学者:中国房地产泡沫是央行主导的庞氏骗局

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短暂回调之后，房地产市场又「生机」再现。这一次当然是在多种有形力量的扛抬之下实现的。很多人叫好，认为我们的市场是抗震的。这其中有几种误人的看法起了作用。一种认为，只要官方拿出魄力斥巨资救市，市场就一定不可破坏；另一种认为，美国是因为证券化和虚拟经济走得太远，导致次债危机，中国市场没有这些，所以很安全。更有甚者以为，中国将出现不少超级都市，人口不断扩充，房价只会成倍上涨。

其实眼下主导楼市的资金，来自官方的占主要份额，在购买力上面，都不是有效真实需求。官方层面的资金供应再多，如果总是喂给这种形态的市场，就很难想象它的效率和公平性。

中国的住房买卖面临一个「中国式困境」，我们的银行，根本就无法从市场里脱身，这种局面大致持续了10年以上。

而「超级都市」这一论说忽略了一个现实问题--城市总人口是一种什么构成？收入水平是否会持续增长而不削减？就业是充分还是欠充分？

一线城市早已陷入投机资本的繁荣景象中了，二三线城市也已两腿全部跨入了楼市浊泥之中。房地产这艘巨舰，在这汹涌澎湃的力量作用下，又重新被推向深不可测的风浪之中。我们不知道它的最终方向在哪里。

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《蜗居》讲的不仅是"房奴"的故事，还道出了"房"引导出中国人的爱恨情仇。

　　温州四十名公务员上班时"种菜"看《蜗居》，受到政府处罚，看到这消息，大家都会心一笑。因其除证实今天"铁饭碗"好端，也折射出当今中国两大热，一是上网络玩种菜游戏，可以热到医生不理病人死活；二是看电视剧《蜗居》，热到政府怕了，电视台不播，人们争相挤到网络上去看。　

蜗居太热　官方也钉上

　　《蜗居》太热，主管部门终于派官员出来，指其"低俗"，究其原因，有说还是因剧中上海官场、上海地产、上海案件的影子，被看出来了，还被拿去对号入座，惹得有人不满了。这些政治故事不讲，仅以经济意义去看，《蜗居》还真不低俗，抓住了中国经济的主要矛盾。

　　中国经济的主要矛盾是什么？北京召开中央经济工作会议，来年的大政方针底定，紧接着上月主要经济数据公布，信贷减少大家已习惯，投资还在高位，居民消费价格指数终由负转正，外贸出口也由负转正了，投资、消费和进出口三驾马车都跑起来，争议好像减少了。

　　但中国经济仍有争议，中国到底有没有通胀？通胀有没有威胁？由此展开的争议，由中国的楼价和物价，一直可以争论到民众的收入如何提高，内需如何扩大，最后决定着结构如何调整，中国领导层想推动的"转变"，如何转又如何变。

半数消费　都用于买房

　　这些都跟《蜗居》有关，《蜗居》讲的不仅是"房奴"的故事，还道出了"房"引导出中国人的爱恨情仇，"房"演绎着中国经济起伏跌宕。

　　与《蜗居》有关的，是两个数字概念，一是中国人人都想有房，而学界调查又说房价暴涨，中国85%以上的家庭买不起房，这就是中国式"蜗居"的普遍尴尬。另一个数据则说，今年中国半数消费都用于买房了。中国房地产研究会副会长顾云昌说，今年中国一手房和二手房销售总额可能达5.7万亿人民币至6万亿人民币。

　　商务部市场运行调节司司长王炳南说，今年中国社会消费品零售总额可能达12万亿人民币。当然还有说法，指今年新增信贷约10万亿人民币，其中至少两、三成进到房地产市场。

　　为刺激经济，中国货币投放量之大，前所未见。货币流通的需要量，也前所未见，因为不论是大国企的抢"地王"，还是小老百姓的炒贵楼，相当数量的货币流到房地产中。

钱流房市　怎么拚消费

　　中国式"蜗居"问题，是人们怕未来买不起房，怕错失发财机会，钱都流到楼市，未来要节衣缩食供楼，不敢消费，原来是社保、医疗、教育"三座大山"压着，现在是山外有山。如此下去，政府扩大消费，以内需为主导的转变之路，岂不要落空。

　　再一问题，是中国领导层希望以城镇化推动，带出新经济活力，这绝对是中国方向。问题在于农民或农民工进城就要住房，以现在的房地产市场看，他们要不买不起楼而不敢进城，要不就在城边制造新贫民窟，中国就成了巴西。

