合政策规定已纳入改造的房产(3)“文革”前已进行私房改造的城市,“文革”中或“文革”后漏改、缓改已按政策补改的房产以及(4)在资本主义工商业的社会主义改造中,通过公私合营,已属国家所有的房产已属国家所有,不予退还。
    关于城市私有出租房屋社会主义改造的问题,参见《北京市城市私有出租房屋社会主义改造(经租房)的政策与法律问题研究(2011年5月修订版)》(http://agui.bingxin.fyfz.cn/art/974560.htm),这里不再赘述。
五、代管房产
    (一)代管房产的来历是这样的:解放初期,大陆城镇政府机关对国民党军政人员出走弃留的房产实行了代管。后来,这些被代管的房产就形成了我国现存的一种特殊性质的房产,即代管房产。
    实际上,代管房产的范围可能还要更大一些。根据上海市政府1950年3月29日发布的《上海市人民政府代管房地产暂行办法》第二条的规定,代管房产包括逃亡之国民党政府各级公务人员所有房地产无人经营者、国民党政府保管汉奸财产中之房地产、外侨之房地产因业主离沪无人经营致被人窃占者、经国民党强行霸占之房地产,未经权利人申请发还,或虽经申请发还但因委代理手续欠缺、证件不齐或业主死亡合法继承人未能判明,有代管之必要者等诸种房产。
    另外,根据《建设部关于在房屋拆迁中涉及代管房产处理的几点意见》((94)建房产字第31号)透露的信息,代管房产的代管人除了政府房地产管理部门外可能还有使用单位和军队。
    但是,提到代管房产,最主要还是针对政府房屋管理机关代管的国民党军政人员出走弃留的房产。
    (二)1983年9月8日,国务院批转城乡建设环境保护部《关于对国民党军政人员出走弃留的代管房产的处理意见的通知》,主要内容如下:
    1、代管房产中的原自住房和改造起点以下的出租房,产权人要求发还时,只要交验证件,产权无纠纷,经审查属实,可发还产权,原自住房的产权人,如确需自住,应积极腾退。
    2、代管房产,因国家特殊需要不便发还原房的,原则上由国家合理作价收购,其中个别需要退还原房自住的,经省、市、自治区人民政府审查批准后,由现使用单位负责解决。
    3、代管房产,因城市建设拆除和改建的,由原拆除、改建单位负责按有关规定给予补偿,属于危房拆除的,给予残值补偿。原拆除、改建单位撤销或合并的,由上级主管部门或当地人民政府统筹解决。
    4、因台风、洪水、地震等自然灾害而倒毁的,不予补偿。
    5、代管房产发还时,不计收代管期间的代管费用,租金收支也不再结算,对增添的建筑物和设备,由双方协商,按实际情况合理处理。特殊情况,由省、市、自治区人民政府审定。
    6、凡中央和国家领导人邀请来大陆的国民党高级军政人员的代管房产,要列为重点进行处理。处理上述人员的房产,要多从政治上考虑。凡本人回来定居要求发还者,其祖遗房产和原来居住的房产(包括部分接管没收的房产),应该保证迅速发还,不得借故推延。
    7、由于无人管理,无合法代理人或契证不全,产权不能确立等原因,有关部门过去依照法令公告定期代管,逾期无人认领收归公有的房产,原则上已属于国家所有。如产权人当时在外,确未看到公告,对发还产权提出请求的,可按法律程序办理。
    8、对近年来各省、市、自治区个别审查批准处理的代管房产,已经执行的,一般不再变动。
    (三)建房[1992]44号文在延续国务院批转城乡建设环境保护部《关于对国民党军政人员出走弃留的代管房产的处理意见的通知》的基础上,变通规定如下:
    1、对原去台人员的代管房产,属于原自住房或者改造起点以下的出租房,经有关部门审查属实,确定产权人(系指弃留房产的原去台人员本人或其法定继承人)之后,可承认其产权,但不发还原房,对其残值给予适当补偿。国家代管期间所收房屋租金不足维修费用的,酌情向产权人补收补扣维修费用。
