马继华:限降令将重创杭州楼市

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媒体报道，杭州市规定自周五起,如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将通过技术手段限制网签；开发商若要大幅降价，需重新备案，而重新备案不仅手续复杂，还需要等待8-10天。近期中国二、三线城市楼市表现低迷，杭州市此举或为稳定市场预期。

这就是传说中的杭州市“限降令”，可是当靴子落地的时候，我们才发现，这个政策带来的很可能是超出政府预期的结果，甚至是完全相反的结果。

2014年伊始，杭州的商品房库存量首次突破12万套，为历史最高位，其中主城区超过了5.67万套，这些房屋要想尽快销售，除了降价别无选择。而与此同时，在很多地方，政府的土地流拍现象不断出现，地价下降意味着政府收入难以为继。特别是杭州，财政的房地产依赖度中国第一，已经远超100%，政府着急救市就在情理之中。

不过，政府希望通过限制降价来保持购买预期的努力有可能适得其反，因为，这一纸限制降价的命令等于是向市民承认了房地产低迷的现状，大大加强了购买人群对房市未来不看好的预期。老百姓都会抢着去买政府不让涨价的房子，而绝对不会去抢政府不让降价的房子。在市场与政府面前，通过这些年的调控变“空调”，老百姓都明白，谁的力量大。

另一方面，开发商之所以要降价，也不是他们有善心，更不是有降价的瘾，而是因为资金链吃紧，不得不降价卖房来实现周转。政府限制降价却不给提供流动资金，如此等于是把开发商放到火上烤，最终是要被烤焦，而大降价会随之不可阻挡。

今年的房地产市场出现价格波动与往年不同，以前都是在政府加强调控措施的情况下，试探性的出现价格停滞，随后就报复性上涨，十年160多个文件也没能管住房价。可今年，政府没有出台一个文件，没有收紧一个政策，可房价却坚持不住了，这就是市场的力量，也是真正的房地产现状。在中央政府多次表示不会放松银根，甚至有分析认为最高层已经暗示可以接受房地产市场的坏消息的情况下，地方政府并没有能力为开发商提供流动性资金，因此，限制降价会导致更严重的降价自救的后续情况发生。

早有专家说过，“如果大家预计今年房价要涨30%，杭州可能很多楼盘都已经卖光了；反之，如果说大家预计今年房价要跌30%，那么今年从头到尾的销售也许会持续萎靡。”政府这个限制降价的政策会让大家认为房价要涨30%吗？如果没有赢利的预期，谁还去买已经卖不动的房子。

各路房地产专家们都在讲，从现阶段的情况看，即使是解除“限购”措施，都不会引发房价的上涨，在当前的环境形势之下，需要政府实施行动，来拯救预期，拯救购房者信心。这种心态已经是慌不择路了，要知道，拯救预期，就是要让老百姓重新认识到房子太少房价必涨，就需要收紧限购压紧房贷构造抢购风潮。可现实却是，央行催促商业银行尽快放款房贷却只动嘴不动手，各地方频频开会商量放开购买，你让老百姓和投机者怎么相信房价正在上涨？

限购和限价短期看是限制住了房价的过快上涨，长期却是构筑了坚强的上涨预期，也促进了房价的持续上涨。而限降却是短期看会抑制房价的过快下跌，长期却是坐实了房子愁卖的传言，也会导致房价一路狂跌。

只要中央政府不放水信贷，如不出意外，限降之后的杭州会成为继温州之后的又一个房价一路向下的城市。