　　另一问题，则是中国式"蜗居"，舒缓了通胀，掩盖了通胀。如果经济走势不变，如果政策实施不改，信贷持续宽松，通胀可能真由预期而为现实；但经济会有起落，政策会有缓急，房价暴涨有个头，信贷政策会改变，资产价格泡沫不是自己破就是被挤破。所以说，中国经济仍有争议，中国领导层还有"两难"。

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国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，其中明确提出，"加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。"专家认为，与以往相比，本次会议明确提出的是"遏制"，力度明显重于"抑制"，更狠于"稳定"。可以预见，明年二套房贷等政策将收紧，房价下跌可能性加大。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《经济参考报》记者，从抑制投机到营业税优惠取消，再到遏制房价过快上涨，短短几天内房地产政策取向跳出了"三部曲"，这说明政府意在校正业界对中央经济工作会议在房地产政策上的误解与盲目乐观。

杨红旭说，中央经济工作会议只明确了支持居民自住和改善型住房消费，没提抑制投资投机性购房，这里是属于补充性质的。就在12月9日发改委主任张平还只是提到"抑制投机性购房"，此处不仅又加上"投资性购房"，用词也改为"遏制"。说明政策的力度将加大。至于具体方式，杨红旭认为，二套房贷明年必定还要进一步紧缩。除此，还有三个可能：一是针对大户型，高档房的物业税明年会加快推出，极有可能在部分城市试点实转；二是对外资购房可能会重新紧缩；三是转售房子的个人所得税，也可能会从严征收。

新华社有关此次国务院会议的报道称，为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险；三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

北京大学房地产研究所所长陈国强接受《经济参考报》采访时也表示，最近部分城市房价的过快上涨已经引起中央的担忧。值得注意的是，会议强调，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度。这说明住房政策将采取"有保有压，区别对待"的方式，可以预见二套房贷收紧将是必然，利用信贷政策等杠杆进行调节必然会对楼市产生较大的抑制作用，因为今年前三季度的高成交量和高价格就与极度宽松的信贷政策有关。

陈国强说，本次会议还明确了解决低收入住房困难家庭的时间和规模，这说明未来的住房政策会更好地体现"平民化"特征，"大规模推进"等词汇也体现了中央推进保障性安居工程的决心。同时，会议还要求适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，这都有利于缓解普通商品住房供地紧张的情况。如果政策能够得到严格执行，房价在明年将出现回调。

杨红旭也认为，明年房价大涨不可能，大跌也难，盘整将是基调，就一线城市而言，下跌的可能性大于上涨。

接受记者采访的一些业内人士也表示，政府明确提出遏制房价过快上涨和抑制投资投机性购房并非偶然。据美联物业北京市场研究部调查显示：11月以来北京的楼市租售比再创纪录首次突破了1∶500，达到了1∶546，部分区域甚至达到了1∶700。而这一比例在2008年基本在1∶400左右，上涨幅度达到了
25%。尽管造成这一情况的原因有很多，但最主要的原因是房价的过快上涨。

与此同时，美联物业在京沪深三地各取样2000购房者需求的分析显示：北京市场目前投资比例首次出现了超过上海的现象。在北京的调查中显示62%的登记购房者表示如果手上若有剩余资金，房产将是首选投资目标。而这一数据在上海为51%，深圳则为57%。而三地市场的调查更显示二手房市场上的非自住买家已经远远超过五成。

美联物业市场研究部总监张大伟认为，这些数据说明在目前市场风险比较大，大量的投资等需求使得市场炒作气氛浓郁，这也在一定程度上使得房价上涨过快。因此，中央明确提出相关的对策也就在情理之中了。　

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最新出版的美国权威财经杂志《福布斯》12月号刊登封面文章，题目是《中国的泡沫》，对中国经济过热提出警告。一些中国问题观察家也对中国房地产市场非理性繁荣表示关切。

定于12月28号出版的美国《福布斯》杂志在封面文章《中国的泡沫》中说：中国的经济引起全世界的羡慕。在发达国家竭尽全力才能勉强维持微薄的经济增长并试图摆脱两位数失业率地同时，中国的GDP以8％的年增长率向前飞奔。这个拥有四万七亿美元的经济体似乎是世界发电机，并被塑造成为未来的原型。

*一枝独秀的背后不容乐观*

在全世界金融和经济一片愁云惨雾中，只有中国经济似乎一枝独秀。一些中国左派甚至在互联网上发表文章，声称全球金融危机证明，西方自由市场经济和民主体制行不同，只有"中国模式"
才是世界未来发展的模式。

前经济学周刊杂志副总编，著名新闻人高瑜认为，所谓中国模式，不能持久。她说：“
中国模式是任何国家都无法仿效的，因为它用了毛泽东留下来的一个人口红利。低人权，低工资，低福利，这样的人口攒下的红利，才使得中国经济腾飞。而且这样的红利今后也没有了。”

