保障房口惠而實不至----2011年1月29日更新

黑眼睛1989

2010/12/29 06:16:21　瀏覽345｜回應1｜推薦19


2002年，中國國家統計局所做的”首次中國城市居民家庭財産調查總報告”，在中國城市居民家庭戶均22.83萬元總財産中，房産占到家庭財産的47.9%，達到10.94萬元。   


溫家寶總理就任之前，中國社會科學院在全國範圍內的調查和研究，社會人民深切感受到“買房貴、上學貴、看病貴”，壓的普羅大眾(proletariat)喘不過氣，社會輿論稱之爲“新三座大山”對比於毛澤東革命所推翻的”帝國主義、封建主義、官僚資本主義”的舊社會的三座大山。  


人民對政府的不信任表現在順口溜上----“房改就是要把你的錢包掏空，教改就是要把你的父母逼瘋 ，醫改就是要給你提前送終”---- 在這新民生的三大問題中，“買房貴”，和百姓收入的關聯度最高、影響他們財富水平的權數最大，對城市居民來說，房子不僅是關係到他們財富的絕對多寡，而且更成爲他們可否實現全面小康、和諧安寧生活的頭等大事。  

2005年，胡錦濤提出“科學發展觀”要“建立和諧社會”，“堅持發展爲了人民、發展依靠人民、發展成果由人民共用”----權爲民所用、情爲民所系、利爲民所謀----“新三民主義”，應該成為中國以後發展的總綱，也是下一代的領導人的重責大任，但是，改革這麽多年的社會永續發展基礎牢靠嗎?   

"2009年中國城鎮家庭財產情況調查"報告 : 中國城市居民家庭戶均40.65萬元總財産中，房産占到家庭財産的73.44%;約有五分之一的家庭持有負債，家庭負債率占比約20.45%，但就整體而言家庭平均負債率為4.01%----這些年，房價的年增率遠遠超過GDP年均成長率，擁有房產的中國城市居民家庭戶均總財産就會增加的比GDP的成長率高。  富有者可能不只一棟房產，在經濟發展的過程中日益富裕，反之，無力購買或沒有房產的人民就會淪為社會的邊緣人。 前一陣流行的蝸居連續劇就是社會現實的反應!!  (I.E. 中國衛生醫療體制改革，已發佈綱領性的文件，而且目標是訂在2020年逐步建立，首次實現覆蓋全民的基本醫療保障制度。教改相對於房改和醫改，所牽涉的人口數就是”局部的少數”了，都可以緩一緩的!!)

國務院總理溫家寶在2012年交班時，這會是就任八年施政成績單的檢驗標準，壓力之重是可以想像的!!   在任期的最後兩年，是否能夠控制房價的升幅，攸關這八年的執政成績的指標，必須奮力一搏!!  否則就真可能發生影片描述的情況!!


英國《金融時報》中文網專欄作家 葉檀的這一篇” 保障房口惠而實不至” ，是對近來中國政府一系列”打房政策”實效的憂慮，值得一讀，這個議題更值得關注!!



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保障房口惠而實不至


2010年12月28日


作者：英國《金融時報》中文網專欄作家 葉檀




與年初的房地產調控政策相呼應，12月25日，中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶做客中央人民廣播電臺中國之聲直播間，表達了繼續調控的決心，稱今年的政策落實得不夠好，調控的具體措施是加強保障房建設，利用信貸杠杆抑制投機需求。


針對總理管不了房價的議題，溫家寶總理提出，政府應該管的是保障住房，社會福利應該由政府主導，但房地產的地位與宏觀經濟政策同樣由政策主導，而商品房定價則由政府主導。


此言不虛。此前中國房地產市場出現兩大偏差，保障房退出住房領域、政府未能善盡保障之責，更重要的，還表現在政府隱形之手操縱房價，從1998年以來的房地產市場通過一級市場壟斷二級市場放開，以及源源不斷的貨幣投放，將房價刻意維持在高位，直至房地產成為最重要的投資品種，成為中國金融領域最主要的信用抵押物，直至成為眾矢之的。


