人民在自己土地上租地买房

黑眼睛1989

沈晓杰：全民土地租地买房负担竟全球之冠



现今的中国市民（除了极少数握有“特权”的官员之外），已经没有什么人企望政府为他们提供福利住房。真正可以“享受”到“保障性住房”的，也仅仅是少数。虽然从国家社会主义宪法规定的“名分”上来讲，城市全部土地都是“国有土地”，它的真正主人和所有者是“全民”，而不是作为“公仆”的政府。中国的城镇居民要想建房，只要不超过平均水平，政府理所当然的应该把托管的“全民共产”的土地，按照人均使用的平均面积或平均地价，无偿的拨付给它的所有者——人民使用。

但在政治文明建设和公民权利提高始终落后于经济体制改革的我国，我国城镇的房地产市场，却走出了别样的“中国特色”。城镇居民买房不仅要向政府交钱（缴纳土地出让金），买回本来就属于自己的土地，而且还不能自己或合作开发房地产（至今搞自建房和合作集资建房等还属“非法“），必须要通过房地产开发商，经过他们对“全民土地”（房地产核心是地，没有地的房是“海市蜃楼”）高价暴利盘剥后，再倒卖回给其真正的主人——市民的手里。这种房地产由开发商“一花独放”和垄断操控，并禁止他人进入竞争的房地产市场，在全世界任何市场经济的国家，都绝无仅有。

正是这样的“特色”，使那些只有通过房地产市场来解决住房问题的普通市民，遇到了一道不可逾越的最大的障碍，就是他们要买房就必须得经受开发商的暴利剥削。这使他们很难以“合理的价格”，买到在“自己土地”上建造出的商品住房。每当他们大声疾呼要降低房价，房地产利益链上官商合谋集团，不是说房价是由市场（实质上是垄断操控、禁止他人进入竞争的伪市场）决定，就是归罪于老百姓的收入太低。似乎只有他们的高房价“剥削有理”，而老百姓要求商品房非暴利就是一种罪过。前几天，就在笔者揭露去年开发商从商品住房一项就攫取1.8万亿元（相当于全国税收的30%）惊人真相后的第二天，经常以“地产总理”自居的任志强就发表文章，声称老百姓要降低房价是“尚未唤醒”的“沉睡的美梦”，是“在期待住房消费与收入无关的分配，和超越收入能力的消费欲望”（批注：也就是说住房消费是他所谓的“鱼翅”般的奢侈消费，老百姓买不起暴利的高价房是因为他们收入低而欲望高），老百姓要求降低房价是“寄希望于生产者（注：指开发商）的施舍”和“让天上掉馅饼！”。贪婪和剥削所导致的人性的泯灭，由此可见一斑。

中国房地产市场的房价究竟高不高，老百姓买房的负担究竟重不重，老百姓买不起房，究竟是收入低，还是房价高，还是让我们以“国际惯例”和中国的事实来说话。

世界上一般用居民的购房支出和他们的收入之比（房价收入比），来对“合理的买房价格”进行科学定量的分析。根据国际惯例，合理的房价水平及居民家庭买房的平均总支出，和他们的平均家庭年收入之比应该在3—6倍之间。即一个家庭用3—6年的全部收入，就可买到一套住房。按照国际上通用的分析，只要一个地方的房价收入比超过5，就会认为该地的房屋购买力将“极低”；当一个地方房价收入比超过6，就会被公认为属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为国际房价最难承受地区。

早在九八房改文件解释房价合理负担时，建设部就提出过房价收入比4的概念。即如果一个地区60平方米的经济适用住房（当时政策规定的供房主体）的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，国家或单位“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴 。”这就是说，当时官方认可的我国城镇居民买房支出上的“合理价格水平”，是在房价收入比4以内。照此推算，人均３０平方米、户均９０平方米的“初步小康住房”的合理价格水平的房价收入比，也应该在６以内。

必须指出的是，和而欧美国家一般为户均200多平方米的装修独立屋，以及日韩一般80—100平方米带家用电器的精装修房，并且都以“使用面积”计算（比我国所采用的建筑面积要高出不少）的住房标准相比，我国户均户均90平方米建筑面积的公寓毛坯房，已属“相当低的标准”。尽管如此，我国城镇居民的买房负担，还是高出“国际平均水平”很多倍。如果我们的住房标准按照国际水平计算的话，这种买房负担的差别将更大。

那么，现在我国城镇居民的买房的“房价收入比”究竟是多少呢？要搞清这点，首先应弄明白我国城镇的房价究竟有多高。这点，国家统计局擅长和公众“躲猫猫”，在规定时间发布的统计信息上，人们很难通过统计局公布的数据直接找到具体的房价信息（通常国家统计局只在几年后公布的中国统计年鉴上发布房价数据）。只有经过一道道的计算，才能找出被国家统计局刻意掩盖的“敏感数据”。根据国家统计局公布的有关数据计算，我国城镇销售的商品住宅的平均价格为每平方米4571元。如果扣除所包含的经济适用房的因素（中国统计年鉴表明，在2007年全国商品住宅的平均价格，就已高出经济适用房价格一倍以上），2009年我国城镇商品住宅的平均价格每平方米至少超过5000元。以此计算，９０平方米的平均房价为４５万元。而据国家统计局长的介绍，2009年我国城镇居民全年人均可支配收入17175元，以三口之家计算，户均就是51525元。由于家庭收入的中位数一般比平均数要低１０％（甚至更高），所以我国城镇居民的家庭年可支配收入的中位数应是46373元。把全国商品住宅均价除以这个的中位数，就可得出：我国城镇居民的房价收入比为9.7.，比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%。

