开发商揭秘高房价怎样组成 (图)

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开发商揭秘高房价怎样组成

刘光宇博客



    房价是怎样组成的？昨天在某业内人士的微博上这样写道：50%是建筑成本、各种税费；50%是开发商利润，而其中的八成归开发商、二成用来行贿官员。因此老百姓每付一平方米的房款，就有10%是给了各级大小官员。

    虽然其中的数据不一定准确，但是却将高房价的暴利性暴露无遗。国家发改委价格监督检查司司长许昆林26日晚间在接受媒体采访时称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

    中国房地产开发行业暴利惊人，是中国大陆亿万富翁的最大温床，成为最大的造富梦工厂，在中国大陆的各类富豪榜上，房地产富豪们始终占居着显赫的地位。许多大企业纷纷转行开发房地产，为“房产暴利”提供了证据。希望反暴利行为能够还原房价本来面目。

    不过，实际上，即使开发商良心发现，降价销售，房价距离普通百姓仍然很遥远。究竟是什么让房价如此之高，造成今天的高房价又该谁负责呢？

    相对开发商集体回避的态度，消费者们对于房地产行业的利润空间给出了自己的答案，其中绝大多数人认为房地产是暴利行业。房价的疯涨很大一部分应该归结为开发商对利润的最大化追求。至于开发商口中的成本提升，那只是“羊毛出在羊身上”的一种诠释。

    不免让我想到曾经的新华社《经济参考报》有一份开发商自曝的楼盘成本清单，终于让我们看到了以数据说话的房地产暴利的利益链。看来，只要暴利存在一天，腐败就永远不会消失。开发商过去死活不肯公开房价成本，这下我们是否满意了呢？人家真名真姓的道出了天机，我也不能完全相信这些开发商说的就一定是实话，但是如果谁不相信，特别是地方政府部门，完全可以站出来澄清或跟这些开发商“算算账”啊！我们不免回顾一下。虽然现在市场不同，但是高房价的暴利构成应该变化不大。

    地方政府是房地产最大赢家

    南昌某房地产公司总经理提供了一份其开发的某项目的成本清单。从这份清单可以粗略地发现，房价的构成中，存在多个利益体，其中，开发商、地方政府、银行、媒体算得上是前四大，他们形成一条“泡沫”制造链，将房价不断推高，以攫取更大价值。

    该住宅楼盘位于南昌市红谷滩新区，目前其市场销售的均价是每平方米约4720元。这份清单显示，每平方米建筑面积商品住宅成本是3946.61元。在3946.61元/平方米的成本价中，土地使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米，前期工程费是95.37元/平方米；房屋开发费每平方米1828.23元；管理费94.82元/平方米；财务费170.48元/平方米；销售费用(90%为媒体费用)160元/平方米；其他费用201.1元/平方米；税费695元/平方米。

    这位总经理“清算”了政府从中的收益：一是土地权使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米；二是前期工程费中的“可行性研究费”2元/平方米；三是房屋开发费的8.33%即152元；四是管理费中涉及政府的达50%即47.41元；五是税费695元/平方米。几项合计约1600元/平方米，超过了房价的1/3。此外，政府还要从购房人手中收取税费和房屋维修基金等费用。如果这么说，那么地方政府可以说是房地产最大的赢家。

    可见，真正的责任者应该是相关的政府部门。另一方面，一些地方政府的领导出于“形象”与“政绩”的需要，大搞所谓“城市经营”和“开发区”、“工业园”建设，地方政府然后从炒热的地价中赚取大量资金。所以没有几个地方政府希望自己辖区内的房市冷清，而越火爆越好。而盲目规划，乱占耕地却又造成了用地的浪费。许多土地征而不用、多征少用、早征迟用，既降低了土地配置效率，又严重地浪费了稀缺的土地资源。这些人也为高房价做出了不可磨灭的“贡献”。

    开发商赚取的利润普通人难以想象

    从这份成本清单也可以看出，开发商是利润的第二大主体。“即便是中部地区的城市，一个项目赚1000万元的纯利润也很常见”，南昌市一名开发商坦言，“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体。我们赚取的利润是普通人难以想象的，当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。”

    这个倒是真的，不合理的土地交易市场也应当为高房价买单，因为在交易过程中作为交易主体的一方政府部门扮演着不可替代的角色，所以导致土地交易黑幕的责任应在一些政府部门。

    开发商鼓吹土地难拿固有炒作之嫌，但他们下面的喊冤道出的一些政府部门的土地交易黑幕也不无道理。一位开发商很委屈地称，做不到那么高的利润，开发商根本就别想活下来。他说：“开发一个项目，前前后后就要盖二三十个公章，每盖一个公章都要打点一番，何况还有那么多不明不白的税外费。”没错，他的这些所谓打点稍有点常识的都明白，开发商做一个楼盘，需要经过国土局、规划局、城建局、税务局等诸多主管部门，逢年过节的时候，每一关的大小菩萨都要拜。

    连开发商自己都承认暴利了，别的开发商就不用再兜着了吧！

    银行吃了买房人再吃卖房人

    房价“成本清单”显示出银行在房地产市场投资中获得了颇丰的效益，其每平方米收益在170元。汪斌给记者算了一笔账，如果是购买一套100万元的房子，从银行获得商业贷款60万元，30年还清，按照现在实行的7折优惠利息，偿还给银行的利息也要10几万元。银行是吃了买房人再吃卖房人。近10年来，房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块，主要是贷款利息远远高于其他行业贷款，一般也要达到百分之十几。

    推高房价媒体非常有用

    房价“成本清单”中媒体花费占据一席之地，在房价背后的利益链中，媒体作用巨大。就上面提到的南昌这个楼盘，目前每平方米160元的推广费用中，有90%给了媒体。行业内，基本上是成本价的3%至5%要投放至媒体。

    一些媒体在获取大笔广告费用的同时，也承担了为楼盘销售造势的“义务”，炮制出诸如某楼盘“供不应求”“消费者连夜排队买房”等“新闻”，欺诈群众。仅南昌这家房地产公司一家，今年该公司销售收入约8个多亿，其中，广告费用就达一两千万元。推高房价，媒体非常有用。