“经租房”业主声明 中共大陸列为顶级屏蔽的惊天黑幕

陆民

我国经租房权属争议研究

—选自《中国优秀博硕士学位论文全文数据库》



学位论文独创性声明

    本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人己经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得南昌大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。

学位论文作者签名(手写)：吴迪  签字日期： 2010年12与22日

学位论文版权使用授权书

    本学位论文作者完全了解南昌大学有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权南昌大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编本学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所和中国学术期刊(光盘版)电子杂志社将本学位论文收录到《中国学位论文全文数据库》和《中国优秀博硕士学位论文全文数据库》中全文发表，并通过网络向社会公众提供信息服务。

(保密的学位论文在解密后适用本授权书)

学位论文作者签名(手写)吴迪



导师签名(手写）魏盛礼

签字日期：2010年12月24日  签字日期：2010年12月24日



摘 要

    经租房产生于1958年前后对于全国各大城市内部分私有出租房屋收归国家统一经营租赁，按照收取租金的20％至40％的比例发放给原房主固定租金。文革开始以后，定租就不再发放了，经租房的产权证也被要求统一上交。随着十一届三中全会的召开，社会法治的进步，经租房主们认为，经租房只是由国家进行租赁，其所有权并没有发生变化，纷纷开始了讨要所有权的行动。但建设部却多次出台通告宣布经租房的所有权收归国有。由于最高人民法院以司法解释的形式将经租房权属争议排除在司法救济之外，经租房主不仅失去了实体上的正义，连基本的寻求正义、维护权益的途径部已经失去。导致现在经租房主只有采取申诉上访等边缘手段维护自己的权益，极端事件也时有发生。经租房已经成为了社会不安定的隐患，经租房主也成为了一个影响社会稳定的群体。

我们在借鉴西方先进法律制度的同时，更应注意研究具有中国特色本土化的法律问题，使法律更好的为我国的社会经济发展服务，因此，研究经租房问题，具有重大的理论与现实意义。文章从经租房的历史变迁入手，反思我国的私有财产保护制度，提出在现阶段，依据不同的情况，妥善解决经租房所有权纠纷的设想．经租房存在的，直接返还给经租房主；经租房灭失的，根据不同情况予以补偿。文章分四个部分：

    第一章：经租房的历史起源与变迁。本部分将介绍经租房产生的原因与所有权的变迁，通过分析研究与经租房有关的历史文件，从中得出经租房发展的历史脉络。追寻经租房的历史原貌及执行过程中的不足。

    第二章：经租房问题解决的迫切性。本部分将从理论与实践两个方面入手，分析经租房所有权纠纷解决的追切性，从实践的方面看，妥善解决经租房所有权纠纷是维护社会稳定，保障人权的基本需要，而更深层次的理论意义上来看，经租房所有权纠纷的妥善解决，折射出我国私有财产保护理念的进步与法治化进程。

    第三章：经租房返还具有正当性和合法性。本部分从正当性与合法性两个方面论述了在现在，经租房的所有权应当归原经租房主所有。

    第四章：解决经租房权届纠纷的制度构想。本部分提出以行政直接返还和民事诉讼相结合的方式妥善解决经租房所有权纠纷的设想，一方面，借鉴部分地区的成功经验，成立临时的行政机构，通过行政直接返还的方式集中解决经租房所有权纠纷；另一方面，由于行政手段天生的缺陷，以民事诉讼作为行政手段的补充和保证。

  关键词；经租房；所有权；制度构建



Abstract

The ownership of the state-rent-private-city-house with long-term ignored by base in our country；but this does not represent this problem with no importance Along with the development of our society, legal thoughts with the idea of progress，people gradually realized the importance of private property protection for social and economic. But for the state-rent-private-city-house-homeowners ownership of illegal violations but continues to this day. Because the supreme law to judicial interpretation in the form of ownership dispute by renting out the judicial relief outside．The state—rent-private-city—houseowners lost not only physical justice，even the basic way of maintaining right seek justice for all has been lost．Caused by real now only take homeowners'rights appeal petitions means，such as edge extreme events occur

occasionally．The houseowners has become the social unrest hidden trouble，the rent house-owner call become a affect social stability group．We draw at advanced western legal system at the same time，should notice research with Chinese characteristics of localization legal issues，make laws better for our country's social and economic development，therefore，to study the service rent problems，it is of great theoretical and realistic significance．This article from the historical changes of tha rent，reflect China's private property protection system，put forward at present according to different situation to properly solve the rent ownership disputes assumption．The

article divides four parts：

  The first chapter：via phenomenon at history origin and evolution. This section will introduce the rent of the causes and ownership of change，through analysis and the relevant historical documents, rent to derive the rent a history of the development of grain. Pursue the rent history original and implementation processes insufficiency．

  Chapter2：the urgency of problem solving．This section will from two aspects of theory and practice，and analyzes the urgency of solving this problem from practice at to properly solve the state-rent-private-city-houseownership disputes is maintaining social stability, guarantee of human rights，and the basic need deeper theory sense，the state-rent—private-city-houseownership disputes properly solve，

reflect our private property protection concepts and the progress of rule-of-law process

Chapter 3：the rental return has legitimacy This section from legitimacy discusses in now, the ownership of the rent shall be replaced by rent all homeowners．

  Chapter 4：solve the state-rent-private-city-house ownership dispute system conception．This section was presented in administrative directly rebates and civil litigation combination of properly solve the state-rent-private-city-houseownership disputes assumption，on the one hand，draw lessons from the successful experience，parts of the administrative agencies established temporary, through administrative directly by way of centralized return to solve rent ownership disputes，On the other hand，due to the administrative means natural defect，a civil suit as administrative means complement and guarantee

Key Words：state-rent—private-city-house；ownership; The system construction



目 录

引言

第1章经租房的起源与历史变迁

1．1经租房的起源

1 1．1经租房产生的历史背景与原因

1．I．2经租房政策的具体内容

1 1．3经租房政策实际执行中的左倾扩大

1．2经租房所有权的历史变迁

1．2．1经租房所有权国有化运动

1．2．2部分经租房所有权的政策落实

1．2．3现有返还政策的缺陷

1. 2．4民问经租房返还的诉求活动

第2章经租房问题解决的迫切性

2．1房屋国家经租的评述

2 I．1房屋的国家经租形式上具有强制性。

2 1．2房屋的国家经租方式上具有集中随意性

2．1．3房屋的国家经租内容上只局限于使用权

2. 2妥善解决经租房所有权纠纷的实践意义

  2．2．1维护社会稳定的迫切要求

  2．2．2保障基本人权维护、社会公平正义的体现

2 3妥善解决经租房问题的理论意义

  2．3．1有利于科学界定私有财产权与国家权力的关系

  2．3．2有利于推动我国法治理念现代化

第3章经租房返还具有正当性和合法性

3．1经租房维持现状产生严重弊端

  3．1．1所有权不明晰易导致拆迁补偿错误

  3．1．2所有权不明限制了房屋交易

  3．1．3旧城改造加速经租房问题矛盾激化

  3．1．4经租房的存在与现状社会发展潮流相悖

3．2经租房返还具有充分正当性

  3．2．1房屋国家经租本质上有别于三大改造

  3．2．2经租房是对私有财产的非制度化剥夺

  3．2．3返还经租房是实现社会公平正义之要求

3．3经租房返还具有充分合法性

  3．3 1经租房所有权国有化效力的争议

  3．3．2国家强制租赁未能改变房屋所有权

  3. 3. 3经租房主丧失所有权缺乏法律依据

  3 .3 .4落实《物权法》必须返还经租房

第4章解决经租房权属纠纷的制度构想

4．I经租房所有权在返还的现实和法律障碍

    4．1．1房管部门自身利益难以剥离

    4．1．2经租房政策上存在分歧，缺乏有效的救济手段

4．2经租房所有权归属的实体法规则

  4．2 l代管房的经租房应直接返还

  4．2．2经租房已经灭失给予合理补偿   

  4 2．3经租房转移给第三人的视情况分制处理

  4．3经租房所有权纠纷解决的程序规则

    4．3．1设立临时构集中处理经租房问题

    4 3．2以民事诉讼作为行政返还的补充

结语

参考文献



引  言

    1958年前后，国家把城市里的私有房产中的出租房，统一收归政府经营租赁，由房管部门统一负责经营房屋的管理、收租、修缮等事项，并把租金的百分之二十到四十发给经租房的业主，称之为出租房屋国家经营租赁，简称“经租房”。文化大革命开始后，就不再发房租给经租房业主。“全国纳入改造的私房共六十二万四千一百户，面积一万一千六百四十百万平方米(一亿多平方米)，占私有出租房屋的76％左右。”（1）以北京为例，“经租房有24万问，380万平方米，占北京当时住房总数的40％左右。”（20）

关于经租房的所有权问题，1956年中共中央书记处第二办公室曾在《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中提出“对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制”的意见。这里边虽有“赎买”“逐步改变所有制”的说法，但是一直没有就国家赎买经租房所有权问题做出任何的安排，也没有办理相应的经济、法律手续，以宣布被经租的私有房屋变为“归国家所有”，绝大多数经租房主从来没有办理过这些房屋所有权的转移出让手续，仍然是经租房产的合法所有人。经租房主是否有权要求终止经租，返还房屋使用权?在各地的做法也不一样．广东、福建等地从招商引资，保护侨胞的角度出发，承认了华侨华人对于经租房的所有权，只要华侨、侨胞提供相应的证明材料，就可以将原来被经租的房屋返还给他们；但是大多数地区，经租房的实际管领者，当地的房管部门，则拒绝将经租房返还给原业主和他们的继承人。而经租房所有权纠纷诉至法院，法院多以最高人民法院1992年出台的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》。(1992年11月25日法发(1992]38号文)为由拒绝受理，切断了经租房主通过司法救济自己权利的途径．使得经租房主对自己的房屋之所有权沦为无救济之权利。

随着城市的发展，原有的经租房大多数位于各大城市的中心，房屋的价值巨大。从法律上来说，经租房的所有人仍然是原经租房主和他们的继承人，但这些经租房却长期由各地的房管部门所占有。半个世纪过去了，经租房的存在情况也发生了很大的变化，有的被作为房管部门的公房：有的被分给其他人居住；甚至有一部分已经为房管部门出售。在拆迁中，经租房主也不被认为是房屋的所有人，拆迁补偿款大多支付给了房管部门或者是经租房的实际居住人。

对于经租房问题如何解决成为了困扰我国司法实践的一大难题，现在法院依据最高法院的批复，对于经租房权属争议所提起的诉讼一概不予受理，将经租房纠纷排除在司法救济之外，导致经租房主只有通过申诉上访等边缘手段维护自己的权利，极端事件时有发生，这不但与建设社会主义法治、和谐社会相悖，而且也是对社会公平正义的破坏。本文拟通过分析厘清经租房产生发展的历史脉络，在理论上澄清经租房权利的归属。根据经租房不同的现实情况，公平、合理的保护各方权益，提出妥善处理经租房权属争议之可行方案。为在司法实践中真正解决经租房权属争议难题提供参考。



第1章 经租房的历史起源与变迁

1．1经租房的起源

1.1.1经租房产生的历史背景

    经租房产生于1956年中央转批中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，在这个意见中，中央书记处第二办公室通过对北京、天津、上海等全国十个主要城市的调查发现，建国伊始全国主要城市的私有出租房屋不同程度存在以下几个问题：

    l，“个人占有房产比较集中，即少数的房主占有主要房产，如哈尔滨近三千房主中，占有建筑面积六十平方公尺以下的小房主，占房主总户数的64. 5％，占有私房建筑总面积的26.9％；占有六十至一百平方公尺的房主，占房主总户数的21.79％，占有私房建筑面积的19．35％，而占有一百平方公尺以上的较大房主，占房主总户数的13．71％，他们的房产却占私房建筑总面积的13．996%⑽由以上数据可以看出，在建国初期，由于历史、政治等多方面的原因，全国各主要城市的私有房屋出现了集中化的趋势。