    2、对原去台人员代管房产,属于改造起点以上的出租房,按照《国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》(〔64〕国房字21号)的规定办理,即“符合私房改造的规定而过去漏改的房屋,应当补改”。改造起点与补发定租按国家和省、自治区、直辖市人民政府规定执行;补留自留房。应当考虑当地私房改造开始时海内外家庭人口和当地私房改造时留房的一般标准补留房,但不发还房屋,对其残值给予适当补偿,不再补扣维修费;代管房中属于改造起点以上的出租房,除发给定租和补偿留房残值,其他经济收支互不结算。
    3、凡按照常中央、国务院有关规定已处理的原去台人员的代管房产,不再重新处理。其范围包括:
    (1) “文革”前按照党和国家、原大行政区及省、自治区、直辖市人民政府有关政策、法规规定,经县以上人民政府决定或者人民法院判决已处理的;
    (2)1978年党的十一届三中全会以来,按国发〔1983〕139号、中办发〔1984〕44号及中办发〔1987〕7号文件处理过的代管房产;
    (3)按照国家、原大行政区和省、自治区、直辖市人民政府政策法规规定,定期代管,逾期无人认领收归公有的房产,原则上不再变动。如产权人当时在外,确未看到公告,现提出申请并交验证件,审核属实,经原审批机关或其上一级机关审批、可承认产权,房屋按44号文有关规定处理。
    (四)建房[1993]487号号文,补充规定如下:
    1、原去台人员的代管房产,现仍为其直系亲属居住使用的部分,可以发还其原房产权;
    2、由于历史的原因,原去台人员近亲属的房产按去台人员代管的,参照国务院办公厅中办发[1991]9号文件《关于处理原去台人员房产问题的通知》及44号文、487号文处理;
   3、原去台人员代管的房产,属于共同共有的,需经共有人共同申请,按国务院办公厅中办发[1991]9号文件《关于处理原去台人员房产问题的通知》及44号文、487号文处理;
    4、房屋产权人产权证件遗失,产权人提不出任何证件或证件不足,经查内部档案也不能认定产权的,暂缓办理。  
   (五)代管房产实际上属于无主房产,其中一部分产权已归国有,一部分可能落实政策重归私人,其余未定产权的房产仍然处于无主状态。虽然无主,但和很多有主房产一样不能免除被拆迁的命运。那么,代管房产在拆迁中是如何处理的呢?
    以北京为例。根据北京市北京市房地产管理局、北京市落实私房政策领导小组办公室、北京市国土资源和房屋管理局等部门的相关规定,北京对拆迁涉及代管房产情形遵行如下规定:
    1、在代管房产拆迁前,各区、县房地产管理局以代管人身份与建设拆迁单位签订拆迁补偿协议,协议应经公证机关公证,并办理证据保全。
    2、征用拆除代管房产,必须按照被拆迁房屋的房地产市场评估价给予补偿。
    3、拆迁手续齐备并交付补偿价款后,经北京市落实私房政策办公室审批同意,统一发代管房产拆、改、调拨或转让许可证。
    4、代管房产补偿价款存入北京市落实私房政策办公室银行专户,统一由北京市落实私房政策办公室专项管理,专款专用。
    (六)刚刚知道在地皮金贵、房租飞涨的北京、上海或其他城市居然还有这么多无主房产的时候,觉得简直不可思议。不知道这些房主的旧主人回来看见自己的房子不免被他人占管、私搭乱建、随意处置、草率拆迁的情形,心里作何感想?在我,虽然只是一个旁观者,在心里仍然不由升腾起一股荒凉、悲哀的感情,久久挥之不去。
    又不由想到前几天看到梁启超故居的情形。前几天正好路过梁启超在北京的故居,顺便参观一回。从外面看,梁宅建筑规模宏大,气势雄伟。及到里面一看,心里凉了半截:院子里歪歪斜斜住了很多户、私搭乱建、杂乱无章,连过道里也搭建了一个小房间。回来在网上一搜,搜到一篇《梁启超故居杂乱不堪一个院子住了60户人家》的帖子,说梁宅院里的赵先生不满张先生私搭乱建、占用通道,将张先生告上法庭。想不到我们竟是这样对待梁先生的故居!
