房市遭遇退房滞销过剩三难题

黑眼睛1989

上一波退房潮记忆犹新
　　2008年至2009年上半年，受房地产宏观调控等因素影响，房价下降，无理由退房、差价补偿象一股潮流，在全国蔓延，甚至出现了万科南京售楼部被攻击等事件。那些场景，至今记忆犹新。直到2009年5月，在房地产回暖、房价上涨之际，在杭州房地产市场，也曾出现过一起引起不小反响的退房事件。该笔退房大单涉及高达上亿元的成交金额，后来被媒体调查、披露称，那些退房的人就是开发商自己，此前正是开发商自己买自己开发的房屋。
　　以上海、杭州、南京为主力城市的华东地区，近年来一直是中国房地产市场的先锋阵地。房价领先疯涨、天价房、新楼倒塌、投资投机盛行、官员扬言要处罚降价销售开发商、退房、围攻开发商售楼部、地王层出不穷、退地等等故事，都在华东上演过，有的上演的甚至是典型剧场。
　　在华东地区，除上海这个一线城市外，杭州、南京这两个主要二线城市，也是不缺乏房地产故事的地方。2008年-2009年，这两个城市的房地产市场，与其他许多城市一样，经历了从寒冷冬季到炎热夏季的逆转。
　　尤其是杭州，2009年，房地产再度呈现出疯狂状态：房价节节攀升，新“地王”层出不穷，炒“房号”现象重出江湖，房价涨幅平均在50%以上。直到2009年底，迪拜危机爆发，迪拜房地产泡沫破灭，不少以温州房地产投资者为主的浙江投资者的房地产资产价值大幅度缩水，给浙江炒房者及浙江本地房地产市场予以了警示，一些投资者开始抛售房产或开始观望。
　　进一步地，自2009年12月9日决定恢复个人交易房地产营业税政策后，中央政府展开了新一轮房地产调控，密集出台了系列调控政策。
　　受中央政府出台的系列宏观调控政策的影响，和全国绝大多数城市一样，杭州房地产市场进入了新的观望状态，房地产成交量开始明显下滑，再次出现了退房现象。
　　在2009年12月，杭州房地产市场，退房潮已经再起，包括新房和二手房在内，网上解除了1000多套房的销售合同，占到当月成交套数的两成多。进入新年后，随着中央政府对房地产调控的不断升温，在杭州房地产市场上，退房现象还在蔓延。
　　一些地方存在再次托市嫌疑
　　2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”)明确指出：金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。值得注意的是，新政策去掉了改善性住房这个内容，本文作者陈真诚分析认为，这是在强化打击投资投机购房的目的。此外还首次提出了增加普通住宅用地供应，增加保障房和低价商品房的市场供应，并强调落实地方政府的执行责任。
　　而就在同一天，杭州市也推出了房地产新政，购房补贴、购房入户、改善性购房公积金贷款优惠以及针对开发企业的征税、抵押登记、银行贷款等扶持政策一如既往。杭州的新政策规定，“一户家庭年满18周岁子女购买第二套住房，享受首套住房贷款的相关优惠政策”，这就存在与“国十一条”有关“二套房以家庭为单位认定”政策对抗的嫌疑。同时，杭州的新政策还规定，“不论是否杭州户籍，手中无房者在杭州市区购买140平方米以下的普通住房，就可获得房款总额1.3%的财政补贴”。
　　就在中央政府营业税“二转五”的政策出台之后，长沙市也悄然表示2010年二手房营业税补贴优惠仍然延续。
　　在海南，不但国际旅游岛概念被暴炒，而且，一度被质疑廉价甩卖土地的政府突然宣布暂停土地供应，致房价在政府调控大局下一天一价地暴涨，难脱政府趁机以收紧土地供应助长房价托市的嫌疑。
　　这就是说，杭州等一些地方政府，客观上存在着再次托市的嫌疑。只是，尽管杭州等地存在着再次托市的嫌疑，但中央政府的房地产调控，事实上已经对杭州等地的房地产成交造成了不小的影响。进入新年后，和其他城市市场一样，杭州的房地产市场，相当冷清，退房潮在蔓延。
　　华东地区退房潮在蔓延
　　有数据显示，在今年元旦假期过后，至杭州地方新政公开的近一周时间里，杭州的新房和二手房成交套数环比分别下降了65%和52%，成交均价也小幅下滑。甚至，继去年12月网上解除1000多套房(包括新房和二手房)销售合同后，“退房”现象还在蔓延、升级。
　　据《今日早报》报道，自去年年底国家出台一系列调控政策之后，杭州房地产市场的成交量就一跌再跌。随着成交量的下降，退房现象也频频出现。
　　杭州透明售房网显示，去年12月份退房数量达65套。12月29日—31日的三天时间内，杭州主城区共退房26套。12月29日，当天退房10套;12月30日，杭州主城区退房8套;12月31日，又退了8套，其中钱江新城一楼盘就退了6套。进入新年，退房也是不断，到1月13日为止，退房数量达到35套。曾在前年被媒体曝光过的钱江新城某楼盘，最近又出现了同一个业主退好几套房的情况，而这几个业主都是该公司的员工。