    2，使用情况来看，多数城市住宅缺乏，如上海每人平均只有三点三九平方公尺的住房，当时有一百万住在棚房中。而在全国的其他城市，也不同程度的存在住房短缺的情况，相当一部人流离失所，对于社会的稳定和秩序产生了较大的冲击。

    3，租赁方式上大致有四种，一是自己出租，二是雇佣“经理账房”管事人员，三是通过中介房产公司．四是托国家房产部门经营租赁。以当时的青岛为例，由房主自己出租的占75％，雇人出租的占10％，托房产局经租的占5％。

4，在租赁关系上较为混乱，大部分地方租金畸高或者畸低，如当时上海由于人口骤增，住房严重不足，有的房租竟然超过了房价；欠租金的情况也比较明显，但托由国家房产公司经营租赁的欠租情况较少；出现了一部分靠承租房屋转租营利的“二房东”，如“上海平均每十三户居民中即有一个二房东，上海八万七千六百0六户二房东中就有六千户完全靠此生活。”⑽

    5，房屋的修缮情况较差，由于欠租严重，政策形势不明朗等因素，当时出租房主一般不修缮出租房。根据报告的统计，1954年时，对房屋维修的费用仅占房屋租金总数的0．6％。

    由以上数据我们可以看出，经租房的产生与当时的历史条件和人们的认识水平有着密切的关系：

    l，建国初期，百废待兴，在城市私有出租房领域缺乏有效的市场秩序。当时无序混乱的市场秩序难以满足人民急剧增长的住房要求。《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中列举了大量翔实的数据，反映出当时在我国各主要城市中，私有出租房屋市场秩序较为混乱，大量私有出租房屋向少数人手中集中；人民群众基本的住房要求无法得到满足；部分地区产生大量投机倒把的现象；房租被不适当地抬高；由于欠租等原因导致出租房屋不能得到很好的修缮，房屋失修倒塌的事故频发。以上情况已经超出了市场自身的调控能力，急需一个集中、稳定，强有力的政策以统一全国的私房出租秩序。将出租房屋统一调配，最大限度的利用出租房屋以满足人民群众对于住房的要求成为大势所趋。因此，将大多数的私有出租房屋统一收归国家经营租赁无疑是解决问题的良好方法。经租房的出现也是由当时城市私有出租房屋领域的主要矛盾所决定的。

2，受到苏联模式的影响。“苏联是社会主义国家中最保守者之一，曾多次反复否认社会主义条件下的住宅个人所有权。……苏联十月革命后开始一段时间，有些地区将私人长期出租的房屋予以没收。”。而我国建国后，由于政治体制等多方面原因，对于苏联模式多有借鉴，体现在城市私有房屋领域，对于私有房屋进行公有化也是对于苏联住房模式的借鉴，而作为经租房则是城市住房⑾公有化的一个过渡阶段，以经租房的形式，将全国各主要城市的私有住房使用权收归国家统一调配。从历史渊源上来看，我国的经租房运动是仿照苏联模式对于城市私有房屋进行公有化的过渡。

3，对于经租房主是不劳而获的剥削者的认识。“在没有改造之前，许多房主存在着资本主义的思想，他们只收租，不修房，使房屋得不到正常的保养，倒塌破漏日趋严重；租赁关系混乱，部分房主任意抬高房租，索取额外的费用加重了职工的负担。同时房屋的利用也很不合理，有的房主宁愿把房屋闲置也不肯出租，使房屋的作用不能充分发挥。”⑿在建国初期，对于国家的建设和管理尚处于探索的阶段，由于受到左倾思潮的影响，对于拥有私有财产者长期存在错误的认识，而拥有房屋出租以获利的人从外观上来看，的确拥有不劳而获的情况，因此，在当时的思潮环境下，对于私有房屋进行改造，将私有出租房主改造成自食其力的劳动者也成为顺利成章的事情。

1.1.2经租房政策的具体内容

  经租房政策主要由1958年中央书记处《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》、《中央工商行政管理局商业部关于加速城市私人出租房屋社会主义改造工作的联合通知》(1961年5月13日(61]工商办字第2号(61)商办联字第217号)和《国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》(1964年1月13同(64)国房字第21号)加以具体规定，主要包括以下几个方面的内容：

    l，关于对私有出租房屋的改造方式：一般部采用了国家经租的形式，就是房主把出租的房屋交给国家房产管理部门实行统一管理、统一修缮和统一调配，国家付给房主固定的租息，定租一般占房屋租金的20％到40%。”⑿

    2，关于对当时全国经租情况的反映：“改造的起点规定，大城市一般是建筑面积150平方米之间，按照上述办法，全国各城市和1/3的镇进行了私房改” 造工作，纳入改造的私房约有l亿平方米。”⒀当时经租房在全国的数量是相当巨大的，全国各大城市基本完成了私有出租房屋的改造。

    3，关于对部分私房主抵制改造的阐述：“有些房主认为房屋由国家经租还没有过渡到全民所有制，仍然属于个人所有，往往以人口增加，自有住房不够为理由，要求退还已经由国家经租的房屋；或者以生活困难为由，要求增加定租：有的甚至强收房租，逼迫住户搬家；强占房屋，破坏房屋，这些情况，反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争。”⒀

    4，关于对国家经租房性质的阐述：“国家经租房屋是‘对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给予固定的租金．来逐步改变他们的所有制’，因此，凡是由国家经租的房屋，除了过去改造起点订得不合理，给房主自主房留得不够喝另有规定的以外，房主只能领取固定的租金，不能收回已经由国家经租的房屋。”“慎重处理房主要求退房的问题，凡已经纳入改造的房屋，只要符合政策规定，应当坚持继续进行改造，一律不能退回。”“对于那些严重失修、房主无力继续经营、愿意出卖的房屋，房管部门可以作价收购。”⒀

1.1.3 经租房政策实际执行中的左倾扩大

    在经租房政策的实际执行过程中，由于受到左倾思想的影响，并未实际落实经租房文件所规定的政策，而是做了相当程度地扩大，主要体现在以下几个方面：

    1．经租起点的降低，直至无起点改造，甚至对于部分房主的自住房也进行了改造。在《国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》(1963年12月30日)中也指出“同时，我们工作中也存在一些缺点，主要是有些地方改造起点过低，把总共只占有几间房屋的工人和贫、下中农出租的少量房屋也纳入了改造；有些地方取消了改造起点，只要有出租房屋就实行经租；有些地方还将房主一部分自主房也实行了经租；不少地方没有给房主留够自住房。”而在经租房政策的实际执行过程中，地方政府的落实政策则更加具有左倾化倾向，“在记者寻获的一份某市《私有出租房屋社会主义改造工作方案》中。对改造的起点和范围作了这样的规定，如‘凡私人在城区出租房屋的建筑面积达100平方米以上者，出租部分一律纳入经租’，‘地主、富农在城区的出租房屋,不受改造起点的限制，一律纳入经租’，‘工商、资本家在城区的出租房屋，不受改造起点的限制。一律纳入经租’。”⒁由以上材料我们可以看出，在经租房政策的实际执行过程中，其范围已经超越了私有出租房屋的改造，很大一部分的私有房屋甚至是城镇房屋，房主自住房屋都被纳入了改造范围，经租房在一定程度上成为了城市私有房屋改造的产物。

    2，改造的过程具有随意性。“武汉市江汉区居民朱惠芬向记者反映，他父亲是在湖北省轻化公司工作的普通知识分子。1949年以前凭劳动所得修建了一座三层楼的砖木结构的私有住房，位于武汉市洪益巷号，房子完全供自家居住使用，然而，1958年7月5日，一张‘红喜报’将她家的房子强行占有，收归国家经营租赁的行动没有履行任何手续，只是在她家大门口贴上了那张‘红喜报’，产权交易就算完。改革开放以来，朱惠芬女士不断与房管方面交涉，1990年11月20日，江汉区落实私房政策办公室报经武汉市落实政策办公室审查批准，撤销了年的错误改造，拿出的解决办法是除原业主自住二楼一号房已作留房外，其余他人租住的125.55平方米，按每平方元作价120元收购，不能退还产权。朱惠芬女士对这个决定非常不满……”。⒂从以上史料我们可见一斑，当时私有房屋的改造在程序上具有较大的随意性，由于当时特殊的历史环境和人们的认识水平，对于私房改造追求快、全，在实际的操作过程中已经失去了程序保障，导致大量的历史遗留问题，对于大量不属于改造范围的房屋也进行了改造。

1 2经租房所有权的历史变迁

1. 2．1经租房所有权国有化运动

    从1966年8月起，私房主被要求将房产证全部上交，其中包括经租房和低于经租房标准的私人出租房以及自住的私房，从这时起，经租房的所有权被归到房管局名下，同时被收的还有房主领取固定租金的经租费本，经租房主的固定租金也从那时候停止发放⑺。在文革结束后，对于经租房如何处理，国家城乡建设环境保护部先后与1982年和1985年下发了《关于进一步抓好落实私房政策工作的意见》和《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》及其说明，其中认为：“凡是符合国家和省、市、自治区人民政府的政策规定，纳入社会主义改造的私有出租房屋(即国家经租房屋)，根据中共中央(1966)507号文第2项‘公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消’的规定精神，可明确宣布属于国家所有。”“已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。”各地落实经租房政策的文件中，基本坚持这国家建设部的论调，如1983年北京市颁发的《关于落实“文革”中接管的私房政策的若干规定实施细则》明确指出：“经社会主义改造的原私人出租房产，定租发放到1966年9月底，房产已属于国家所有。不存在落实私房政策问题。”⑺1989年，建设部房地产司《关于解放初期征收房产问题的复函》中认为“这部分房产当时是按照国家和地方政府有关文件规定征收的，已明确产权属于国家所有”。并指出“在国家没有确定发还政策之前，任何地区或部门自行发还都会引起连锁反映”所以“目前仍维持现状”。1992年《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中，规定对此类“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”，“均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”2005年12月15同，建设部《关于“经租房”有关问题的处理意见》(建住房[2005]226号)再次对经租屋所有权规定：“国家比照工商业社会主义改造，通过发给定租的形式，进行了社会主义改造的城市私出租房屋，是我国社会主义改造的一部分。纳入杜会主义改造的私有出租房屋，凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府政策规定的，其产权性质按国家政策规定已明确属于国家所有，不得变动。”由于有建设部以部门名义下发的文件，导致在全国范围内，经租房的处理基本处于搁置状态。在实践中，有关主管部门和法院对经租房主归还所有权的要求基本保持拒绝或沉默的态度。

1．2. 2部分经租房所有权的政策落实

    十一届三中全会以来，中国推行改革开放政策，尤其是从二十世纪八十年代初开始，招商引资成为各级政府的中心工作。要吸引海外投资，一个重要前提是必须让人相信中国政府是尊重私人财所有权。“华人华侨在二十世纪五十年代被国家经营租赁的房产能否发还，成为一个可能影响改革开放大局的问题”⑼。因此，对于经租房所有权的返还，在华侨华人群体上首先得到了落实。1984年12月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅转发《关于加快落实华侨私房政策的意见》的通知(中办发(1984)44号)，其中规定，“凡对我国四化建设及祖国统一大业有贡献和在海外有较大影响的华侨，其改造起点以上的出租房屋，如本人要求发还的，由省、自治区、直辖市人民政府决定，可按适当放宽的原则处理”。依据该政策，1987年最高人民法院在《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》中提出了退还文革中被挤占的私人住房问题，并提到对于经租房的所有权“对于中央和国务院明确的对于祖国统一大业有重大贡献的人员，本人要求发还的，由省、自治区、直辖市人民政府审。”