六、去台人员房产问题的纠错及落实政策
    1、建房[1993]487号文指出,对原去台人员已经接管、没收的房产,按当时政策规定如确属错误接管、没收的,允许房屋产权人向房屋所在地的人民政府落实房屋政策主管部门或人民法院申诉,经原批准接管、没收的省(自治区、直辖市)、市人民政府或人民法院(包括上级人民政府和人民法院)复查纠正后,按照国务院办公厅中办发[1991]9号文件《关于处理原去台人员房产问题的通知》及44号文、487号文处理。
    2、如上所述,大陆去台人员房产问题中包括几种性质的房产问题。要解决问题,首先要核实清楚问题的性质,以便寻求针对性的解决方案。因为不同性质的房产问题,解决的途径、政府部门、政策是完全不同的。那么如何确定房产问题的性质呢?根据经验,我觉得应当重点从发生时间、房产被接管或没收的依据、接管或没收的实施主体几个方面加以把握。
    3、判断房产问题的性质,需要查阅房产档案资料。很多地方的房屋管理部门基于各种顾虑未必情愿提供房产档案的查询服务,这为当事人了解房产档案信息增加了不便。就北京而言,查询私房档案的问题已经得到初步解决。2012年2月21日,北京市建委做出京建函〔2012〕56号批复,指出经租房、文革产、代管产、献产等与落实私房政策相关的原产权人或其亲属要求查询房产档案材料的,由上述人员到原房屋所在地房屋管理部门提出申请,由房屋所在地落实私房政策管理部门受理、核实有关材料后,符合原产权人或其亲属条件的,20个工作日内给予书面回复。书面回复主要包括原房屋坐落、面积、间数、原产权人房屋权属有关证明方面的内容。
    京建函〔2012〕56号批复明确要求北京房屋管理局提供私人房产档案查询服务无疑是一种进步。但是,由于所提供的档案信息有限,未必能完全满足私房主及亲属全面了解房产档案的需要。

    关智慧





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 楼主| 发表于 2012-12-21 10:07:57 | 显示全部楼层




     私房代管遗留问题专题(五):
                   经租房的所有权归属问题研究
    一、经租房的所有权到底归谁所有,是经租房业主和政府部门(建委和房屋管理部门)针锋相对的焦点。
    经租房业主坚持认为经租房只是交给政府统一经营管理,房产的所有权始终没有转移。政府部门则坚持认为,经租房是我国社会主义改造的一部分,纳入社会主义改造的私有出租房屋,凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府政策规定的,其所有权已经确定属于国家,不属于经租房业主。那么,经租房的所有权到底应当如何认定呢?
    首先,让我们回到历史起点上考察。我们知道,在国家对城市私有出租房屋进行社会主义改造之前,经租房归经租房业主所有,这是一个不争的事实。所以,经租房业主无需再就自己是所有权人承担举证责任。于是问题就转变为:既然国家(房管局或房管所)主张经租房的所有权已经由原经租房业主转变为国有,那么国家(房管局或房管所)应当对自己取得经租房所有权的合法性、正当性承担举证责任,这种举证责任至少包括取得所有权的法律(法理)依据和事实依据。
    二、首先看国家取得经租房所有权的法律(法理)依据。根据笔者的检索,明确宣示经租房的所有权归国家所有(或最终归国家所有)的中央机关或部位发布的规范文件如下(按照时间顺序排列):
    1、 1956年1月18日《中共中央批转中央书记处第二办公室〈关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见〉》(以下简称《意见》)
    《意见》指出:“中央基本上同意书记处第二办公室‘关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见’,望各地参照执行。
    对城市房屋私人占有制的社会主义改造,必须同国家的社会主义建设和国家对资本主义工商业的社会主义改造相适应。这是完成城市全面的社会主义改造的一个组成部分。各级城市党委,必须予以重视。
    对城市房屋私人占有制的社会主义改造,基本上应当按照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策的原则进行。对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式,对城市房屋占有者用类似赎买的办法,即在一定时期内给以固定的租金,来逐步地改变他们的所有制;同时对依靠房租作为全部或主要生活来源的房东和二房东,进行逐步的教育和改造,使他们由剥削者改造成为自食其力的劳动者。在当前城市社会改造的高潮中,争取在一两年内完成这一任务,这是完全可以做到的。”
    《意见》指明了对城市私人出租房屋进行改造的政治性质、改造原则、改造方式、目的和期限。其中与经租房所有权直接相关的是改造目的,即逐步改变所有制(权),最终变私人所有制(权)为国家国有制(权)。但是,《意见》并没有宣布,经租房自《意见》公布之日即转为国有。《意见》也并没有说经租房的所有权在什么时候转为国家所有。一个合理的推断是,经租房的所有权何时转为国有,需要根据国家对城市私有出租房屋进行改造的进展状况,另行发文布告。