　　余杭透明售房网显示，就在元旦假期后的第一天，1月4日当天退房高达43套。这43套房源分属18家房地产开发公司，从地理范围看，余杭闲林的退房比例最高，占了20套。一天就出现如此大面积的退房现象，在以前几乎没有出现过。这43套的退房套数，就要高于余杭区去年12月份全月退房的总和。
　　杭州二手房解除合同的现象，近期也大量增加。来自透明售房网的数据显示，在2009年12月，杭州市区二手房交易，累计合同解除套数为1089套，而同月的交易累计签约套数为4902套，退房数据占到成交套数的22%。
　　除杭州外，在华东地区的其他一些城市，也相继出现了“退房”现象。
　　据《每日经济新闻》1月15日报道，记者对杭州、温州、南京、丽水等二三线城市的房地产市场调查发现，上述区域近期的新房撤销量远高于去年同期。在杭州、丽水等城市，甚至出现了合同撤销量和当天销售量相当的情况。因2009年地产大牛市而一度销声匿迹的“退房潮”重现抬头。
　　杭州透明售房网显示，杭州新房撤销预(销)售合同的现象比较严重。1月4日，杭州有43套购房合同解除。1月12日，杭州被撤销的房源就有11套。
　　温州透明售房网显示，目前温州因被退购(订)房而委托各区县房管局销售的房源多达86套。
　　即使是在三四线城市浙江丽水，也出现了大量退房。自去年12月28日以来，也有5套房源被退。
　　此外，南京近来也出现了大量被退房源。南京网上房地产的“90天退换房换手套次排行榜”显示，排名第一的明发商业广场在90天内已被退房87套，达到了日均退房一套的水平。
　　据中国之声《央广新闻》1月16日报道，根据南京一家房地产网站上当天公布的数据，南京主城区1月份以来的退房数量是16套，15套是住宅，1套是商铺。目前，楼市的观望情绪严重，不排除在不远的将来会有集中退房现象的出现。南京的新盘虽然价格没有什么松动，但已经卖不动了。根据网上公布的数据，南京1月15日的新房可售房源24364套，成交的套数是只有1696。13号那一天的可售房源是24232套，成交套数只有1428套。这与09年12月份的火爆情况相比，可谓一落千丈。
　　据《新华日报》1月19日报道，“江浙出现集中退房”、“江浙退房潮隐现蔓延之势”、“上海最贵豪宅疑被退房”……连日来，“退房”的消息在楼市“插上翅膀”到处飞传。……记者昨日查阅南京官方网站“网上房地产”发现，南京明发商业广场这家楼盘在近90天的时间里，换手率达88套次。而去年下半年，这家楼盘曾有投资客一次性豪掷8585万元买下整栋楼。
　　在上海，据《每日经济新闻》1月15日报道，截至1月14日，1月共有6.31万平方米的新建商品房被撤销预订(售)合同登记。与去年11月的25万平方米和去年12月的23.5万平方米相比，上述数据要少得多。但由于同期的商品房成交量只有68.7万平方米，上述退房面积依然接近全市销售面积的10%。
　　东方网1月17日消息：据青年报报道，去年底，上海一位匿名的买家，以9100万的天价，买下了古北臻园23号这一幢700多平方米的独栋别墅，按其471.29万平方米的地上面积来计算，成交单价高达19.3万元。这套曾以19万元的单价被称为中国最贵豪宅的别墅，去年11月12日在网上房地产上显示为“成交”，近日则重新显示为“可售”，在房地产宏观调控的今天也难逃退房命运。而且，有消息称，去年底古北臻园23号成交单价高达19.3万元的当日，该楼盘仅成交一套房源，成交均价为11.4万元/平方米。今年1月6日，在23号别墅被撤销预售合同登记当日，数据显示古北臻园仅有一套房子被撤销合同，合同撤销价为67116元/平方米。由此可见，古北臻园23号还存在价格不实的嫌疑。
　　至此可见，“退房潮”已经在华东地区蔓延，根据以往经验，随着房地产调控的进一步深化，房地产预期异变，在高房价下消费者可能将进一步观望，尤其是房价出现明显下降或房价预期进一步下降，“退房潮”可能还将继续升级，并可能蔓延至全国更多地区。事实上，《广州日报》1月15日报道，1月7日-12日，网签量共1640套，出现了14例退房……
　　接下来，应该说，不排除“退房潮”在华东升级、在全国蔓延的可能。本文作者陈真诚分析认为，一旦“退房潮”在全国蔓延，将可能导致中国房地产再次尴尬地面对退房这个不合法但又难以处理的难解之题。
　　各地成交量急剧下降
　　与华东地区“退房潮”蔓延的同时，全国绝大多数地区普遍出现了房地产成交量急剧下降的局面。