    其后尤为重要的，是2008年12月18同，最高人民法院发布《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》[法释(2008)15号]以“情况已变化，不再适用”为由将1964年9月18日《关于国家经租的房屋不允许继承问题的批复》予以废止，但实际上，1964年9月18日的批复包涵两个方面的内容：其一，“国家经租房屋的性质是对于城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制。这就是说国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权。”其二，基于以上理由，“因此业主死后，经租房不能允许他的家属继承，”原批复中明确提出经租房主已经丧失了经租房的所有权，但现在最高人民法院又已经将其废止，从中我们可以看出，从国家的法律层面上来看，对于经租房所有权的态度从整体上还是承认经租房主对于经租房的所有权。

    在具体的实践中，经租房所有权的返还在广东、福建等沿海省份首先得到了具体执行。1988年4月17日粤发(1986)22号《中共广东省委、广东省人民政府关于退还私改侨房的通知》其中第四条规定：“退还华侨经租房”在“国家经租期间，与业主不作经济结算。”而且，进入珠海市海珠区国土资源和房屋管理局的网站，可以看到上面有“申请经租房发还办理程序”，其中需提供的材料中．将房屋类别分为侨房和私房(国内业主)，并规定了其需要提供的不同文件，可见除了对华侨经租房主所有权的承认，珠海已承认国内经租房主的所有权，并开始返还了。其后各地也都纷纷出现了经租房所有权返还或者部分、变相返还的做法：“之后国内业主也自广州开始逐步落实(经租房产权返还)在上海和南京，虽然落后于广州很多，但至少己承认经租房的私有所有权，并体现在当地的《拆迁条例》拆迁补偿中……广州市落实房屋政策办公室的文件规定，凡是房屋代管和经租时所有权人已经具备华侨、港澳同胞身份的，只要房主或者代理人提出申请，提供有效证件和房契．房屋所有权全部发还给业主。广州市海珠区、越秀区国土和房屋管理局的文件还规定，无论华侨还是国内业主，只要能提供有效证件，都可以发还经租房所有权。”⒃

    在浙江、安徽、湖南的部分地区，也提供了成功地解决经租房纠纷的先例。“在浙江省台州市椒江区，记者拿到了一份《椒江区落实城镇私房政策工作专题介绍》。据介绍，1983年8月，原椒江市委成立椒江市落实城镇私房政策办公室开展此项工作。这份材料中说‘30多年来，这些住户大部分人口已经增加，居住拥挤，对照本市居民住房水平显得更为紧张。如按照1958年对海门镇(椒江市是原海门镇发展而来)所定的改造起点柬落实私房政策，仅有20多户可以退房，解决不好私房改造户住房紧张问题，落实私房政策也就难以进行’，‘市委反复讨论认为，落实城镇私房社会主义改造政策起点以国务院国房字(1964)21号文件为宜，一次性解决不留尾巴。’有关的办公室专门印发了《准退房张榜公布征求意见分户表和通告》接受经租房主的监督和意见，对有异议的房户，办公室进行复查和纠正。到1992年，对私房出租社会主义改造遗留问题已基本处理结束，退房530户，占改造户总数的80％，折价补偿l119389元。”

[ 本帖最后由 陆民 于 2013-5-18 08:57 编辑 ]

陆民

1.2.3现有返还政策的缺陷

    现有的经租房所有权的承认与返还具有较大的不彻底性。首先，对于经租房主身份的区别对待，对于有华人华侨身份的经租房主，由于有国家文件的支持，全国各地基本都承认其对于经租房的所有权。并且，只要本人或者其代理人提出申请并提供相关的证明材料，就可以将所有权返还。但是对于国内业主的经租房所有权返还要求，全国大部分地区还都持拒绝的态度，这种区别对待的方法容易引起人们的不公平感“陈同庆的亲属参加过中共领导的抗日武装东江纵队，所以他们家在解放后没有出走海外，但他们家在广州的私房却成了经租房，至今没有发还，而陈家的邻居，当年出国现在成了华侨的人，房子反倒发还了。”⑼其次，各地做法不一，存在地域上的区别对待，在沿海省份对于经租房所有权的返还较为彻底，部分地区甚至承认了国内业主的所有权返还，但是在其他地区，有的只承认拆迁时的补偿款，有的根本就不承认经租房主对于经租房的所有权，在全国范围内没有一个统一规范的做法。作为一个大陆法国家，保障全国范围的法治的统一是应然之意，防止出现在本国内因地域、身份不同而产生的差别对待，因此，现有的经租房各地的不同做法，从一定程度上破坏了国家法治的统一，容易引起人们的不公平感和对于法治的不信任。

1.2.4民间经租房返还的诉求活动

    虽然在部分地区采取行政的手段也成助的解决了经租房问题，但是在全国的大多数地区，经租房返还的请求无法在房管部门得到实现，经租房的所有权纠纷也无法通过正当的司法诉讼途径解决，随着现代社会法治的进步和私有财产保护观念逐步深入人心，经租房主们就开始了漫长的申诉上访的维权道理。“1980年代，建设部曾下发一纸红头文件，宣称中国的很多私有房屋己被充公，不再属于它们的所有权人。私有房产主们闻讯怒不可遏，纷纷出动，开始了年复一年的上访和控告。”（⒅“张积年现己融入一个具规模的北京私房维权群体，这个自发群体据称有三四百人，铁杆成员二三十人。张是在2004年以后多方讨要自家房屋时开始接触这些人的。当时在房管局又碰了一次壁，听人说起在市政府信访室门口有很多同类，便找了过去。依据传统习惯，这个群体每周一出现在市政府信访室，每周三前往建设部，无非是推举几个代表递递材料，再和信访接待人员交涉几句。”⒅在全国范围内，成立了经租房维权的社会组织大大小小有上百个，主要集中在北京、上海、武汉等经租房比较集中的大城市，而这些维权组织基本采取的是申诉、信访等边缘手段，希望通过房管部门的自觉履行以达到经租房返还的目的，但是实践中，其成效并不明显。

    总之，现在全国范围内，对于经租房所有权问题各地有不同的认识与做法，在不同地区之间、侨产与非侨产之间的政策不一致，反而激化了经租房问题的矛盾，不同地域之间的不同待遇则导致了更多的不满。在法理上，我国作为一个统一的大陆法系国家，不能允许因当事人的身份、所处地域不同而适用不同的法律条款和存在政策的差异的。经租房主的合法所有权长期以来受到侵害而无法保护，现实存在的种种情况又导致其不满情绪倾向于激化，这与我们建设和谐稳定的法治社会是有所偏差的，也与社会的公平正义相背离。

第2章经租房问题解决的迫切性

2.1 经租房政策的评述

2.1.1 房屋的国家经租形式上具有强制性

    经租房是将改造起点以上的私有出租房屋统一交由国家经营租赁，并由国家在收取的租金中按固定比例付给房主以定租，这种将使用权交付给国家的行为具有强制性。在《中央工商行政管理局商业部关于加速城市私人出租房屋社会主义改造工作的联台通知》(l961年5月13同(6l)工商办字第2号(61)商办联字第217号)和《国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》(1964年1月13日(64]国房字第2l号)中都将经租房主抵制改造的行为看成是“反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路斗争。”“情节轻微的，进行批评教育，有严重违法行为，造成损失．民愤很大的，应当经过法院给以必要的制裁。”由此可以看出，这种将私房收归国家统一经营租赁是以国家强制力为后盾的，从该政策实施之日起就受到了房主的质疑与抵制。

2.1.2 房屋的国家经租方式上具有随意性

    从当时的政策文件中反映，私房的国家经租由国家强制力为后盾推进，在较短的时间内对大量私房进行了改造。“武汉市创造了依靠群众、结合街道整风开展这一工作的良好经验。这个市的居民在整风运动中，通过专题鸣放和大字报，围绕私有出租房屋问题展开了大辩论，推动房主接受改造，使得房主们觉悟提高，自愿接受改造，因此全市在一个多月内就全部完成了改造工作。”⑿这种集中、快速的改造具有较大的随意性。

2.1.3 房屋国家经租的内容上只局限于使用权

    我们发现．经租房的文件只局限于经租房的使用权，并且《国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》中还提到：“对于那些严重失修、房主无力继续经营、愿意出卖的房屋，房管部门可以作价收购。”表明当时强制收归国有的只是经租房的使用权，其所有权从个人转移至国家仍然需要经过作价收购的程序。

2．2妥善解决经租房所有权纠纷的实践意义

2.2.1 维护社会稳定的迫切要求

    经租房权属的处理问题长期为我国法学界所忽视，但这并不代表着经租房问题不具有重要性。随着我国经济的发展，城市的扩张，一些大城市中的经租房价值动辄千万甚至上亿元。但是对于经租房主合法权益的侵害却一直持续至今，导致大多数的经租房主生活贫困。半个世纪过去了，经租房存在情况也发生了很大的变化：有的被作为房管部门的公房；有的被分给其他人居住；有的已经被房管部门出售、或者作为福利分房办理了合法的所有权手续；还有相当的一部分已经被拆迁或正面临拆迁，在拆迁中，经租房主大多不被认为是房屋的所有人，拆迁补偿款大多支付给了房管部门或者是经租房的实际居住人。这使得经租房所有权问题的解决增添了更多的复杂性，但由于最高法1992年“最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知”(1992年11月25同法发(1992)38号发布)以批复的形式将经租房权属争议排除在司法救济之外，导致经租房纠纷始终无法进入司法程序。现在经租房主维权只有采取申诉上访等边缘手段，极端事件也时有发生。经租房已经成为了社会不安定的隐患，经租房主也成为了一个影响社会稳定的群体。“仅在北京，就有近200位经租房主常年上访于中央和地方各权力部门，一年内上访几百次。许多人头发花白、衣衫破旧，已经沦为社会的底层。他们中有年过8旬的老人，是经租房主的第二代甚至是第三代，不少人已经上访了近20年，从一头黑发访到白发苍苍。”⑸我们在借鉴西方先进法律制度的同时，更应注意研究具有中国特色本土化的法律问题，使法律更好的为我国的社会经济发展服务，以解决具有中国特色的本土化法律问题。

2.2.2 保障基本人权维护、社会公平正义的体现

    我国由于土地所有权由国家和集体享有，房屋成为私人不动产所有权的主要客体，房屋是人类生存和发展的基本生活资料，对于个人的生存与发展的具有重要意义，而且出于房屋的固定长期性和价值巨大，则民法对房屋所有权保护的意义尤为重大。经租房问题是由于当时法治意识与法律制度的缺失造成的对于绝大多数的经租房来说，并没有发生所有权转移的法定事由，经租房主及其继承人可以当然地依照所有权主张权利，但是，在长达半个世纪的时间中，经租房的所有权和实际占有使用人分属于不同的民事主体，与所有权中的物归其主原则相背离。在经租房的所有权纠纷上，经租房主合法的所有权长期受到非法的侵害，但却无法通过正当的途径的到救济，这与当代人权保护的潮流趋势不符。私有财产所有权作为基本人权的内容之一，对于私有财产所有权的侵害也就是对于人权的侵害，因此，从保障人权的角度出发，也应返还经租房的所有权。

    同时，妥善解决经租房所有权纠纷也是实现社会公平正义之需要。由于我国长期实行福利分房制度，经租房主通常被认为是有房户而不能享受福利分房而且受文革等左倾浪潮的影响，原来拥有财产的经租房主在多次政治浪潮中多受影响，以至于现在经租房主大多生活窘迫，急待经租房问题的解决。但是出于在很长的一段时间内，经租房是由国家房管部门实际管理，部分人则成为了经租房既得利益的享有者。而由于经租房大多位于各大城市寸土寸金的市中心由此导致部分既得利益的所有者以种种手段抵制经租房所有权的返还。而实践证明，这种抵制行动是成功的。目前对经租房所有权归属的认定仍然是对历史基调的坚持。经租房及其继承人现在只有采取上访等边缘手段主张自己的权利以至于经租房问题成为了一个社会的隐患，经租房主成为了社会不安定的一个群体，经租房主在上访过程中的极端事件也时有发生。这不得不令我们反思，50多年过去了，我国为何还不能妥善地解决经租房问题，从法律上公平公正地保护经租房主及其继承人的合法权益?通过对经租房所有权及经租房主相关权利的研究，探讨经租房主权利的依据及其正当性，公平台理地保护各方合法权益，以期为司法实践提供参考，通过正当的诉讼途径，定纷止争、化解社会矛盾，构建和谐、稳定、公正的社会。从这一层面上来看，对经租房问题进行研究，明确其权利归属，以保护经租房主这一弱势群体，维护社会的公平与正义则更加具有重大的现实意义。