    2、 1964年1月10日  《国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》(以下简称《报告》)
    《报告》指出:“根据1956年中央对中央书记处第二办公室‘关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见’的批示,国家经租房屋是‘对城市房屋占有者用类似赎买的办法,即在一定时期内给以固定的租金,来逐步地改变他们的所有制。’因此,凡是由国家经租的房屋,除了过去改造起点订的不合理、给房主自住房留得不够和另有规定的以外,房主只能领取固定租金,不能收回已由国家经租的房屋。”
    《报告》沿袭《意见》确立的路线,强调经租房最终将由私有转为国有,但是需要一个过程。《报告》也没有明确宣布经租房的所有权已经从经租房业主变为国家。
    3、 1964年9月18日《最高人民法院关于国家经租的房屋不允许继承问题的批复》(以下简称《批复》)
    《批复》于 1964年9月18日发布并实施, 于 2008年12月18日被《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》宣布失效,失效日期 2008年12月24日。
    《批复》指出:“根据 1956年1月18日中共中央批转中央书记处第二办公室‘关于目前城市私有房屋基本情况及进行社会主义改造的意见’和 1964年1月13日国务院批转国家房屋管理局‘关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告’的规定,国家经租房屋的性质是‘对城市房屋占有者用类似赎买的办法,即在一定时期内给以固定的租金,来逐步地改变他们的所有制’。这就是说国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权,因此业主死后,经租房屋不能允许他的家属继承,但可以继续领取国家给予的固定租金。”
    《批复》明确宣布经租房业主已经丧失所有权,但是其表述比较令人费解。第一,“经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权”,潜在的台词是“经租房的业主虽然名义上(房产登记)还是所有权人”。难道房产所有权的判断和房产登记无关?第二,经租房业主是什么时刻丧失所有权的?经租房业主丧失所有权的标志是什么?第三,经租房业主丧失了所有权,那么新所有权人是谁?新所有权人取得所有权的标志又是什么?《批复》并没有给出令人满意的解释。
    笔者个人的揣测,《批复》其实要表达的意思是私人出租房屋被国家经租后,经租房业主的所有权中的很大一部分权能如占有、使用、超过70%的收益权已经不归原经租房业主享有,因此原经租房业主的所有权实际上已经不是完整和圆满的所有权了。而且,经租房的所有权最终要转为国有,所以不完满、即将消失的所有权的继承已无实际意义,但是,经租房业主仍然保有的部分收益权是可以继承的。
    4、 1985年1月1日《城乡建设环境保护部关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》(以下简称《处理意见》)
《处理意见》:“过去凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定,已经纳入社会主义改造的私有出租房屋,一律属于国家所有,由房管部门统一经营管理。”
原城乡建设环境保护部的《处理意见》是第一份明确宣布经租房已归国家所有的中央文件。
    5、 1985年2月16日《城乡建设环境保护部印发〈关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见〉的通知》(以下简称《通知》)
    《通知》再次宣布:“过去凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定,已经纳入社会主义改造的私有出租房屋,一律属于国家所有,由房管部门统一经营管理。”
    为什么做出这种规定,《通知》所附的说明是这么解释的:
    “多年来,由于国家没有明确私改房屋产权性质,因此造成很多问题。一是许多私改房主以家庭人口增加或子女长大为理由,往回要已纳入改造的房屋;二是有些私房主想借目前住房紧缺之机,高价出租或出卖房屋,强迫房管部门退房;三是房管部门认为私改房屋已属国家所有,不同意退房,但又没有国家的明文规定,很难说服房主;四是由于要求退回私改房屋而造成的纠纷不断发生。告到法院,法院也因没有政策、法律依据,无法审理等等。为了巩固私房改造成果,进一步加强城镇房屋的管理,根据1981年党的十一届六中全会‘决议’中提出的社会主义改造阶段‘党确定的指导方针和基本政策是正确的’和1966年中共中央批转国务院财贸办公室、国家经济委员会关于财政贸易和手工业方面若干问题的报告(即中发(66)507号文)中指出的‘公私合营企业应当改为国营企业,资本家的定息一律取消’的精神,《意见》对私改房屋产权性质做了明确规定。被纳入私房改造的房屋产权‘一律属于国家所有,由房管部门统一经营管理。’原房主不得以任何理由往回要房。对强行夺占私改房屋的,应给予批评教育或提请司法部门处理。”(http://house.focus.cn/newshtml/43563.htmhttp://industry.soufun.com/industry/indus_zcfg_view.asp?id=636