*日本的前车之鉴*

　《福布斯》杂志也给弥漫在中国的一枝独秀的过度乐观情绪吹冷风。福布斯杂志的文章说，仔细分析，你可能得出的结论，今天的中国经济和20年前股票市场和房地产市场崩盘的日本非常相似。中国出现投机性借贷和投标热潮，如果价格暴跌，将出现无法支付的地狱。

*肥水不流别人田*

　《福布斯》说，中国政府官僚机构通过向国营企业贷款来为自己提供资金；地方政府出售天价土地给地方拥有的公司来筹集资本；
中国人民银行在整个系统的流动性充足，使得美国联邦储备委员会主席伯南克显得像个吝啬鬼。

*庞氏骗局*

福布斯杂志援引美国西北大学的中国问题专家维克托·施的话说，中国经济实际上是“一个庞氏骗局，主导的是中国的央行，而且它还可以印钞票。“

像美国几年前的房地产市场一样，中国房地产的大发展依赖的也是低利率和房价上升。地方政府深陷房地产资产的沼泽，无法自拔。

*怎一个“热”字了得*

随着中国的城市化，很多大城市不断推出更多的写字楼和豪华商场用来出租。离北京不远的天津现在可以提供的优质写字楼空间，以目前的吸收速度，大概要四分之一个世纪才能填满。顺义县在首都郊区，上个月出售的住宅地价为每平方英尺400美元，创下新的全国记录。投标的大多是国有企业，而标王则不是别人，而是顺义县拥有的开发商。

福布斯杂志指出，中国的贸易政策是资产泡沫的另一个来源。通过人为压低其货币价值从而使得企业很难到国外投资，中国人为地迫使资本大量追逐国内投资，虚报房地产和股票价格。这和中国2007年是同样的情况。2007年底中国的股市跌了市场价值的三分之二，而和今天相比，当时的那个时代实行的是货币紧缩的政策。

福布斯杂志援引中国经济学家谢国忠的话说，”这纯粹是在进行一场债务的比赛，” 谢国忠认为目前的泡沫“比以往更大。”

*见仁见智*

11月下旬，中国执政的政治局宣布国家的货币和财政宽松政策将持续到2010年。可以想像，中国市场的反应是欣喜若狂；而外国经济学家则看到十几年前俄罗斯和巴西金融危机前曾出现过的同样乐观情景。

*泡沫长寿说*

尽管章家敦等人作出的<<中国即将崩溃>>的预言没有实现，但是福布斯杂志指出，泡沫有一个值得一提的特点，那就是它的长寿出乎许多观察家的意外。
福布斯就曾经在六年前的封面文章中过早地警告过美国房市的泡沫威胁经济。不过，当泡沫最后破裂的时候通常会伴随着一声巨响。

就像在经济高速增长的晚期出现的典型案例那样，今天中国的许多投资者似乎已经不再把租金收益作为投资房地产考虑的因素。他们追求更大的不可理喻的价值。在北京的市中心，办公楼的价格为每平方英尺400美元，尽管有大量写字楼根本没有租出去，但是，更多的写字楼正在紧锣密鼓地建设之中。其领先者是中国的国有企业，包括银行和保险公司。

《华尔街日报》的一篇文章也对2009年中国房地产市场的逆势繁荣感到困惑和担忧。

*疯狂大抢购*

在一篇题为《中国房地产市场深陷非理性繁荣》的文章中，华尔街日报指出，2003年以来，关于中国房地产泡沫即将崩溃的言论就层出不穷，但房价一直扶摇直上，只是在2008年放慢了脚步，进入2009年再次直冲云霄，部份城市房价已超过最火爆的2007年水平，许多拥有多套住房的人从穷人一跃成为富人，就像中国股市建立初期深圳流行的一个口号一样，“不买股票，你就是深圳的最后一个穷人”目前是谁再不买房子，谁就可能沦为中国最后一个穷人。

*坏故事的警醒*

《华尔街日报》援引耶鲁大学著名金融学教授罗伯特·席勒的话说，　
中国的房地产市场似乎缺乏一个像美国大萧条一样的坏“故事”。无论是普通购房人、投机者、房地产商和各级政府都沉迷于好故事的情节里，美国、日本和中国香港等地区房地产泡沫的破裂都不足以构成警示。中国房地产市场需要坏故事的警醒，否则非理性繁荣持续得越久其破坏力就会越大。

专家认为，是泡沫终究会破灭，但它往往比你预想得坚持更久。所以破不破从来不是问题，真正的问题是什么时候破。

Daphane

投資中國房地產.股市可得小心!:surprise:

swiper

一旦价格暴跌，后果将不堪设想。