2.3 妥善解决经租房问题的深层理论意义

    在我国，由于历史的原因，城市居民拥有私有房屋所有权经历了曲折的过程。建国初的短暂时期，城市居民尚拥有自己的房屋，而之后的长时间里，国家实行公房制度，城市居民基本上没有自己的私有住房，直到改革开放以来，才开始拥有私房。据资料显示，目前城市居民自己拥有私有住房的家庭达到了14％，在城镇住房制度改革过程中购买到“产权房”即居民拥有所有权的住房的家庭也己达到39．9％⑷。，所以，在目前城市房屋已普遍私有化的情况下，明晰经租房的所有权归属，并以此为契机，完善城市私房保护的制度，可以给民众以来自制度上的安全感，可以说，经租房所有权归属的明晰与经租房问题的解决，具有重要的昭示意义，表明政府依法保护包括私有房屋在内的私有财产的决心。长期以来，由于种种特定的历史因素与意识形态的影响，们对于私有财产的认识甚至经历过视私有财产为万恶之源，拥有私有财产是一种负担的时代。但随着社会的进步认识的发展，这种错误的观点逐渐淡出了人们的视线，取而代之的是对于私有财产的重新认识和对于私有财产安全的重视。2004年的宪法修正案确认了“私有财产不受侵犯”的正当性身份，私有财产终于以合理的形式走向了现实的前台。经租房作为特定历史时期和意识形态的产物，在现阶段，还其本来的面目，承认经租房主对于经租房的所有权，不仅是对历史的纠错和对房主权益的补偿，更是对于私有财产权利的重新定位与宣告，具有深层次的理论意义：

2.3.1 有利于科学界定私有财产权与国家权力的关系

    在财产权关系上，中国历史历来缺失保护私有财产权的观念和制度，国家的公权力可以任意进入公民的私人领域。在中国的古代，以国家权力获取的财富却与私产不分，天下都是帝王的私产。中华人民共和国成立以后，在对待私有财产权问题上，我们也走过一段弯路。“斗私批修”和“私有财产是万恶之源”，曾经是某些时期主导性的意识形态。因此，从我国的历史和文化的传统来看，私有财权最大的威胁来自于国家公权力的侵害，1949年以来我国有关财产权保护的司法史也说明，所谓“私有财产权不可侵犯”，核心内容不是指向个人不得侵犯他人私有财产权，而是指财产权不应被国家权力所侵害。而经租房问题则是国家公权力披上合法外衣侵害公民私有财产所有权的典范。因此，从这个意义上来说，妥善解决经租房所有权纠纷也是对于国家公权力无限扩张约束的体现。

2.3.2 有利于推动我国法治理念现代化

    法治的基本精神在于对权利的合理确认和充分保障，政府必须对私有财产持一种尊重乃至敬畏的态度。而不动产作为人们主要的财产，加强对于不动产的保护就是加强对于人们主要私有财产的保护，而在过去的日子中，由于受到左倾思潮的影响，把拥有私有财产视为一种罪恶，这已经由实践所证明对于我国的社会经济发展造成了极大的阻碍，而经租房则是受左倾思想影响下剥夺公民合法私有财产使用权的产物，从法理上看，加强对于公民私有财产的保护具有重要的意义。因此，在经租房没有完成从个人到国家的产权转化手续时，承认经租房主是经租房合法的产权人，并根据不同情况将经租房完整的产权发还给原经租房主，也是我国法治理念现代化的重要表现。

第3章 经租房返还具有正当性和合法性

3.1 经租房维持现状产生严重弊端

    有人认为，经租房已经由国家经租了多年，如果再行返还所有权进行腾退，将引发新的社会问题，所以应保持现状为宜。但实际上我们发现，维持经租房现状不仅仅是对经租房主的不公平，而且在实践中也会产生很多的问题，具体体现在以下几点：

3.1.1 所有权不明晰易导致拆迂补偿错误

    “马吉昌家祖上传下明代的四合院，在1958年17间房子成了房管局的经租房，前不久老马家的四合院也遭遇了拆迁。对于那些经租房，房管局和拆迁公司联合办公，两张桌子摆在一起．一边房管局把房子卖给住户每平方米250元，另一张桌子拆迁公司支付每平米六七千元的拆迁补偿。这对于那些住户，尤其是七八年都不住的住户简直是一笔飞来横财，所以高高兴兴地赶来，拿上钱就走了，拆迁工作异常顺利。可真正的房主马吉昌一家傻眼了，明明是自己家的房子，房管局怎么能替业主卖了呢?而且当年占了自己家房子的人得了大笔拆迁补偿，真正的房主却一个子儿得不到，天底下有这样的道理么?”⑶以上的例子比比皆是，由于经租房的所有权不明晰，大多数房屋都被房管部门实际控制了多年，分给与房管部门有所瓜葛的人居住或直接作为公房。这导致在城市房屋拆迁时，房管部门可以理直气壮的侵害经租房主们的合法权益，或是以低价拆迁，更有甚者直接将拆迁补偿款支付给经租房主以外的人，对于开发商来说，只要支付了拆迁补偿款，就已经完成了购买土地的法律手续，成为了土地合法的使用人，随着房屋的拆除，经租房主的权利随着征地拆迁而化为乌有。这是对公民合法权益的直接侵害。但由于在我国经租房所有权归属尚不明晰，经租房归国有甚者经过一段时间后经租房就归实际使用人所有的声音大有人在，实践中这样的情况并不少见，导致在城市拆迁过程中，经租房主们往往反映最为强烈，以自杀、自焚等极端手段阻挠拆迁的事件层出不穷，而产生这种现象的根源就在于我国对于经租房所有权不明晰，法律上归经租房主所有，而事实上却被房管部门或者第三人长期无偿占有，这与我们构建和谐的法治社会是相背离的。

3.1.2 所有权不明限制了房屋交易

    “北京市出台了《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》，政府动员全杜会的力，参与北京历史文化保护区房屋的保护和修缮，还首次允许境外买家参与，并且提供多项税费优惠。但是。由于历史原因，北京四合院的所有权关系很复杂，几乎很少有一处四合院属于独户所有。因为没有所有权上的安全感，北京四合院的成交率只有6％”（5）“(北京)并出台鼓励个人购买四合院的政策，但成交率仅有6％，让期待巨额利润的开发商颇为失落。90％的被调查者说．不买四合院是因为没有安全感．尤其是土地权的来源很不清楚。”（5）

北京的四合院已进入市场进行交易，然而其中有很大一部分是经租房，由于担心所有权归属不明引起的纠纷，购买者投资信心受到影响，使正常的交易受阻。导致即使是在政府出台了多项优惠政策的情况下，老城区的四合院依然无人问津。同样，上世纪九十年代初，广州市在房改过程中，也因所有权不明导致部分房屋交易受阻，广州市房改办已有明确规定，在不能出售的公房名单中，有一项就是国家经租房。这使得这部分社会财富常年不能进入自由的流通领域以实现自己的价值，同样不能在流通中获得增值和修缮，这对于国家和经租房主来说都是双方受损失的后果。

3.1.3 旧城改造加速经租房问题矛盾激化

    对大多经租房主来讲，房屋作为实物的存在是证明自己所有权的唯一方式。因为，作为房屋所有权证明的房产证大多在文革中被迫上交，而对于在房管部门的原始档案，大多拒绝经租房主的查阅，更不用说是复制复印了。因此一旦房屋在旧城改造中被拆除，房屋作为有形物灭失，房主们就失去了唯一可能的证据，客观上增加了认定所有权的难度，这使经租房主对房屋所有权明晰与回归的要求更加迫切，现实中多次以自焚等极端事件阻拦经租房拆迁的现象就是这种要求的迫切体现。

3.1.4  经租房的存在与现状社会发展潮流相悖

    经租房政策实施的初衷，出于建国初期，国家底子薄弱，而在城市住宅领域的秩序较为混乱，为达到稳定市场秩序，合理分配城市住房的目的，从而实行经租房政策，以期待以国家的强制力为后盾改善人们的住宅环境，出发点是好的，但实际的效果并不明显。我国对于经租房政策的实施实际上有相当一部分是基于对苏联模式的借鉴学习。无可否认经租房政策的实施，通过住房使用权的转移，暂时解决了当时城市住房极其紧张的问题，让一些城市平民获得了安身之地。但这总归是治标不治本的方法，特别是在当今城市住宅秩序已经较为稳定，建国初期混乱的市场秩序已经远去数十年之久，经租房的存在就更加没有必要。改善人民住宅环境的根本方法还是通过投资拉动住房的建设，而这就需要进行住房的私有化，以吸纳社会资金进入，不然全凭国家投资，不光国家负担较重，效果还不明显。

与此相对应的是，“改革开放以来，国家对城市居民住宅的投入并没有增加多少，而居民住房竣工面积却以几何级数增长，城市住房状况大大改善。原因在于从上世纪90年代中期开始，居民住房需求拉动的住房投资已经占到了城市住房建设总投资额的90％以上。2002年一年，全国个人购房支出总额就达到8000亿元，个人购买商品住房占商品住房销售额的比重达到了95.3％，居民住房支出已经成为房地产业发展的根本动力”（2）。这是经济发展的结果，亦是法律对私人财产权的确认与保证，使民众对财产的保有获得来自法律上的安全感。可见，保障私人的财产安全，方可激励私人的财富进取心，从根本上实现社会经济的快速发展。

由以上例子我们可以看出，经租房并不符合社会历史发展的规律，我国也已经抛弃了这种做法。现在，住宅已经成为国民经济强有力的增长点，为我国经济增长做出了巨大的贡献。从本质上来说，是基于人民对于私有财产特别是不动产的私有制安全具有信心。因此，经租房作为当时城市住房公有化的一种尝试，在该政策实行起，并没有起到预想中的效果，至于到了以住房私有化为国家经济重要增长点的当代，经租房作为公有化尝试失败的产物，理应妥善处理，使之恢复到最初的财产状态。

3.2经租房返还具有充分正当性

3.2.1房屋的国家经租与社会主义三大改造有本质区别

众所周知，在建国初期，我国对农业、工业、资本主义工商业进行了社会主义改造，从而建立了我国公有制的基础，多年以来，虽然私有制经济蓬勃发展，形成了以公有制为主，多种所有制并存的所有制形式，但公有制的基础主导地位始终没有改变。在实践中，对于经租房主要求返还经租房所有权的要求，房管部门多冠以“否定社会主义三大改造成果”的借口加以打击推脱，这实际上是偷换概念。建国伊始的私房改造与三大社会主义改造并无直接关系，他们还有着本质的区别：首先，三大改造的范围是很明确的，就是农业、工业和资本主义工商业，并无任何文件反映私房改造包括于三大社会主义改造中。其次，从范围、程序和方法上，国家经租房与三大改造都有明显之不同，三大社会主义改造最终无一例外都有一个宣布国有化，所有权完成从个人到国家的过程和程序，而国家经租房则无此程序。况且，把城市的出租房屋无论是归于农业、工业还是资本主义工商业都不合适，因此，把国家经租房说成是三大改造的一部分并不符合历史的原貌。再次，从结果上来看，国家经租房与三大改造在各自的领域也是背道而驰。三大改造基本构建了我国公有制的基础，而在我国的农业、工业和工商业中．公有制经济基本占据着主导地位，但是在城市房屋特别是城市出租房屋领域，则是房屋私有为主，公房所占之比例同益减少，可以说，我国的城市房屋是未经过社会主义改造的。因此将国家经租房说成是三大改造的产物是不妥当的。最后，从所有制的趋势来看，在农业、工业、工商业中，以公有制为基础与主导日渐发挥的积极作用有目共睹，所以构筑公有制基础的三大改造是不容质疑的。但对于城市房屋住宅来看，私人占有则是主流趋势，而且经过实践证明，私有占有城市房屋对于我国的社会经济起到了极大的推动作用。这时，宣布城市房屋的公有化无疑是逆时代潮流而动，即不顺应民心，也不符合社会发展之趋势。