    根据《通知》所附说明可知:第一,截止《通知》发布之时—— 1985年2月16日——“国家没有明确私改房屋产权性质”,所以“很难说服房主”。第二,《通知》规定经租房所有权归国家所有的依据是党的十一届六中全会决议,即《中国共产党中央委员会关于建国以来党的若干历史问题的决议》(以下简称《决议》)和1966年中共中央批转国务院财贸办公室、国家经济委员会关于财政贸易和手工业方面若干问题的报告(以下简称《财政报告》)。
    我们首先来看一下《决议》的有关表述。《决议》在“基本完成社会主义改造的七年”部分时这么表述的:
   “(9)从一九四九年十月中华人民共和国成立到一九五六年,我们党领导全国各族人民有步骤地实现从新民主主义到社会主义的转变,迅速恢复了国民经济并开展了有计划的经济建设,在全国绝大部分地区基本上完成了对生产资料私有制的社会主义改造。在这个历史阶段中,党确定的指导方针和基本政策是正确的,取得的胜利是辉煌的。”
    这里所谓“党确定的指导方针和基本政策” 是否包括对城市私人出租房屋进行社会主义改造,是很有疑问的。笔者个人的意见,这里所谓“党确定的指导方针和基本政策”指的应当是党在过渡时期的总路线,即:“从中华人民共和国成立,到社会主义改造基本完成,这是一个过渡时期。党在这个过渡时期的总路线和总任务,是要在一个相当长的时期内,逐步实现国家的社会主义工业化,并逐步实现国家对农业、对手工业和对资本主义工商业的社会主义改造。”
    因为,1956年的时候,生产资料私有制的社会主义改造在全国绝大部分地区已经基本上完成了,而对城市私人出租房屋进行社会主义改造直到1956年才提出,其大规模付诸实施又是在1958年。所以,将对城市私人出租房屋进行社会主义改造列入“党确定的指导方针和基本政策”是很不严谨的。
    再来看《财政报告》。《财政报告》摘录:
“……
    这个文件发到县、团级党委和工交、基建、财贸、文教各系统的基层单位,并且向红卫兵和广大群众进行传达,同时,和他们进行商讨,欢迎他们提出新的倡议。目前这些问题不要登报。在传达时,要由负责干部亲自讲解说明,组织群众讨论。
    1966年9月24日
    附:国务院财贸办公室、国家经济委员会关于财政贸易和手工业方面若干政策问题的报告
    主席、中央:
    最近在无产阶级文化大革命中,各地红卫兵和革命群众,横扫‘四旧’,解决了一些多年来没有解决的问题。这是具有重大历史意义的革命创举。他们在有关财政贸易和手工业方面,也提出了许多革命性的倡议。这些倡议,许多是可行的。应当采纳办理。也有些是目前还不能实行的,需要对他们进行耐心的解释和说服。现在把有关财政贸易和手工业方面若干政策问题的意见,报告如下:
    一、关于改换旧商店的招牌,扫除服务行业中陈规陋习的倡议,各地已经在实行,应当继续积极地有领导地实行。
    二、公私合营企业应当改为国营企业,资本家的定息一律取消。资方代表一律撤销,资方人员的工作另行安排。关于取消定息,将有国务院提请全国人民代表大会或人大常委会讨论通过后实行。在未通过前,暂停支付。”
    《财政报告》明知取消定息需要全国人大或人大常委会通过后方能实行,但是全国人大或人大常委会至今未通过定息的决定,那么行政机关在全国人大未有决定之前擅自取消定息是否违宪?将涉嫌违宪的取消定息的“精神”贯彻到经租房领域是否妥当?
    所以,笔者以为《通知》以《决议》和《财政报告》作为论证经租房所有权归国家所有的依据,是很成问题的。
    以上是对宣示经租房的所有权归国家所有(或最终归国家所有)的中央发布规范文件的梳理。除了上面已经指出的问题之外,这些文件本身的合法性不无商榷的余地。
首先看这些文件的制定主体及组织性质:

序号
文件名称
制定主体
制定主体组织性质
转批主体
1
《意见》
中央书记处第二办公室
政党的内设机构
中共中央
2
《报告》
国家房产管理局
行政机关
国务院
3
《批复》
最高人民法院
司法机关
4
《处理意见》
城乡建设环境保护部
行政机关
5
《通知》
城乡建设环境保护部
行政机关
6
《决议》
中共中央
政党
7
《财政报告》
国务院财贸办公室、国家经济委员
行政机关
中共中央
    从上表可以看出,这些文件的制定者分别是政党机关、司法机关和行政机关,而不是民意代议机关(立法机关),因此严格来讲这些文件都不属于法律的范围——法律的制定主体仅限于全国人民代表大会或全国人大常委会。那么,政党、司法机关和行政机关是否有权制定规范性文件,决定对公民的私人房产进行改造,将房产的私人所有转变为国有?