　　有统计数据显示，2010年 1月4日-10日，主要城市的房地产成交面积普遍出现下滑。数据显示，在监测的31个城市中，成交面积环比下跌的有23个城市，占74%。其中，9个城市环比跌幅超过40%。在9个重点监测的城市中，仅武汉、天津成交面积环比分别上涨21.91%和18.52%;成交面积环比下降的7个重点城市中，成都跌幅最大，为93.5%，南京和杭州紧随其后，环比下跌分别是77.94%和61.22%，重庆、深圳和北京环比跌幅超过10%。另据中原监测系统显示， 1月4日至1月10日，京、沪、广、深四大一线城市成交总量环比下跌20%，其余五个重点城市成交总量下跌44%。其中，杭州、广州、成都三城市环比下降七成以上，而成都跌幅最大，达到97%之多。
　　据《东方早报》报道，在上海，受到新一轮房地产调控的影响，房地产成交量明显下滑。有统计数据显示，2010年1月4日-10日，上海商品住宅新房成交量连续第四周环比下降，只有17万平方米，只相当于2009年平均周成交量的47%。商品住宅新房的成交均价也下跌至17000元/平方米，降幅达16%。1月份的上半月，上海市成交新房住宅2690套，与12月上半月相比下降了53%。各价位段、各区域的新房成交量，全部下跌。除500—800万元价段的住宅成交量降幅为11%以外，其余各价格段成交量降幅均高达37%至70%。卢湾区，甚至出现了半个月时间里新房零成交。成交均价为19993元/平方米，环比下降5%。此外，二手房市场成交也下降明显。
　　在北京，北京市房地产交易管理网统计数据显示，2010年1月上半月，北京市期房商品房签约3471套，日均231套，较去年12月同期日均532套下降56.6%。北京市二手房市场总成交量、住宅成交量分别仅为5839套、5248套，相比12月上半月下跌幅度分别达到了72.2%及73.6%。
　　在深圳，深圳市规划国土委的新房成交数据显示，2010年1月8日至14日，全市新房总成交面积为9.31万平方米，环比前一周上涨17.1%;成交套数为992套，环比上涨23.5%。新房成交均价为19721元/平方米，环比下降15.4%，与前一周23301元/平方米的高价相比，一周内成交均价明显回落，跌去3000元/平方米，且跌破两万元大关。
　　在广州，《广州日报》1月15日报道，阳光家缘数据显示，今年前6天网签仅为1007套。1月16日的周六，广州一手住宅网签量为176套，比1月9日的周六减少近七成。
　　除一线城市外，诸多二、三线城市也普遍性市气低迷，成交量下降。据中原监测系统数据显示，2010年第一周(1月4日至1月10日)，各地新房市场成交状况继续延续前一周的颓势，京、沪、广、深四大一线城市成交总量环比下跌20%，其余五个重点城市成交总量下跌44%。其中，杭州、广州、成都三城市环比下降七成以上，而成都跌幅最大，达到97%之多。
　　据《潇湘晨报》1月19日报道，来自长沙市房产研究中心的数据显示，1月10日-1月16日这一周内，长沙的房地产成交量环比减少了14.56万平方米。1月1-6日，6天总共成交二手房138套(元月1日-3日交易中心放假，成交数据延后)，日均成交23套，环比下降了近八成。
　　导致目前各地成交下降的因素，一如前述分析的那样，主要是政府的调控政策、此前市场需求被过度透支、房价过高、投资投机者撤离、消费者观望和市场正处于淡季等因素。随着调控的进一步深化，市场预期可能继续异变，观望可能继续加重，市气则可能变得更加冷清，成交可能进一步下降。本文作者陈真诚分析认为，其结果是，市场将可能面临严重的滞销问题。而一旦市场持续滞销，舆论所质疑的空置、积压等问题，也将日益凸显出来，其结果，不但影响新房的价格走势，还将影响到二手房的价格和房屋租金的走势，导致新房价格、二手房价格、房租齐降。
　　一些城市存在供大于求问题
　　一个现实问题是，随着调控的进一步深化，在市场预期异变、消费者重回观望、成交量下降的同时，还将面对新增供应增加、存货积压和空置或闲置或开发商所囤积的房源上市等造成的供应增加。
　　实际上，由于2005年-2007年的房地产高热，不但导致了2008年的存货积压严重等问题，也导致了2009年和2010年及其后一定时期内新增供应大增的问题。客观而言，由于2008年的存货积压严重，2009年新增供应大增，在2009年，即便出现了火暴行情，但两相冲抵后，一些城市依然存在着供大于求的问题，2008年末所产生的不少存货，依然积压待售面。更为严重的问题是，2010年，由于2007年前后大量土地出让、其后一些新项目相继立项、开工。一些城市还将迎来新的、更高的供应高潮，或将存在比较严重供应过剩的问题，遭遇严重供大于求的难题。
　　高房价或迫使政府深化调控
　　更要看到的是，新房价格、二手房价格、房租齐降，目前来说还只是未来的可能走势，而当前的现实情况是，至2009年12月，已经连续第七个月较上年同期上涨，现实房价再次攀高。