3.2.2经租房是城市私有住房的非制度化剥夺

建国初期，我国明确将保护私有财产写入宪法，1950年的《中国人民政治协商会议共同纲领》第3条规定“…·保护工人，农民、小资产阶级和民族资产阶级的经济利益及其私有财产……”1954年宪法、1975年宪法、1978年宪法都有国家保护公民的所有权的规定。经租房主都在建国后取得了国家发给的所有权凭证，房管部门登记各案的所有权人也是经租房主，这证明经租房主的所有权从一开始就受到国家宪法的承认与保护，非经过法定程序不得剥夺。在没有发生所有权变动的法定事由之前，经租房主仍然是国家法律承认的房屋所有权人，因此，在现阶段认为经租房所有权归原经租房主所有是具有相应的法律依据的。

同时，建国伊始，我国宪法就对非国有财产的征收做出了明确具体的规定1954年宪法第十一条规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。”第十二条规定：“国家依照法律保护公民的私有财产的继承权。”第十三条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有。”1975年宪法第六条第三款规定：“国家可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有。”第九条第二款规定：“国家保护公民的劳动收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。”1978年宪法第六条第三款规定：“国家可以依照法律规定的条件，对土地实行征购、征用或者收归国有。”第九条规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他生活资料的所有权。”其中明确指出，国家对非国有财产的征收、征用、征购都必须是为了公共利益之需要，依照法律而进行。依据文件、报告、甚至负责人讲话而宣布经租房所有权的国有化都是与当时宪法不符，因违宪而当然的不能发生经租房所有权由个人转移至国家的法律效力。从城市私房主与国家建立经租关系，到使用权被收归国有，整个过程都是由一系列文件进行调整的。而这些文件都是在我国颁布宪法之后出台的，在中国己进入宪法规制的时期，以效力未及法律层级的文件对城市私房主所有权进行限制甚至剥夺，这不符合宪法保护私有财产的基本原则，其当然的不能发生法律效力。

在经租房所有权国有过程中，对于所有权的剥夺只是依据文件进行的，没有说明剥夺的理由，没有给予所有权人补偿，没有经过法律程序，甚至没有履行一般的手续。文件中的仅有的解释是“类似赎买”的方式，然而对经租户们而言，在当时类似赎买的方式只是在有关部门发布的内部文件中提及，在签订经租合同时并未以任何方式告知经租房主们，从合同的内容看，并无关于赎买的条款，其中给予房屋所有权人的租金亦是其房屋出租获得的收入，并非赎买的对价，亦非剥夺房屋所有权的补偿，另外，给付经租房主的租金数额也与房主自行出租所得的租金相差甚远。所以，有些人主张的“被纳入私房改造的房屋产权‘一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。’原房主不得以任何理由往回要房。”⑴从根本上是站不住脚的，因此，在现阶段，纠正这种没有依据的对于所有权的剥夺行为，物归原主，将经租房返还给经租房主，具有充分的正当性。

3.2.3  返还经租房是实现社会公平正义之要求

当年国家以强制力为主导强制剥夺了经租房主对房屋的使用权，如果说当时经租房还有稳定社会经济秩序的功用，那到现在住房私有为原则的大环境下，经租房已再无存在的空间与必要。而经租房主作为“有产者”在政治运动中大多受到过冲击，很多人都已经沦为社会的最底层，急需经租房以解生活上的窘迫，而实际上经租房主的房屋长期被国家经租，其所遭受的损失是无法估量的。现在承认并返还经租房的所有权也只能是一定的补偿和安慰，因此从社会公平正义角度出发也应该承认经租房主的所有权。

陆民

3．3  经租房返还具有充分合法性

    中国政法大学的费安玲教授指出：“过去国家确实有规定，经租房可以给房主一定租金、一定时间后，房屋的所有权逐渐发生变化。但问题在于这种政策性的规定应该有个界定，就是给多少租金、给多长时间房屋所有权就能发生变化。如果没有这个界定或者界定还在商讨中，那么经租房的所有权就仍没有发生任何变化。”⒄我们必须看到，对于经租房来说，但是他并没有完成所有权归属于国家的法律与经济程序，在私房改造中，只是将城市的私房以经租的形式收归国家统一管理，以后也没有对他的所有权如何改造做出安排。因此，在文革结束后宣布经租房的所有权收归国有不能当然的发生法律效力。国家建设部明显也不能是否拥有无条件征收经租房所有权的权力。左倾思想已经离我们远去了，取而代之的是对公民合法权益保障的宣言书，任何部门都不能任意剥夺公民的合法财产，这时（是）法治社会的基本要求，国家建设部从自身的部门利益考虑，希望经租房由房管部门的非法、临时占有转变成为合法、长期所有，从而超越部门权限认定经租房所有权收归国有，与建设社会主义法治社会和维护社会的公平正义之目标是有所偏差的。无论从法律还是现实情况来看，经租房所有权都应该归原房主及其继承人所有。

3.3.1  经租房所有权国有化效力的争议

   我们认为，国家各部委在不同时期出台的政策性文件，只能反映当时人们对于经租房的认识。经租房所有权既然在社会主义改造和文革中没有发生变动在今天就必须经过法定的经济与法律手续，才能完成从个人到国家的转移，这是法治社会的必然要求，也是对经租房主合法权益公平公正保护的体现，最高人民法院和国务院下属的部委以司法解释和部门规章、通知的形式宣布经租房所有权收归国有并不能当然地发生所有权转移的法律效力。主要有以下几点理由：

1，建国初期实行私房改造时，经租房的所有权并未转移。在涉及经租房的三大政策性文件中只是对私房改造的程序范围加以了安排。而且其中的“对于那些严重失修、房主无力继续经营、愿意出卖的房屋，房管部门可以作价收购。”⒀“即在一定时期内给予固定的租会，来逐步改变他们的所有制。”⑽等类似的提法都表明，在1958起进行的私房改造仅仅停留在对于私有出租房屋的使用权收归国家统一布置与安排，对于所有权，国家还是承认经租房主是所有权人。其后城乡建设部的文件以建国初三大文件作为经租房所有权已经收归国有的依据，是对当时国家私房改造政策的歪曲理解，即不符合法治原则，也无政策依据。

2，虽然建国伊始，国家的法律体系，制度建设尚不完善，但新中国建国后对于私有出租房主都发给了所有权凭证，并在房屋管理部门进行了备案登记，这证明国家已经承认了这部分私有财产的个人占有。虽然在文革开始后，受极左思潮的影响，大多数的经租房主被迫交出了自己的房屋所有权凭证，但是在房屋管理部门的所有权登记却一直没有改变过，由此我们可以看出，直到今日，经租房主仍然是经租房的合法所有权人。

3，建设部的部门规章都不能产生将私有财产国有化的效力。现代法治社会以保护私有财产的安全为基本理念，所以对私有财产的国有化征收应十分慎重，必须是国家最高立法机关以制定法律的形式，规定国有化的范围、方法、程序和补偿方式，再经过国家最高权力机关表决通过，这样才能发生法律效力。而作为国务院下设的部委，未经权力机关授权，也未经全国人大表决，就以自己的名义用部门规章的形式宣布经租房所有权的国有化，不仅违法，而且违宪。其超越职权范围做出的损害公民合法权益之规定当然的不能发生法律效力。我们必须注意到，建设部超越职权宣布经租房所有权归国有最近的一次是在2005年。现在如果可以任由国家各部委，特别是与标的有着利益瓜葛的部门做出把私有财产国有化的规定并发生法律效力，人民私有财产的安全性又从何谈起?如果人民连最基本的私有财产安全性都无法保证，人们创造财富，积极劳动的积极性势必受到挫伤，最终将对整个国家的经济发展产生消极影响。因此，建设部这种违宪的行为，不仅不能发生法律效力，我们还应该加以坚决的抵制。

3.3.2  国家强制租赁未能改变房屋所有权

笔者认为，经租房实质上是私有房屋国家强制租赁的产物，这种强制租赁不能改变房屋的所有权归属。在最初(1956年文件)对“国家经租”的定性是：对城市私有房产“由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护，并根据不同对象，给房主以合理利润”，而且，自1958年始，政府与部分经租房主签订了相应的经租合同，其中也使用了合同的相关术语。合同中称经租户为房主，规定了租金的比例与发放方式。虽然实际上是由国家的强制力为推动的，但是表面上还是经租房主自愿并经过协商一致将房屋委托给国家统一经营管理，从法律关系的上，“国家经租”应该是政府有关部门(代表国家)与私有房主通过合同建立起来的委托经营租赁私有房屋的关系，城市私房主作为房屋的所有权人，委托国家将自己的私有房屋进行出租，国家将租金所得的一部分付给城市私房主。因此，房屋的国家经租更加符合民事契约关系的法律特征。

但该民事契约关系因掺杂了太多国家公权力强制的成分而成为无效民事合同关系：在合同的订立上，作为一方当事人的城市私房主没有选择的余地，只能接受国家强加的意志。在实际执行经租房政策时，房主没有选择和商量的余地，只有接受。当时，在北京，经租政策的执行还履行了一定的法律程序，由政府出面核定住房面积，与房主签订定合同，发给房主“国家经租房本”。而在其他城市，如武汉，执行比北京更为草率，有的未履行任何手续，只是由政府工作人员口头宣布，或在大门上贴张“红喜报”，手续就算完成了。⑵由此可见，在订约之初，房主并无选择是否订约的权利，合同是由国家依强制力单方决定而订立的，从缔约手段上讲，这首先违背了房主对其房屋所有权自由支配的意志，违背了所有权自由与契约自由的精神，属于强制缔约；并且，合同的条款、履行等都未建立在双方协商一致的基础上，关于经租的房屋面积、定息的数量及支付方式等条款都由国家单方确定，经租房主们只有接受，合同亦没有确定经租关系存续的期限。以上情况部表明，在整个国家经租的过程中，都是以国家强制力为主导和经租房主订立经租合同。

而不动产之所有权变动坚持的是以登记为原则。而建国后国家向经租房主们发放了所有权凭证，并在房管部门的登记备案户主也是经租房房主，虽然在文革后经租房主们大多都被迫交出了所有权凭证，但登记备案的所有权凭证一直未予变动。不动产物权登记则发生了公示公信之效力，如无相反证据，登记人则为经租房之所有权人。

    房屋被国家经租后，房管部门一直是用国家强制力来保证经租关系的继续履行，但不动产无论经过多长时间的非法占有，只要不动所有权登记没有变更，就不能发生所有权转移的效力。而且，在房屋被经租的这段时问内，国家并无有效地改变经租房所有权的法律文件出台，这代表国家一直承认经租房主是经租房的所有权人，在所有权没有转移的情况下，经租房主当然是经租房的合法所有权人。

3.3.3 经租房主丧失所有权缺乏法律依据

前文已经论述了建设部以自己名义出台的部门规章，宣布经租房国有化由房管部门统一管理使用，因为缺少最高效力机关授权和制定的程序不合法，当然不能发生法律效力。行政机关只能在自己的授权范围内活动，超越授权范围的行政行为当然无效．这是基本的行政法原理。而我国宪法从1959年起就强调对非国有财产的征收只能依据法律，建设部作为国务院下设部委，不能享有制定法律，宣布非国有财产国有化的权利。特别还是该标的物与该部门间有着直接利益，宣布“由房管部门统一管理和适用”这样的部门规章既超越了职权范围，其出台的动机也让人怀疑。而最高人民法院虽然在1964年9月18同出台过《关于国家经租房屋的业主实际上丧失所有权的批复》但于2005年又将其废止，代表至少在2005年以后认为经租房所有权归国家所有已经无任何有效的法律依据。但还有另外一种看法，认为经租房所有权归现实际使用人所有，这种观点更无法律依据可言。不动产不因实际使用人的变动或是使用时间的长短而发生所有权的变动。这是基本的民法原理。但实践中这样的做法大有人在，主要体现在拆迁的过程中，有相当部分的拆迁补偿款都支付给了经租房的实际使用人，这对于经租房主来说是合法权益直接的侵害和极大的不公平。