    依“法律保留原则”,对于影响人民自由权利的某些重要事项,只能保留给民意代议机关(立法机关)以法律形式加以规定,其他任何规范都无权规定。作为一项基本的法治原则,法律保留原则已经引入我国法律规定,具体体现为《立法法》第七、八条。
《立法法》第八条:
“下列事项只能制定法律:
(一)国家主权的事项;
(二)各级人民代表大会、人民政府、人民法院和人民检察院的产生、组织和职权;
(三)民族区域自治制度、特别行政区制度、基层群众自治制度;
(四)犯罪和刑罚;
(五)对公民政治权利的剥夺、限制人身自由的强制措施和处罚;
(六)对非国有财产的征收;
(七)民事基本制度;
(八)基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度;
(九)诉讼和仲裁制度;
(十)必须由全国人民代表大会及其常务委员会制定法律的其他事项。”
    可见,对非国有财产的征收只能制定法律,据此推知,对公民私人房产进行改造,将房产的私人所有权变为国有,道理上也应当由全国人大或者全国人大常委会制定法律,其他行政机关、司法机关、政党都无权制定类似规范文件。因此,前述《意见》、《报告》、《批复》、《处理意见》、《通知》、《决议》、《财政报告》在未取得全国人大授权的情况下宣布对公民的私人房产进行改造,将房产的私人所有转变为国有,在合法性上的确是令人质疑的。
    当然,《立法法》是 2000年7月1日才开始施行的,我们不能直接适用《立法法》的规定来评价之前的经租房行为,但是经租房政策在法律依据上的瑕疵实实在在伤害了经租房业主对国家和法律的感情。
    综上,通过对宣示经租房的所有权归国家所有(或最终归国家所有)的中央规范文件的梳理,笔者个人的感觉是:宣称经租房的所有权归国家所有在法律(法理)依据上是不充分的。
    三、如果说经租房的所有权已经由原经租房业主转变为国有,那么国家还有义务将所有权转变的具体过程解释清楚。
    1、一个正常的房产所有权变更一般包括以下几个环节或要素:
    第一、变更的原因或依据。包括:契约、赠与、继承、公共权力如征收、法院判决执行等。
    第二、支付对价。
    第三、房产交付。
    第四、所有权转移公示,一般为办理房产所有权变更登记。
    现结合经租房的问题,从以上四个方面逐一检讨经租房所有权变更的各个环节或要素。首先要说明的一点是,根据《意见》的规划,经租房的实施是“用类似赎买的办法”最终实现所有权的变更。因此,从原初来说,经租行为应当是一种接近平等交易的特殊交易,法理上可以类推适用房产买卖的规则。
    2、经租房所有权变更的依据。国家和经租房业主之间有没有类似于房屋买卖契约的文书?根据华新民女士提供的信息,当时经租房主曾经写了一份字据,内容大概是“我自愿把位于某胡同某号的房产交给国家经营”(http://finance.sina.com.cn/g/20050329/18501470511.shtml )。从这份字据来看,经租房业主并没有将经租房的所有权转让给国家的意思。也就是说,国家和经租房业主之间并没有就经租房所有权的转移达成合意。所以,主张经租房的所有权已经变为国家,在变更依据上存在先天不足。
    这种先天不足后来可能引发了新的问题。例如有一位经租房业主告诉笔者,说他们在查询经租房房产档案时,发现一份经租房主签名的房屋买卖契约,但是经租房业主的签名是伪造的,令他们十分气愤。
    3、既然是“和平赎买”,那么经租房的对价是否已经足额支付?根据笔者掌握的资料,国家经租以后,给经租房业主20%到30%的定租,而且经租房的定租只发到1966年9月底。
    最早提出暂停经租房定租的文件是国家房产管理局(66)国房局字第77号《关于改造房主的定租暂停支付的意见》(以下简称《暂停支付的意见》)。《暂停支付的意见》指出:“改造房主的定租,一律暂停支付,但正式取消,需要等全国人民代表大会或人大常委会讨论通过取消资本家的定息后,再按同一步骤进行。”
    而实际的情况是,全国人民代表大会或人大常委会似乎至今没有做出取消资本家的定息或取消经租房定租的决定。而国家房产管理局在未经全国人大或全国人大常委会授权的情况下“暂停”了定租,造成一笔有待结清的“定租债”。