　　2010年1月14日，国家发展改革委、国家统计局发布调查结果显示，2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比前一个月扩大2.1个百分点;环比上涨1.5%，涨幅比前一个月扩大0.3个百分点。而2009年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，创下2009年前11个月新高。比较历史数据可知，2009年12月份，全国房价同比和环比增幅均超过了11月，是2009年房价涨幅最大的一个月份，也是约一年半以来的时间里房地产价格涨幅最大的一个月份。
　　此外，2010年1月19日，国家统计局发布的2009年房地产市场运行报告显示， 2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%;办公楼销售面积增长30.8%;商业营业用房销售面积增长24.2%。之前房地产销售最火的2007年，全年销售面积为7.6亿平方米，与之对比，2009年全国商品房销售面积93713万平方米比2007年高出23%以上。
　　国家统计局数据还显示，2009年商品房销售额43995亿元，比2008年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。以此数据计算，2009年新建商品房成交均价为4695元/平方米，比2008年上涨近24%，这是历史以来第一次超过了20%。其中，商品住宅价格上涨25%。从统计数据及其分析可知，2009年，无论是商品房成交量、销售额、房价涨幅，都创下了历史纪录。比较历史数据可知，2009年的房价涨幅，是近15年来最大的。此前的全国新建商品房成交均价涨幅情况是，2004年为近18%，2007年为15%左右，2005年为14%左右，其余年份都不超过10%。
　　这就是说，目前的房价依然还在高位。即便将来房价出现一定幅度的下降，其结果是，房价的绝对水平可能依然过高。
　　基于种种迹象和目前房地产市场的现实情况来看，接下来，中央政府将着力于抓地方政府对中央政策的落实执行，并可能还将继续出台调控政策，深化房地产调控。
　　2010年1月13日，国务院新闻办公室举行有六部委相关领导参加的新闻发布会，向各界表达中央政府解决“执行”房地产调控政策问题的决心，落实各级地方政府的责任。
　　2010年1月19日上午，国务院总理温家宝主持召开国务院第四次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大三次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》。温总理指出：抓紧落实已经出台的各项政策，加强对市场需求的分类调控，进一步规范房地产市场秩序，抑制投机投资性购房。
　　2010年1月20日，财政部发布关于印发《投资性房地产评估指导意见(试行)》的通知，意味着此前国务院办公厅下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中的调控政策的执行细则出台。
　　基于目前的市场现实、调控效应及种种迹象来看，本文作者陈真诚分析认为，接下来，房地产调控还将深化，可能在金融、土地等领域继续出台政策或继续强化调控，督促地方政府清理所出台的刺激或优惠政策，加大反腐肃贪力度。
　　应当禁止无理由退房
　　无疑，随着房地产调控的进一步深化，中央政府强化地方政府对中央政府政策的执行力度，房地产市场将重回调整通道。随着房地产预期再次异变，消费者持续观望，投资投机性购房者退市并抛售所持物业，房地产市场很可能将普遍性遭遇市场滞销、供应过剩、“退房潮”蔓延等难题问题。这是市场各方需要给予高度警惕的，并尽可能做好工作化解一些问题出现，尤其要尽可能防止“退房潮”蔓延现象出现。
　　一般而言，退房率在5%以内属于正常现象，而且各个楼盘都存在退房现象。但如果退房比例过高，退房现象普遍，绝对不是好事情。至于退房的原因，也是多种多样，但主要原因是房价或预期下降后导致买方弃购、首付资金出现问题或房屋出现质量问题、开发商承诺未兑现、按揭审批不下来、开发商自买自卖、变相囤房捂盘、假按揭、变更登记等等。但从2008年及2009年上半年的情况来看，由于房地产市场调控、市场自身调节等导致房价下降，很可能再次发生“无理由退房”事件。
　　事实上，最高人民法院于2009年7月20日发布的《做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》明确，对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除。
　　对于“无理由退房”，不符合法律，有悖于诚信原则和契约精神，政府不应默许、怂恿，而应该依法处理“无理由退房”事件，遏止解决“退房潮”蔓延等问题：坚决依法反对甚至禁止“无理由退房”!对于为达到退房目的而闹事触犯刑法者，应当坚决依法制裁。