3.3.4 落实《物权法》必须将经租房返还

我国《物权法》于2007年10月1日颁布实行，其中规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”对于经租房束说，在房管部门的原始不动产登记簿上，大多登记都是经租房主为所有权人，并没有变更为国家所有，而《物权法》“第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”，“第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。“第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”，“第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”都对侵害物权的所应该承担的责任做了明确的规定。但在经租房问题上，房管部门利用国家的公权力，强制长期侵害经租房主对于经租房的所有权，在法律上却不用承担任何责任，这明显与现行的国家法律相背离。也使得《物权法》私权保障宣言书的效力大打折扣。进入新世纪以来，保障私权，激发个人的创造力已经成为社会的主流，在实践中也产生了明显的效果，与之相呼应的，也是对于私权保护的法律纷纷出台，其中最为重要的，就是作为私权保障宣言书的《物权法》。其中对于物权的规定，虽然基本上是对于我国长期以来司法实践经验的总结，但是却起到了振奋人心，指明道路的方向性作用。如果在《物权法》出台以后，还继续任由违法法律侵害物权的现象长期存在但权利人却无法获得任何救济，不禁令人怀疑国家法律的效力，到底是“法大”还是“人大”?因此，从维护国家法律权威性，切实落实《物权法》的规定角度，也应该结束经租房长期由第三人非法占有使用的局面，将经租房返还给原所有人所有使用。

  综上所述，经租房的所有权依然由经租房主享有，目前对经租房所有权属于国家的认定以及由此对经租房主造成的损害后果，应当依法及时匡正，而不是继续坚持。

第4章解决经租房权属纠纷的制度构建

4.1 经租房返还的现实和法律障碍

    如前文所论述，经租房所有权的归属显而易见，经租房的返还是理所应当，但为何经租房问题一直纠缠不清，长期以来无法得到妥善的解决，究其原因主要有以下两个方面：

4.1.1 房管部门自身利益难以剥离

    在经租房政策落实的过程中，房管局既是中央和地方政策的执行者，又是经租房利益中的一方，目前大部分经租房仍由房管局管理。这些房屋的租金以及拆迁所得一部分上交地方财政，仍有相当一部分留做房管局自身的管理成本。而很多经租房都被房管局作为福利分房发放了正式的住房使用权证书，如果返还经租房的所有权，将涉及经租房实际使用人的腾退问题，这对于房管部门和政府来说，是一笔较大的投入，这就是经租房长期无法返还的巨大障碍。“在接受记者采访时，房管方面的官员一般部承认经租房政策应该落实，但又经常提到落实私房政策的主要障碍有两个，一是政府财力有限，北京市房管局下设专门处理落实私房政策的某办公室负责人算了一笔账，北京经租户有24万，共计380万平方米。按照每平方米退赔4000元算，解决这个问题要花152亿元，口子一开，就不能解决一家，不解决另一家。返笔数额庞大的支出由谁负担是个大难题。而第二个，也是最经常被提及的一个理由是，目前租住在经租房中的居民一旦迁出，无法安置，会引发社会不稳定因素。”⒆

4.1.2  经租房政策上存在分歧，缺乏有效的救济手段

    1982年，国家城乡建设环境保护部发市《关于进一步抓好落实私房政策工作的意见》的通知[82)城住字第445号)中规定：“凡是符合国家和省、市、自治区人民政府的政策规定，纳入社会主义改造的私有出租房屋(即国家经租房屋)，根据中共中央(1966)507号文第2项‘公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消’的规定精神，可明确宣布属于国家所有。”并于1989年3月20日，做出了《关于解放初期征收房产问题的复函》（(89)建房管字第26号)的答复，认定“这部分房产当时是按照国家和地方政府有关文件规定征收的，己明确所有权属于国家所有”。并指出“在国家没有确定发还政策之前，任何地区或部门自行发还都会引起连锁反映”所以“目前仍维持现状”。

但1984年12月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅转发《关于加快落实华侨私房政策的意见》的通知(中办发【1984】44号)，其中规定，“凡对我国四化建设及祖国统一大业有贡献和在海外有较大影响的华侨，其改造起点以上的出租房屋，如本人要求发还的，由省、自治区、直辖市人民政府决定，可按适当放宽的原则处理”。这一政策在广东、福建等省份得到落实，1986年4月17日粤发(1986)22号《中共广东省委、广东省人民政府关于退还私改侨房的通知》中明确规定“退还华侨经租房”，同时亦对租金是否退还做了规定，其中第四条规定在“国家经租期间，与业主不作经济结算”。但是对于我国其他地区的经租房来说，租金并不是其主要关心的问题，在实践中，除广东福建等少数地区以外．房管部门对经租房主归还所有权的要求保持着拒绝的态度。并且，1992年“最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知”(1992年11月25日法发<l992>38号发布)中，规定对此类“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”，“均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”切断了经租房主利益诉求的最后保障一一司法救济途径。

4.2 经租房所有权归属的实体法规则

    如前文所述，经租房处理面临着现实和法律上两个方面的障碍，但是我们也看到，这两个障碍并不是无法逾越的，作为房管部门来说，长期的无偿占有经租房，从债法的角度来看，这种无偿使用已经构成了债权债务关系，因此，房管部门为此支付一定的费用以解决经租房问题是理所应当，不能说利用自己是政府部门的强势地位就拒绝赔偿，甚至以种种方式抵制标的物返还给原主所有；而对于经租房里的现住户来说，则可与经租房主继续保持房屋租赁关系，在政府的指导下，双方重新签订租赁合同，约定一定的租赁期限，这样，既可以保障经租房主的所有权，也不会对于经租房内现有的住户产生过大的冲击。至于在法律的层面来看．虽然建设部多次下文宣布经租房收归国有，但是如前文所分析，这种以部门规章形式宣靠个人财产收归国有并不能产生法律上的效力，唯一一个涉及经租房所有权的司法解释现在已经被废除，可以说，在经租房领域，法律并没有明确的特殊规定，根据没有特别法即适用普通法的原则，对于经租房所有权就应当适用物权法关于不动产所有权的相关制度，至于实践中法院多以1992年出台的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（20）(1992年l1月25日法发(1992)38号文)为由拒绝受理经租房所有权纠纷，这种做法本身就是对于法律的曲解。因此，从法律上来看，经租房所有权的返还也不具有任何的障碍。半个世纪过去了，经租房的存在形式也发生了很大的变化，因此在经租房的所有权返还上也不能一概而论，而是应根据不同情况予以区别对待：

4.2．1 代管房的经租房应直接返还

  在现实当中，有很大一部分的经租房仍然为房管部门代管，作为公房使用，应该根据原始的所有权登记和所有权凭证确定经租房屋的所有人，所有人死亡的，房屋所有权依法归其继承人所有。此时，则由房管部门进行相应的腾退，依法将房屋的使用权发还给原经租房所有。在现实中，大多数的经租房纠纷解决都是采取房管部门直接返还的做法，作为物归其主的体现，将经租房的所有权返还给原房主是物权法的应有之意。对于现在仍然在经租房内居住的住户，也可以参展（照）民法上买卖不破除租赁的原则，其与房管部门原来签订的租赁合同可以继续有效，也可以在合同自愿平等的条件下与经租房主重新签订租赁合同，至于如果是无偿长期占有的叉不能签订租赁合同的，则经租房主可以行使物权要求无偿占有人腾退，但基于住房这一特殊物，可以给予第三人以适当的履行期限。

陆民

4.2．2 经租房已经灭失给予合理补偿

    半个世纪过去了，很多的经租房都因人为和自然原因灭失，此时，由于房屋已经灭失，作为物权载体的物已经灭失，原房主当然的不能享有物权。但则可以根据不同的情况，由相应的受益人给予适当的补偿，同时我们考虑到经租房这一特殊历史环境的产物，经历的时间较长，而现在各大城市房价增长很快，如果机械的适用侵权责任法中关于损害赔偿的相关规定，由于数额过于巨大在实践中不仅缺乏可操作性，从某种意义上来讲，也忽视了对于房管部门利用保护的衡平。因此，我们认为，对于实际已经灭失的经租房，只能是根据不同的情况给予合理的补偿，这种补偿一定程度上照顾了经租房主的情绪，另一方面也在赔偿责任人可以接受的范围内．在这之间寻找一个合理的平衡点：

    1，由于自然灾害等不可抗力而灭失的，基于房屋长期由房管部门无偿代管，此时，理应由房管部门给予经租房主以适当的补偿。

    2，由于房屋拆迁而灭失的，实践中大量的经租房已经被拆迁，如果拆迁补偿款已经支付给了原经租房主，则原房主依法不能再享有权利，但实际上很多的拆迁中拆迁补偿款都支付给了原房主以外的人，例如房屋的实际使用人甚至是房管部门，从法律上来看，经租房主之外的人都不能对经租房享有任何权利，因此，拆迁补偿款支付给第三人属于错误给付，符合不当得利的情形，理应由受益的第三人将拆迁补偿款支付给原经租房主。

4. 2．3 经租房转移给第三人的视情况分制处理

    实践中第三人已经办理了合法所有权登记甚至经租房转卖数次的情况也不少见。其中，有个人在公房改造时期以购买公房的形式取得了经租房的所有权登记，也有企业、机关事业单位经过行政划拨的形式实际占有使用经租房。

    1，个人办理了经租房所有权登记的，此时应区分个人办理所有权登记时的不同情况，如果明知房屋为经租房但通过房管部门以非法手段办理到得所有权登记．由于所有权登记的非法性，依法不能发生房屋所有权转移的效力。则可以由经租房主提起行政诉讼，依法撤销所有权登记，再依据原始的所有权登记证明主张权利；但实践中也有相当一部分经租房在公房改造的时期被房管部门以公房的形式出卖给了个人，并办理的所有权登记，在这种情况下，只要办理所有权登记时符合当时的公房改造政策，我们认为，第三人符合善意第三人的情形，依法可以取得经租房的所有权。房管部门在出售经租房的过程中获得了相应的利益，理应由房管部门给予经租房主以相应的补偿。

    2，如果是机关、企事业单位通过行政划拨的形式取得了经租房的所有权的，虽然机关、企事业单位也是合法取得了经租房的所有权，但由于行政划拨的无偿性，而且单位主体大多具有一定的经济实力，单位在划拨行为中是受益主体，理应由受益的单位将经租房所有权返还给原经租房主或给予适当的补偿。

4. 3 经租房所有权纠纷解决的程序规则

而在经租房所有权纠纷的解决程序上，我们认为，应当采取行政手段与司法诉讼途径相结合的方式。

4. 3. 1 设立临时构集中处理经租房问题

部分地区依靠地方出台文件，以行政命令的方式敦促房管部门的自觉履行，直接返还经租房的所有权，这种方法具有直接高效的优势，而且由于经租房牵涉的人多面广，以出台相应的政策，设立临时性的行政机构，依据相应的返还政策规定，在以行政手段集中进行解决，可以在较短的时间内妥善处理一大批经租房所有权纠纷。而实践中大多数成功解决经租房历史遗留问题的先例，都是采取设立临时性的行政机构集中解决的方法，如前文所述的浙江、安徽等地。通过地方政府出台相应的经租房返还文件，规定经租房返还的程序、范围等等，再设立一个临时性的行政机构，在一段时间内集中解决本辖区内的经租房历史遗留问题。因此，可以参照地方上成功解决经租房问题的方法，在全国范围内出台经租房问题解决的政策性文件，再设立一个临时性的行政机构，通过个人申报，提交相关证明材料等程序，确定经租房合法所有权人后，结束经租房由房管部门无偿代管的局面，将经租房返还给所有权人。同时，这一临时性的行政机构也负责经租房有关的其他事宜，如经租房内现有住户的安置、已经灭失的经租房的补偿问题等等。