    上个世纪八十年代开始落实私房政策,关于定租问题, 1985年2月16日《城乡建设环境保护部印发〈关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见〉的通知》做出如下规定:“三、纳入社会主义改造的私有出租房屋的定租,从当地私房改造之日起发放到1966年9月底。凡是在1961年9月以后纳入改造的私有出租房屋,未发定租或发放时间不足五年的,一般按5年计算,予以补发或补足。”从此,1966年的“暂停”变为“永停”。
    至于,为什么将定租发放截止到1966年9月底,《通知》所附说明是这么解释的:“(三)关于发定租问题。根据中共中央发(66)507号文‘公私合营企业应当改为国营企业,资本家的定息一律取消’和1979年乌兰夫同志落实党对民族资产阶级政策问题的座谈会上的讲话‘按国家的政策,定息到1966年9月已经结束’的精神,私房改造的定租也发放到1966年9月底就结束了。但由于各城市的私房改造工作是陆续进行的,所以给私改房主发放定租的时间也长短不一,全国各城市和1/3的镇是在1956年到1959年进行私房改造的,私改房主领了7年到10年的定租;部分县镇是在1960年以后,特别是1964年国房字21号文件下发以后进行私房改造的,私改房主只领了1到2年的定租,有的甚至没有领到。因此,私改房主意见很大,说这是没收了他们的私房,违反宪法规定。我们认为,这样做体现了党对私改房主的赎买政策,应当根据国家对私房改造的政策,给这些私改房主补发一定的定租。补发多长时间为宜,经征求部分省、自治区、直辖市和中央有关部门的意见,认为一般按5年计算以补发或补足比较适宜。这主要是考虑到这部分私改房主,尽管领取定租的时间较短或没领到,但他们在接受改造之前仍继续收取房租,按5年补发或补足定租,从经济上说,他们并不比1961年以前接受改造的人吃亏。同时,补发5年,只涉及到60年代进行私房改造的一些县镇,数量不大,较易解决。因此,《意见》中规定,‘凡是在1961年9月以后纳入改造的私有出租房屋,未发定租或发放时间不足5年的,一般按5年计算,予以补发或补足’。”
    从以上说明可知,定租停发到1966年9月底说到底是根据资本家定息取消的时间来确定的,并说“这样做体现了党对私改房主的赎买政策”。但是,“这样做”真的“体现了党对私改房主的赎买政策”吗?笔者个人是很怀疑的。因为,既然是“赎买”,那么赎买的对价就应当由买卖双方协商确定。但国家房产管理局只是征求了“部分省、自治区、直辖市和中央有关部门的意见”,而没有征求经租房业主的意见,所以定租发放截止到1966年9月底的决定没有体现经租房业主的意志,不宜认定为经租房“赎买”的对价已经足额支付。
    4、经租开始的时候,经租房主将房产交给国家经营管理。但是,从经租房主订立的字据可以知道,这个交接中并不包含转移所有权的意思,很难说是转移所有权意义上的交付。
    5、现在很多经租房的所有权人已经变更为房管局或房管所。因为经租房的房产档案不对社会公开,所以我们无法确定经租房所有权变更登记本身在程序上、形式上是否存在瑕疵。但是很多经租房业主对于变更登记中注销或收缴原所有权证(或经租本)的环节耿耿于怀,因为原所有权证(或经租本)是在文化大革命开始后,红卫兵贴出大字报,强令经租房业主交出的。因此,注销或收缴原所有权证(或经租本)的过程是一个在完全没有法律秩序的状态下、以一种非常野蛮的方式实现的。所以,经租房所有权变更登记中新旧所有权证衔接环节的合法性也不断遭到经租房业主的质疑。
四、关于经租房的问题,笔者的有以下不成熟的看法,提出来与大家共勉:
    1、对城市私人出租房屋进行社会主义改造是在新中国成立以后,全国绝大部分地区基本上(或即将)完成生产资料私有制的社会主义改造之后,为适应国家对资本主义工商业的社会主义改造而提出并实施的。虽然它也是完成城市全面社会主义改造的一个组成部分,但其重要性远远无法与国家对工业、农业、资本主义工商业的“三大改造”相提并论。因此,在考虑经租房问题的时候,不应当将经租房的问题与“三大改造”进行绑架,而是应当有所区隔。
    2、“三大改造”的提出,经过长期的积累,在指导理论上有坚实、科学的基础。“三大改造”的实施,得到全国广大人民群众的拥护,极大的促进了工农业和整个国民经济的发展,这是毋庸置疑的。但是,对城市私人出租房屋进行社会主义改造的提出是否经过扎实的理论积累和科学调研,是值得商榷的。
    1949年8月11日《人民日报》新华社信箱《关于城市房产、房租的性质和政策》(以下简称《政策》)是这么阐述中国共产党关于城市私人出租房屋的政策的:
