坐等崩盘 常州明星楼盘“六折甩货”

preston

楼市这是怎么了?与以往的“涨声”不同，这两天从长三角传出来的则是降价声。

杭州的一个楼盘18日晚上宣布以15800元/平方米的均价清盘之后，距这个楼盘不远的一个楼盘马上迎战，直降数千元，以13800元/平方米的均价应战。在杭州楼市打响降价第一枪的同时，江苏常州的一个名为“雅居乐星河湾”的楼盘也传来大幅降价的消息——最低价仅相当于前期均价的4.5折。

其中杭州一家打折的开发商透露，资金吃紧和此前产品定位存在问题是这波打折的重要原因，对他们来说，想趁机用时间换空间。另有接近常州雅居乐星河湾项目开发商的知情人士告诉本报记者，由于该楼盘的户型过大且定价偏高，首次开盘并没有得到市场的充分认可。“开发商对外宣称卖出50套房源，但实际上真正签约的只有10套左右。”

楼市的风吹草动，也让资金供给方更趋谨慎。昨日，兴业银行被曝开始停止房地产夹层融资业务和供应链金融业务，另有多家银行内部人士对《第一财经日报》记者称，今年银行对房地产业的贷款肯定会有所收紧。

克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，大范围的“降价潮”不会到来，因为目前老百姓的购买力还是比较强，但是过时的产品和城市郊区大盘等两类产品可能会降价。“在经过一轮初步调整之后，一些过于激进的企业将面临洗牌。”

杭州：“高处不胜寒”

马年的第一波降价，谁也没想到会发生在杭州。

一份降价名单在网上流传开来，不只是上述两家开发商，就连万科在杭州的楼盘都在路边赤裸裸地打出了一个广告，从滨江一个楼盘来万科的客户，就可以得到礼品。

“吃相这么难看，打得这么凶猛。”这在杭州历史上是非常少见的，杭州的一个国企开发商对记者表示，这背后，是开发商资金吃紧，对后市判断不足，只能拼命抛盘的现实。

透明售房网的数据显示，到2014年1月底，杭州商品房库存创纪录地突破12万套，达到120476套。这个数字，远远超过北上广，杭州的存量房比想象中更多。

不仅如此，一组数据显示，2013年杭州共成交商品房85823套，成交面积934.4万平方米;而2012年，杭州成交商品房83690套，成交面积890.6万平方米。即便按照前两年的去化能力，杭州目前的存量房源也需要大约一年半才能消化。

尽管杭州楼市库存高企，但土地市场热情不减。2013年，杭州出让土地达225宗，折合面积12216.9亩，1326.9亿元的出让总收入，较2012年增长一倍多，创下杭州土地出让收入的新纪录。2014年1月杭州土地成交金额高达339.56亿元，创单月成交金额最高纪录。

“杭州的供需一直都不健康。”一家开发商对记者透露，成交量急剧下降，成交价格下跌，这才是楼市下行的两大信号。他们还是试图进入杭州楼市，并且认为局部市场有机会。

二三线城市的这种风险苗头在土地市场也有所印证。“地价就像打了鸡血一样往上跑。”一家来自福建的开发商表示，从恒大、阳光城、泰禾等这些闽系开发商2013年的拿地经历可以看到，大家纷纷回归一线城市，就是为了最大限度地回避风险。



常州：个案还是普遍?

“雅居乐星河湾”楼盘是由品牌开发商雅居乐和星河湾共同打造的，主要由雅居乐操盘，于2月21日下午正式开盘，推出5、6、8、10四栋楼，面积为166~427平方米，最低价5380元/平方米。

在这部分房源中，精装均价13000元/平方米，毛坯均价7000元/平方米，而此前毛坯房源均价为12000元/平方米。这意味着，开发商已是“六折甩货”。

公开资料显示，该个项目所在地块由雅居乐于2009年11月斥资9.4亿元竞得，项目总建筑面积约55.98万平方米，折合楼板价1679元/平方米。此后，雅居乐引入星河湾一起合作开发这一项目。然而，截至2012年年中，该楼盘却一直没有动工，有媒体就此质疑开发商有囤地之嫌。

2月23日下午两点半左右，本报记者以购房者身份致电该楼盘售楼处，一位售楼人员告诉记者：“目前，此次优惠的各种户型都还有，价格优惠也不变。”

一位在常州有项目的开发商告诉记者，常州雅居乐星河湾所处的是常州新区的核心地段，这个位置如果现在推出土地，楼板价至少在3500元/平方米左右。虽然开发商拿地的楼板价较低，但由于开发商在拿地四年后才开盘，其间沉淀了大量的资金成本，故雅居乐星河湾目前的售价已经是贴成本在销售，而5380元/平方米的最低价已经是亏本在卖。

值得一提的是，常州当地的房管部门对雅居乐星河湾的降价行为感到不满。据报道，常州市住房保障和房产管理局的一位负责人认为，雅居乐星河湾大幅度降价只是个案，是企业调整经营策略的过程。“该楼盘开发的不是常州市场主流产品，对常州房产市场不会造成长久影响。常州房价没有下跌空间，目前在常州开发的房地产企业都是微利状态，价格基本接近开发成本，不可能大幅度下跌。”

不过，上述在常州有项目的开发商向记者坦言：“近期，我们项目的住宅部分，价格和成交量跌了10%~20%，商业部分则几乎卖不动。”目前，困扰这位开发商的问题是，是否要跟进降价，特别是商业物业。

一家大型开发商向本报记者提供的内部资料显示，若按照常州约460万的总人口计算，近四年来，常州的人均新增建筑面积达到20平方米，这一数值在国内所有城市中排名前列。该开发商向记者强调：“在460万的总人口中，只有约三分之一拥有实际购买力，这意味着，常州的实际新增建筑面积达到60平方米/人，这是一个很恐怖的数字。”

一位不愿透露姓名的地产分析师对记者表示，常州这个城市一直都存在供应过大的问题。如果除去武进区，常州的市区面积是比较小的，核心区域与非核心区域的距离很近，这导致不同区域的房价水平相差很小，如果整体供应很大，房价就更上不去了。

薛建雄认为，常州这样的城市存在的问题是，工业正在外移，但现在服务业又还没起来，加上新增人口有限，同时楼市供应量大，这些因素加起来，就会导致一些能力不强的开发商的产品滞销，局部降价也成为一种必然。

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