4.3.2  以民事诉讼作为行政手段的补充

将经租房所有权纠纷纳入司法审查，以司法诉讼作为行政手段的补充和保证。我们必须看到在经租房所有权纠纷的处理中，现在全国各地受制于1992年《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，无法将经租房所有权纠纷通过司法救济的途径予以解决，虽然采用行政命令进行直接返还具有快捷高效的优势，但行政手段也具有天生劣势，必须与司法救济途径相结台，以司法救济作为行政救济补充和保证。有学者指出：“其一，这种以政促政的方式，来自于行政系统上层的内部督导或政令，相对法的外部制约而言，只会具有非常有限的教正作用。其二，以政促政的方式，容易陷入以正不行的困境，我们现实中常说上有政策，下有对策即是。其三，以政促政、以政促法，对于行政规范化的目标来说，不仅助力有限，而且过分倚重，还会严重损害法治的威严。其四，以政促政通常具有时效性。其五，文件还存在一些独特的政策限制性。”⑻对于经租房问题的解决，必须改变对于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的不当理解，敞开司法救济途径，将经租房所有权纠纷纳入司法审查的范畴，以司法、行政相结合的手段解决经租房所有权纠纷。具体的说，行政、司法途径相结合的方式有以下优势：

    l，在经租房所有权纠纷中，房管部门实际上是作为民事行为的一方当事人，经租房所有权的处理将对其本身利益产生直接影响。如果缺少最后的司法审查与司法救济途径，仅凭政府部门的自动履行，明显缺乏有效的推动力，推诿、拖沓再所难免。不利于经租房所有权在合理时间内得到解决。

    2，如果不把经租房所有权纠纷纳入司法审查、司法救济的范围以全国统一的法律对其进行衡量，行政机关的自愿履行具有相当的随意性，势必出现因身份差异地域差异而不同对待的情况。对于我国实行大陆法，提倡法治统一的国家。这种情况应当是尽力避免的。而且这种区别对待更容易激化人们的不满情绪，反而不利于经租房所有权纠纷稳定妥善解决。

    3，经租房所有权的确定，势必涉及大量证据材料的认定，例如原始的书证，证人证言等等，而这些证据随着年代的久远更趋复杂化，作为普通的行政机关，缺乏审查认定证据的能力，更不具备质证认证核实证据的规范性程序与方法。只有通过正规的司法程序，相关的证据材料经过法庭的质证、认证程序作为定案的依据才具有权威性和说服力。因此通过司法程序是避免再次出现矛盾纠纷的有效途径。

    4，同样，在所有权返还的过程中会牵涉到很多其他的法律关系，例如婚姻、继承、标的物的损害赔偿等一系列的法律问题。行政机关缺乏处理这一系列专业法律问题的能力，即便经过行政机关的认定，但由于行政机关对于此类民事关系的裁决本不具有权威性和终局性，使得相关的纠纷还是无法得到最终解决。

    总之，虽然从行政的手段直接返还经租房所有权具有直接、快捷的优势，但由于行政机关不是司法机关，天生缺乏处理民事纠纷的能力，并且其始终与处理结果具有利害关系，难以保持公平公正。在全国范围内解决经租房所有权纠纷的方法还是应该将其列入司法审查的范围，发挥司法诉讼定纷止争之功效。

结 语

经租房产生于我国对于私有出租房屋的国家统一经营租赁，这种国家统一经租的行为具有民事契约行为的外表，但出于掺杂了太多的国家公权力的强制性而最终成为一种无效的民事契约行为。特别是在当代中国，城市房地产投资已经成为拉动经济增长的重要支撑点，强调对于公民合法私有财产特别是大宗不动产得到保护则更加具有现实意义。经租房政策原来就没有收到预期的效果，在现在就更加没有继续存在的必要，理应厘清经租房的所有权归属，将房产退还给所有权人使用支配。这既是社会法治进步的需要，也是维护社会稳定和公平正义的必然要求。从对国家经租房所有权的妥善处理，以彰显我们国家对于私有财产保护的力度与决心，增强人民对于私有财产的安全感，从而更进一步促进社会经济的发展。从这个角度上来看，对于经租房所有权纠纷问题的研究与解决，则具有更加重大的现实意义。



（引用文献）

（1） 《城乡建设环境保护部关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》【R】1985年2月16日   (85)城住字第87号

（2）卢波《百万户城市租房产权旧账重翻》[J]，载《经济》杂志2004年1月号

（3）郭宇宽《经租房问题重浮水面》【J】载于《南风窗》2004年10月16日下

（4）“孙宪忠；《中国物权法原理》【M】．法律出版社2004年4月第一版，第6页

（5）陈晓凤，《经租房产权：四合院保护中的世纪难题》【J】《中国社会导刊》2005年4月号

（6）《中央工商行政管理局商业部关于加速城市私人出租房屋社会主义改造工作的联合通知》【R】(1961年5月13 日(6l）工商办字第2号(61)商办联字第217号)

（8）（21）龙卫球：《让房屋拆迁走出“以政促政”的困境一一从国办发[2004]46号文件谈起》【J】http：//www．civillaw．com．cn/weizhang/default．asp?id=18421

（7）南杏红，《私房改造的历史咏络》【J】《南方周末》2004年6月17日，秦璐.《“经租房主”在行动》，载《中华时报》2003年l0月13日

（9）卢波《政策突破口一侨产房》【J】，载《经济》杂志2004年1月号

（10）1956年中央转批中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》[R]

（11）赵秀坤：《城市住房制度改革》[M]，东北财经大学出版社1988年3 月第一版．第175页一第177页

（12）《中央工商行政管理局 商业部关于加速城市私人出租房屋社会主义改造工作的联合通知》[R](1961年5月13 日(6l]工商办字第2号(61]商办联字第217号)

（13）《国务院转批国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》[R](1964年1月13日（64） 国房字第21号)

（14）傅旭明。《经租房“错改”存在四大历史遗留问题》[J]《中国经济时报》2005年04月06日

（15）卢波.《讨回祖屋行动》[J]2004年1月《经济》

（16）陈晓凤《经租房：一个跨世纪的沉重话题》【J】．载《中国房地产市场》2005年4月号

（17）费安玲：《私权理念与城市私房拆迁的立法》[J]http://www.ccelaws.com/artclDtl.asp?4339|的报告|all

（18）章剑锋《经租房业主的维权之路》载于《双周刊》【J】2009. 2.11-2. 24第4期

（19）卢波《经租房中的利益格局》【J】载于《经济》2004年1月号

（20）《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定：“三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，……均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”





参考文献

[l]钱溪，对我国城市私房所有权保护的理念与制度的思考-一由经租房问题谈起[D]．中国政

法大学．2005年

[2]王世联．中国城镇住房保障制度变迁研究[D]．复旦大学博士论文．2000年

[3]陈文，房地产开发经营法律实务[N]．法律出版社2005年版

[4]李国华．论建国后我国城市私有出租房屋的社会主义改造[J]．党史文苑2004年第12期

[5]傅旭明．经租房“错改”存在四大历史遗留问题[J]．中国经济时报．2005年4月

[6]王小霞．经租房回家遭遇法律难题[J]．市场报．2004年10月

[7]崔建远．土地上的权利群研究[M]．法律山版社2004年版

[8]郭宁宽．经租房问题重浮水面[J]．载南风窗2004年10月

[9]陈晓风．经租房产权四台院保护中的世纪难题[J]．载中国社会导刊．2006年1月

[10]赵秀坤.城市住房制度改革[M]东北财经大学出版社1988年3月第一版

[11]江平著.财产权的重要性法律有待完善[J]．载人民法院报2002年第12期

[12]费安玲.私权理念与城市私房拆迁的立法[J]．http：//www．ccelaws．com/arIclDtl_asp?4339|前沿报告|all

[13]邵吕威.公益诉讼对法律援助制度缺陷的弥补[J]http//www．0512law.com．cn/lunwen/llts/l．htm．2008—8一16

[14]费安玲．私权理念与城市私房拆迁的立法[J]．政法论坛.2004年第5期

[15]胡华莉．关于城市房屋拆迁纠纷与城市规划的法律关系思考[J]．中国房地产．2004年第

3期

[16]粱彗星。中国物权法研究[M]法律出版社1998版

[17]粱彗星．中国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例[M]．社会科学文献出社．2000年版

[18]高富平.物权法原论[M]．中国法制出版社2001年9月第一版

[19]余能斌.现代物权法专论[M]法律出版社．2002年3月第一版

[20]谢在全：民法物权论[M]．中国政法大学出版社．1999年版

[21]孙宪忠论物权法[M]．法律出版社2001年lO月第一版

[22]何勤华.法国法律发达史[z].法律山版社2001年5月第一版

[23]【德】迪特尔．梅迪库斯．德国民法总论[z]．邵建东译．法律出版社2001年9月第一版

[24]刘剑文、杨汉平著．私有财产法律保护[M].北京法律出版社2000版

[25]王长青．论私有财产的法律保护[D]郑州大学2007年

[26]耿芸．公权力与私权利冲突下的私有财产权的保护[D]东南大学．2005年

[27]魏盛礼．私有财产法学论纲[J]．载南吕大学学报第36卷第6期

[28]梁彗景.制定中国物权法的基本思路[J].载粱彗星：为中国民法典而斗争．法律出版社

2002年7月第一版

[29]胡锦光、王揩合著.财产权与生命权关系的擅变[J]．载法学家2004年第4期

[30]郑金利、李嘉娜论私有财产权宪法保障体系的构建[J]．政法论坛2004年第1期





致 谢

    我对于经租房问题的兴趣和研究始于我的导师。在论文完成之际，首先要感谢的是我的导师魏盛礼教授。工作年后再进校园学习已是一件十分值得庆幸的事，更为庆幸的是，我遇到了一位好导师。老师以其严谨求实的治学态度、高度的敬业精神、兢兢业业、孜孜以求的工作作风和大胆创新的进取精神对我产生重要影响。他渊博的知识、开阔的视野和敏锐的思维给了我深深的启迪。而我们学校其它老师的谆谆教诲也使我受益匪浅。同时，我要感谢我在校学习和生活期间同学们给我的关心和帮助，他们都为我能够顺利完成论文提供了巨大的帮助。

    最后，再次对关心、帮助我的老师和同学表示衷心地感谢。



攻读学位期间的研究成果

已发表论文；

I  吴迪 检察机关执行监督争议[J]．决策与信息，2010年11月下旬

陆民

福州祖屋被拆 業主向本報求助內地鄉鎮冤案拆遷收地揭之不盡，港人業主屢遭殃！在福州市擁有祖屋業權的港人，三年前參與拆遷安置指揮部「以屋換屋」計劃，獲承諾一二年原址重新建屋前提下，同意拆遷祖屋。但三年過後新屋無影，村內更湧現私人發展商開發，村民多次求助政府不果，上周三（廿七日）終發動千人示威要求當局交代建屋時間表，結果演變成流血衝突，多名年邁村民被毆至血流披面，最少五人昏迷送院。村民有冤無路訴，寫下《求救書》委託該名港人同鄉向本報求助，希望能在香港這片伸冤基地揭露內地冤情。









潘志遠帶同村民的《求救書》及當年與內地部門簽訂的文件，來港伸冤。（梁耀榮攝）

六十八歲港人潘志遠，與父母及弟弟在福州市倉山區潘墩村共同擁有一棟佔地約一百平方米的祖屋。潘向本報透露，該市拆遷安置指揮部於一○年通知潘墩村近五千名村民，指福建省政府計劃徵收住屋土地，以發展鄰近海峽國際會展中心的酒店及其他配套設施，提出兩項賠償方案，村民可選擇每平方米四千五百元人民幣的現金賠償，或選擇「以屋換屋」，當局承諾會在拆卸工程的三年後，為村民在原址興建新屋，讓村民搬回原址居住。
潘志遠說，年屆九旬的父母對有七十年歷史的祖屋甚有感情，故選擇「以屋換屋」，他同年五月七日代表父母與拆遷部門簽訂文件，但文件無列明重建日期。