    “私人房屋出租,租约由主客双方自由协议来订立。租额不得过高,但是也不宜太低,原则上应当是除掉房屋折旧赔偿金和必需的修理费用部分后,房租中的利息部分大体上相当于社会上正当的平均利润。地产的投机,应当禁止。”
     “人民政府的这种关于城市房屋的政策,不是暂时的,而是要长期实行的。因为只有这样,才能使城市居民有足够的房屋可住。如果不采取这样的方针,而采取相反的方针,如象土地改革运动中某些个别城市曾错误地实行的没收房屋,或不确定、不保护房屋所有权,不问具体情况,无条件、无限制地强制压低房屋租额等办法,结果就会造成城市房屋的破坏。”
    “但是,今天国家的资财主要是用于进行人民革命战争和用于恢复和发展生产,不可能投下大量资本来建房屋。因此就需要鼓励私人资本来修建房屋。要使私人资本愿意投入房屋的建造,就必须保护房屋的所有权并允许其正当合法地租赁,让资本可以周转,房主有利可图。”
    对比《意见》和《政策》,就会发现《意见》关于城市私人出租房屋的见解和《政策》存在严重的冲突。从经租房政策后来的实施情形看,经租房甚至恰恰走到了《政策》的对立面,“如象土地改革运动中某些个别城市曾错误地实行的没收房屋,或不确定、不保护房屋所有权,不问具体情况,无条件、无限制地强制压低房屋租额”。  
    从《政策》到《意见》,前后相距短短七年时间,理论认识上差距如此巨大,毫无衔接,完全不符合中国共产党重视科学理论指导的优良传统。所以,对城市私人出租房屋进行社会主义改造是否经过扎实的理论积累和科学调研,是值得商榷的。
    3、实施过程中的扭曲和变形加剧了经租房问题的复杂性。经租房政策刚开始实施,就遭遇到“大跃进”,出现急躁冒进的苗头。这种苗头在《国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》中已经被点名批评:“有些地方改造起点过低,把总共只占有几间房屋的工人和贫、下中农出租的少量房屋也纳入了改造;有些地方取消了改造起点,只要有出租房屋就实行经租;有的地方还将房主一部分自住房也实行了经租;不少地方没有给房主留够自住房;给房主的固定租金也有低于原房租20%的。”
    1966年“文化大革命”开始,经租房政策的实施遭到进一步扭曲:所有权证或经租本被红卫兵收缴、定息暂停。经租房在实施过程中遭到扭曲和变形大大加深了经租房问题的复杂性。
    4、党的十一届三中全会以后,党和国家拨乱反正,各种历史遗留问题得到逐步解决。但是,党中央始终没有就经租房的问题给予正式的评价,这也是造成目前很多政府官员、经租房业主、普通民众在经租房问题上认识混乱的主要原因。也许是因为在以前,经租房的问题在国家生活中还算不上什么大问题吧。但是,在国有土地使用权有偿出让、城市地皮、房价飞涨的今天,经租房的问题已经成为一个不容回避的社会问题。
    5、团结一致向前看,用务实、发展的眼光解决经租房问题。是的,从某种意义上,历史需要重温,旧账需要清理。但是在经租房的问题上,向后看没有出路。因为从政府一面看来,在国家通过各种渠道反复强调经租房的所有权已经属于国有的情况下,回过头来重新确认经租房归经租房业主所有,是很困难的。但是,要阐明经租房归国家所有的合法性和正当性同样也是很困难的。从经租房业主一面来看,在法治逐步完善、人权保障日益进步的今天,不给经租房讨一个说法,他们也是不甘心的。在这种两难困境下,只顾向后看,一定要争个对错,是没有出路的。比较可取的姿态是团结一致向前看,用务实、发展的眼光解决经租房的问题。
    我们可不可以把经租房看做是我国社会主义事业在发展过程中的一种牺牲?至于这种牺牲是被迫的还是自愿的,姑且不论,但是,从客观上,这种牺牲为我们国家经济建设在较短时间内取得巨大成就做出了贡献,这是事实。在我们国家的经济初步繁荣、人民生活欣欣向荣的今天,我们的国家和民众是不是应当对当年经租房业主的牺牲表示敬意,如果我们有能力,是不是可以考虑给予适当的经济上的补偿?
    6、回顾我们国家建国以来的发展,我认为,我们国家在很多时候将更多的注意力放在了经济建设上,一味追求经济发展的效率,而在很大程度上没有兼顾到社会公平正义的事业,很多事没有得到公平的处理,很多人没有得到公平的待遇。希望我们国家以后的发展,能够兼顾效率和公平,人民能够在公平和谐的氛围中共享经济繁荣的成果!
关智慧




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