相對於兩大偏差，政府需要做的是兩件事，當務之急，讓保障房登堂入室。


2010年房地產市場轉型元年，保障房共開工580萬套，2011年規劃1000萬套，兩年共1580萬套，超過全國商品房銷量，將有5000萬左右的低收入人群住進保障房。  2009年全國商品住房的交易量800萬套，以保障房目前的建設速度，意味著不久保障房總體供應量將高於商品住房。


對保障房建設不可過於樂觀，在賣地財政的驅使下，保障房面臨攔路虎，土地和資金成為繞不過去的檻。保障房用地沒有市場效應，地方政府對提供保障房用地大多積極性不高。根據國土資源部的資料，去年1～11月，我國保障性住房用地供應27.54萬畝，僅完成年度計畫供應量的46.66%。


資金來源更是大成問題，保障房建設資金管道主要來自中央政府專項補助資金、地方政府土地出讓金淨收益的10%、住房公積金淨收益、財政收入等。根據全國人大常委會的報告，截至2010年8月底，中央財政年初安排的692億元(含去年結轉的50億元)和追加安排的100億元保障性住房建設資金已全部下達。但東部地區無法享受中央財政的雨露，而中央補貼的資金占比很低，2010年中央廉租房建設資金補貼標準為每平方米300－400元，而地方政府以地方財政配套的部分占到每平米600－800元左右。


所謂以土地出讓淨收入的10%用於保障型住房基本上屬於無本之木。11月17日，審計署公佈了19省市2007年至2009年廉租住房保障情況審計調查報告，顯示在審計調查的32個城市當中，有22個城市沒有按時足額計提土地出讓純收益的10%給廉租房建設使用，2007年到2009年，22個城市共計少提土地出讓純收益146.23億元。

根據計畫，2009年國家下達的保障性住房建設計畫，全國共需投入1676億元，其中中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%。而2009年全國財政支出決算表顯示，2009年全國財政用於保障性住房支出為725.97億元，為上年的313.3%；其中中央財政投入550.56億元，但地方財政僅投入175.41億元，只占計畫的15%。


筆者決不認為多數地方政府會在2010年靈魂深處鬧革命，格外重視保障房，如果激勵機制不改變，那麼保障房仍然會成為口惠而實不至的花瓶工程。


監管保障房建設與使用效率格外重要。保障房的開發週期比商品房長1到3年，因此2010年開工的保障房可能最晚到2013年才能完工，如果不幸保障房跑馬拉松，對商品住房將提供巨大的激勵。按照溫家寶總理在直播中提供的資料，2010年已經建成370萬套，這是前所未有的高效率，已建成的保障房何時分配、分配給了誰，已經開工的何時建成，才是衡量未來中國房地產體系是否均衡、是否健康的重要指標。


在錯誤的財政政策激勵下，在投資主導與房地產市場尋租熱情不變的情況下，中國2010年土地財政有惡化趨勢，房地產泡沫居高不下。


如同諷刺，2010年是房地產市場轉型元年，但土地出讓金創出新高。2009年，全國土地出讓金收入相當於同期地方財政總收入的46%左右，預計今年將超過去年，有望突破2萬億元。這不是噩耗，商品房價格上升可以預期，如果其中10%用於保障型住房，則保障房將增加2000億元的資金，真正的噩耗是地方政府用於保障住房建設的資金可能兩萬億的百分之一。


另據國家統計局資料顯示，1-11月，全國商品房銷售額為4.23萬億元，同比增長17.48%，接近去年全年4.4萬億元的銷售水準。根據歷史資料並結合目前銷售形勢推算，今年全國商品房銷售額有望突破5萬億元，可能達5.3萬億元。筆者聽某位元房地產資深人士介紹的最新資料，上海浦東新區，一手房成交量下降一半以上，但房價卻上升了一半以上，房地產泡沫不減反增，與通脹的壓力正好互相印證。


維持房價的平穩是當務之急，增加保障房、抑制貨幣泡沫、抑制貧富差距與降低金融杠杆所有的武器都有必要上陣。


如果政府管理保障房，卻從地方政府得到了虛假的資料，已經建成的保障房規模遠達不到公佈資料，或者保障房到了所謂名流手中，這真是總理也無可奈何，只有公開透明的資訊與健全的制度，以及密如蛛網的民間監督體制，才能真正堵住漏洞。




注：本文僅代表作者本人觀點。