中国楼市是被多余的中间需求扭曲的

黑眼睛1989

房地产利益集团的代言人总是闭着眼睛吵吵：“中国楼市的主要问题是供给问题”，如最近就有国家级专家牛凤瑞先生扬言：“今后几十年中国的房地产也主要矛盾是供给问题”。可是，明眼人都可以看出，中国楼市的主要问题，并不是供给问题，而是被不合理的投机需求搅了局。

学过经济学的都知道，市场对每一种商品的需求有中间需求和最终需求两种。比如，消费者买家电是最终需求，是用来自己享用的，而家电商店买家电是中间需求，是用来转卖零售的。许多商品的中间需求是合理的。比如，食品厂商生产的食品都有来自商家的中间需求，都需要先卖给经营食品的商家，再由这些商家转卖给最终消费者。这里，商家对食品的中间需求是完全合理的，没有商家对食品的集散性买卖，食品厂商的食品不可能便利地到达分散的最终消费者的手里。

但不是所有商品的中间需求都是合理的。比如，快餐店生产的食品是直接卖给最终消费者的，快餐食品就没有中间需求。有的快餐店通过速递公司向消费者送食品，夹在快餐店和最终消费者中间的速递公司仅仅代理递送服务，速递公司对快餐食品并没有中间需求。像快餐食品这样生产地点和消费地点距离很近甚至是同一地点的商品，都无需有中间需求和中间需求者。

用于居民自住的住房商品就是一种典型的无需有中间需求和中间需求者的商品。住房建筑商或开发商生产住房的地点，就是买房居民消费居住的地点，因此，住房盖好以后完全可以和应该直接卖给最终消费者即自住性买房居民，无需有中间需求，在住房开发商和自住性买房居民之间，无需有中间人或中间商进行集散性买卖。就是说，如果住房商品市场或楼市出现进行倒手买卖的中间需求和中间需求者，就完全是多余的和不合理的。

中国楼市的问题就出在这一点上：有大量进行住房倒手买卖的中间需求者夹在住房开发商和住房的最终消费者之间。这群多余的中间需求者，完全像投机倒把的黄牛一样，利用资金或金融或与开发商合谋的“优势”，抢在最终需求者之前从开发商手里买入大量房源，然后在原地囤积居奇和哄抬房价，以便在高房价和暴利机会下转卖脱手。可以说，世界上没有第二个国家像中国这样让多余的不合理的中间需求如此疯狂膨胀的。

对于这群房地产黄牛的多余性和不合理性，盖房的开发商和提供盖房土地的地方政府其实是心知肚明的，但开发商和地方政府也想瓜分这群房地产黄牛炒房所得的暴利，因此就昧着良心和不顾住房商品应该直销最终消费者的经济原则而纵容甚至鼓励这群房地产黄牛在中国房地产市场肆意妄为和把房价炒到天上去。其中，开发商想瓜分黄牛党暴利还“情有可原”，商人嘛，唯利是图，那管买房的是不是黄牛，而地方政府也支持炒房和瓜分黄牛所得（获得高地价）是完全没有道理的，是近乎“强盗”逻辑的。中国地方政府的官员起码都有大学文凭吧？起码都学过点经济学吧？那么从经济学ABC看，地方政府不会不知道一套住房盖好以后直接卖给用以自住的居民是最经济的。开口闭口“按经济规律办事”的政府官员为什么就不能在住房问题上按经济原则办事呢？

多余的不合理的中间需求的疯狂膨胀，对中国楼市的危害是很明显的。一是白白地增加中国商品住房的流通费用。本来开发商盖好房和直接卖给最终需求者，流通费用几乎为零，市场效率很高。现在开发商把住房大量地卖给中间需求者和让中间需求者在原地囤积，因囤积而造成的流通费用极高，这就推动了最终市场的房价，使最终消费者不堪负担。二是扭曲了中国商品住房的需求信息。大量的中间需求充斥于中国的楼市，使得中国楼市的需求信息越来越变成中间需求导向的信息，而最终需求的真实信息被中间需求的信息所干扰甚至所替代。就是说，投机性的中间需求信息，虚假地放大了中国楼市最终需求的信息。人们看到那么多中间需求者在进行投机买房，误以为中国楼市的需求和对房价的承受力真的有那么大了。三是大大增加了中国楼市的社会成本。大量的中间需求在没有变成最终需求之前，是以大量空置房的形式存在的。空置房白白占用和浪费了城市的社会资源，包括土地以及与土地有关的城市公共基础设施、教育、卫生、商业、文化、公共服务和环保等资源。在城市化和由城市化引起的城市社会资源越来越紧缺的条件下，中国城市大量空置房的存在，无疑造成巨大的社会成本：一方面少数人占据了大量城市社会资源而不用，另一方面多数人无法通过买房分享城市的社会资源。

由此可见，疯狂膨胀的多余的不合理的中间需求，就是造成中国楼市扭曲和疯狂的“恶性肿瘤”，而由于利益熏心，地方官员、开发商和银行等对这个危害楼市的“恶性肿瘤”采取放纵、支持和呵护的态度。因此，坚决地遏制中国楼市多余的不合理的中间需求，铲除这个“恶性肿瘤”，是中国房地产调控长期的根本的任务。