以上还是以失去“市场参考”价值的国家统计局公布的数据推算的结果。由于全国各城市的“平均房价”和“人均收入”等数据，事关官员政绩等“核心利益”，导致这些统计数据不是早已“秘不示人”，就是受书记市长的“政绩”影响而失真，不具统计价值。所以，9.7的房价收入比已远远不能反映当前中国大中城市居民买房的真实负担水平。保守估计，全国城镇平均已达12—15左右。目前不仅在一般的中国大中城市城市很难见到每平方米5000元的房价（仅指市区，不包含郊县），而且也很少有地方的市区居民可以用当地一般居民家庭10年的收入（中位数），就可买得到一套90平方米的市区“毛坯房”。尤其是在大中城市市区，一套90平方米商品住房的平均房价，和市民家庭的年可支配收入的中位数相比，多数城市的房价收入都是在15—20以上，房价收入比超过25以上的大城市也绝不是少数。这比国际上“房价最难承受”的地区的房价负担系数，还要高出2—3倍。

我国城镇房价水平和居民的买房支出，比国际上“房价最难承受”的房价收入比还要高出数倍的事实说明，我国城镇的“相对房价”及居民买房负担，已达到了“创世界纪录”的登峰造极地步。

正是由于开发商这个当今中国“超级大地主阶级”的暴利和剥削所制造出的房价收入比上的“世界纪录”，目前多数中国城镇居民一生的收入，已买不起大中城市一套像样的住房。普通的市民要买一套体面的住房，不仅自己要为开发商的暴利多“贡上”四五年、甚至十来年的家庭全部收入，而且一般人也只能通过上啃老、下拿小（让后代“前赴后继”还房贷）来实现基本的居者有其屋的梦想。正像一个房地产界人士几年前对笔者所言，现在的卖房，是一笔买卖赚了三代人的钱。房子，不仅使刚刚成长起来的中间阶层，“成群结队”的重新成为“城市新贫民”，而且也使他们中的多数人，成为给开发商终身打“长工”的“新贫农”——房奴。

必须指出的是，高房价和超高的房价收入比，并不是我国经济发展和生活收入水平提高的结果，而是由开发商模式操控房地产市场直接导致的垄断恶果。在我国农村，农民的住房都是个人自建或集体合建而成。由于没有开发商的暴利的盘剥（当然，农村的新建住房水平也较城市相对简陋），我国农村的超低房价成本和农民的超低房价收入比，使城镇居民难以想象。

根据国家统计局网站上“最新”的统计年鉴，2007年我国农村居民家庭新建房屋价值（自建房，以房屋本身建造的价值计算）每平方米仅仅只有元。当年农村的人均住房面积为平方米，户均人口为人，户均住房面积约为127.5平方米。由此推算，我国农民在拥有一套“初步小康”的住房，总共只需花费和投入61851.5元。而当年我国农民的平均每人年纯收入为4140 元，每户就是17802元。我国农民的房价收入比，仅仅只有，处在全球合理水平（3—6倍）的低端。

这里就揭示了住房——这个关系到最大民生、并很少为人关注的基本“秘密”：房地产是否由“中国特色”的开发商垄断操控，从根本上直接决定房价的高低和房价收入比多少，究竟是“上天”，还是“入地”。

在没有开发商的我国农村，新建房每平方米仅需元，四口之家拥有一套128平方米的“初步小康”住房，只需花费投入万元，相当于一家年的家庭纯收入；而在开发商垄断的我国城镇房地产市场，去年的平均房价已高达每平方米5000元，三口之家要买90平方米的住房，平均要支出45万元，相当于要花费城镇居民家庭9.7年的全部家庭可支配收入。

至此，我们就可以算清开发商对中国城镇房价和居民买房负担的超高房价收入比所做的“特殊贡献”：正是因为有了开发商模式的垄断操控，我国城镇的房价竟是农村房价的10倍左右（注：城镇平均每平方米5000还是依据统计局的数据所推算，实际多数大中城市城市平均房价早已超过这个水平）；也正是因为开发商模式，我国城镇居民的房价收入比，已经是农村居民2.8倍。

这里就产生的一个“中国特色”的现象：收入高的我国城镇居民（2009年我国城镇居民人均可支配收入17175元），反而比收入只有他们三分之一的我国农村居民（2009年全年农村居民人均纯收入5153元）更买不起房，更难于改善住房条件。

事实充分说明，老百姓“消费”不起的，不是商品住房本身，而是垄断着房地产市场的开发商的暴利。事实同样更说明，没有开发商这个特殊利益集团的“阶级压迫”，“枪毙开发商”（取消开发商对中国房地产市场的垄断操控），中国城镇的房价也一定能够大降。(对帖子作者有一点不同的见解：开发商又是谁？从本质上说，不过是权力集团的代言人罢了，是不敢挑明还是真不知道？）