一名受傷老婦被送上救護車。

有年老村民被擊至血流披面、躺地掩面無力抵抗。

多名老村民毆至頭破血流眼見三年之期將至，村民對當局仍未就重建房屋作出指示感到心急如焚，近期更在村內接連發現不少疑似大型地產商開展的工程，甚覺不妥，遂於去年底開始向公安求助，但一直未獲受理或跟進。

潘墩村警民衝突實錄 村民與警方對峙，場面數度混亂。	警察衝向村民，並以警棍施襲，面對女村民亦不留手。	部分被打的村民受傷躺在地上，亦有人忍痛呼叫。
求救書

村民見事態趨嚴重，遂聯繫於本月廿一日到福建省政府抗議部門強行收地，遭公安部門派員驅趕，維權不得要領。上周三，村民與村委書記交涉，並發動逾千村民示威要求當局立即答覆建屋日期，以及承諾不出售農地，期間突殺出逾四十名壯漢，連同在場大批警察展開鎮壓行動，既阻止村民再到省政府及上京投訴，又拒派代表討論解決事件，期間多名年老村民被毆至頭破血流，五人更昏迷送院，情況嚴重。
「一出聲反映意見就畀人打」潘氏兄弟其後分別將事件向公安、省政府及北京匯報，但僅得到「會跟進事件」、「回家等消息」等回應；面對屋權隨時被佔，潘無奈說：「我爸爸媽媽行動不便，本來喺鄉下有個安樂窩可以安享晚年，但呢幾年就要四圍頻撲搵屋租，依家一出聲反映意見就畀人打，每日過得提心吊膽，一殼眼淚好淒涼。根本無人肯理呢條小村被壓迫情況。」
潘弟現留在北京，等候中央派員落村徹查事件；為免遭到攻擊，潘弟終日流離失所，但仍堅持上訪，非為賠償，只為所有村民取回有瓦遮頭的安居之所。潘志遠向本報披露潘墩村拆遷不公事件，希望透過本港這個伸冤基地討回公道。
潘墩村村民抗爭時序表2010年上半年：拆遷安置指揮部通知村民福建省政府計劃徵收土地發展，並提出現金補償或以屋換屋兩個賠償方案
2010年5月7日：潘志遠代表父母與部門簽訂文件，選擇以屋換屋
2012年11月：村民仍未見原地有任何屋換屋工程展開，反而發現不少疑似大型地產商正在開發
2012年12月：村民向公安部門投訴，但不獲受理或跟進
2013年3月21日：有村民到省政府維權抗議政府強行徵地，遭公安驅趕
2013年3月27日：村民與村委書記交涉及示威，期間爆發衝突，村民遭大批全副武裝的警察及手持武器大漢毆打，至少5人重傷昏迷送院
記者李苑葶

陆民

福州迫遷 港婆婆遭打到入ICU【本報訊】上周捲入內地暴力迫遷而嚴重受傷的七十歲港人婆婆張英命，昨日首次在港現身說法，聲淚俱下譴責內地當局迫遷變「攞命」。張婆婆上月底因不滿福州市拆遷辦提出低於市價一半的回購價，拒絕拆遷樓齡近四十年的祖屋，上周一（十八日）被疑似拆遷辦人員圍毆至重傷昏迷，一度留醫深切治療部，祖屋則被夷為平地，屋內合共逾四十萬元現金及財物亦遭掠奪。後來醫院更疑因受壓，婉拒張婆婆繼續留醫，當局事後對賠償隻字不提，公安及省政府亦未有跟進調查。大難不死的張婆婆，昨促請中聯辦及本港保安局介入徹查事件，長遠亦應保障港人業主在內地的人身安全。

• 福州祖屋被拆 業主向本報求助 (31/03)
  清除記錄
  
  

張婆婆昨展示傷勢右手綁着石膏繃帶、左眼仍見瘀青。（何天成攝）

回購價低於市價一半右手綁着石膏繃帶、左眼仍見瘀青的張英命，昨偕同女兒陳麗華及西貢區議員方國珊召開記者會。她憶述遭受暴力對待時仍心有餘悸，氣若游絲地道出始末。事緣去年十二月起，福建省福州市鼓樓區華大村的拆遷辦，開始與村民商討計劃回購住宅用地另作發展，但僅開出低於市價一半，即每平方米不多於九千多元的回購價，張當時認為不合理，故與家人討論後拒絕拆遷祖屋。
張婆婆上周一回鄉期間，拆遷辦再派出逾廿名身穿黑衣、戴頭盔及手持盾牌的男子包圍祖屋，要求她答允拆遷安排，當時她再說明須與家人商量，即與兩名兒子被多名男子輪流毆打，七十歲的她更被人揪着頭髮、由三樓拖行至地下，導致骨折及腦震盪等一度昏迷，急送醫院深切治療部留醫，兩名兒子亦被打至傷痕纍纍，醫院其後疑受壓趕走張婆婆，令傷勢未愈的她被迫出院，她哭說：「老人家都不放過。」據知三人的醫藥費累積逾兩萬元人民幣，但有關部門卻仍未提出任何補償方案。

張婆婆聲淚俱下譴責內地當局迫遷手法兇殘，就連老人家亦不放過。

拆遷辦上周一派出逾廿名黑衣男子包圍張婆婆的祖屋。

• 張婆婆祖屋鄰舍的閉路電視拍下她被多名壯漢毆打至重傷。

毀祖屋失逾40萬財物張英命其後更發現祖屋已被嚴重破壞，屋內部分財物被掠奪，租客全數被趕走。初步檢視，她存屋內的兩萬元現金及總值四十萬元的玉器金飾均不翼而飛，而三名租客亦合共有八萬元財物遭人偷去。事後陳麗華在一周內向公安及政府投訴十數次，但屢遭質疑指「一早拆祖屋就可得到賠償還不滿足」，未有跟進。張前日回港後將遭強拆及毆打遭遇，向西貢區議員方國珊求助，方即日去信中聯辦及香港保安局要求徹查，並協助張婆婆追討賠償。保安局回應稱正跟進港人於內地被毆打一事。
有關事件片段，可擊http：//www.youtube.com/watch？v=Ub7BCXV8-bU

陆民

涉及百万户人利益 城市祖屋产权将“旧账重翻”

2004年1月15日10:35 　 [ 卢 波 ]　 来源：[ 经济月刊 ]

页面功能 【我来说两句】【我要“揪”错】【推荐】【字体：大 中 小】【打印】 【关闭】

经租房中的利益格局 　　围绕修宪建议提到保获产权的对话 　　政策突破口——侨产房 这件事牵涉北京、上海、广州、武汉等几乎所有国内大城市里至少上百万户人的利益。他们或者是他们父辈的私房，在1958年被国家统一“经营租赁”。在其后的很多年里，他们中的很多人成了住房极其紧张的“特困户”，甚至无处栖居，流落街头。当党的十六届三中全会明确提出要保护私有财产之后，他们中的一部分人突然发现，曾经被国家“经营租赁”的祖屋，其所有权其实从来也没有被剥夺过。换言之，他们有足够的理由去要求把本属于自己的财产发还给自己，或者至少，对这些长期被占用的财产给出某种补偿。于是，他们开始了讨回祖屋的行动。这注定是极其艰难的行动。有关返还他们祖屋的政策，到目前为止只是在南方沿海一些地区“开”了一些“口子”，全面的政策出台以及法律上的确认，尚未见出端倪。这件事的历史背景和目下态势，折射出中国现代化进程中的顿挫、坎坷，也预示着中国现代化进程的各种可能的前景。 　　讨回祖屋行动 　　“经租户”们讨还祖屋的勇气大都是在党的十六届三中全会明确提出“保护私有财产权”之后才逐渐唤起的 　　1924年11月，冯玉祥麾下的国民军包围了紫禁城，废止优待清皇室条文，将清废帝溥仪逐出皇宫。34年后的1958年，这支军队的参谋长陈琢如将军在北京的房产被新政权收归国家租赁经营。千百年来，中华大地上的这种产权转换方式的正当性从未遭到过质疑。但是最近，事情正在起变化。 　　西北军参谋长陈琢如将军的长子陈松先生是最先开始重新审视历史上发生的产权转移的人之一，时间是在2003年深秋，党的十六届三中全会召开、强调尊重公民私有财产之后。陈松不久前向北京市房管局提出，应当将产权仍然属于陈氏家族的两处“经租房”发还给他。 　　长期埋藏于历史和话语地层深处的“经租房”问题一旦被发掘出来，人们就发现它身上纠缠了巨量的历史和现实利益。与陈松具有同样遭遇、同样意识并采取了同样行动的“经租户”目前在北京已有200多户。而那些因为同样的历史原因而有同样遭遇、只是目前尚未萌生足够产权意识的“经租户”在北京最少有24万之多。 　　在上海，在广州，在武汉……这些大城市里，这样的“经租户”的数量都要以十万计。他们中的一部分人目前都在以各种方式讨要自己的房屋产权。 　　“经租房”的前世今生 　　当被记者问到，为什么他到现在才提出发还“经租房”的要求，而不是在“文革”之后就提出这个要求，陈松先生用一口流利的京片子表白：“哪儿敢呐，那会儿！” 　　所有“经租房”问题的形成都要追溯到1958年。当时，为了解决城市住房紧张，中央政府决定将城镇居民手中超过一定面积的私房强制性地收归国家“经营租赁”，此即所谓“经租”。 　　在北京，有24万户居民的私有房产被“经营租赁”，原因在于他们的住房面积超过了225平方米，而不少城市贫民却连1平方米也没有，大雪天也住在窝棚里。在中国人的传统财产观里，政府的这种改变产权归属的做法无疑是正义之举。 　　“经租户”们都有着大体类似的经历。“经租户”梁景禄的父亲解放后在北京东华门一带经营餐饮业，赚到一笔钱后，就在东四买了两处房产。当时，投资房产被称为“吃瓦片”。梁家两处房产分别是1956年冬和1957年初买下的。没住上两年，1958年的“国家经营租赁”政策开始实施，梁家因房子面积累计大于225平方米而被收归国家经营租赁。 　　梁景禄先生分析说，当时卖房子的人可能就已经听到风声，才把房子卖给他父亲。梁父眼看半生积蓄换来的房产转眼就被国家“经租”，懊悔莫及，不久郁郁而终。 　　“文革”开始，局势又为之一变，“经租户”们的命运再次发生转折。1966年，陈松先生被红卫兵“扫地出门”，1978年才回到北京，虽然他家在北京有好几处房产，他自己却没有地方住，多亏下乡时的朋友收留，否则就要流落街头。他向房管所提出的发还一间房自己住的要求被拖了好几年，在1985年才得到答复。当时，房管所表示可以将他家的一处房产发还给他，但是希望他将自住部分之外的房产出卖给房管所，陈先生没有多考虑就同意了。陈先生对《经济》记者说，那个时候，谁敢提什么产权，敢跟国家讨价还价？将近200平米的房子卖了4000多元，现在看来是亏了，当时只觉得谢天谢地，国家拿走房子还能给你点钱，已经相当不错了。 　　今天的陈松先生已经习惯把“产权”两个字挂在嘴边。他对《经济》记者说，最好是能够把他家原来的房产原封不动发还给他，怎么处置由他自己决定；即使政府不能将房产原样发还，而是给予一定补偿，每平方米补偿的金额也不应该由政府单方面决定，应该由双方协商决定。 　　和陈先生一样，“经租户”们的勇气都是在党的十六届三中全会明确提出保护私有财产之后才逐渐培育出来。今年已经80岁的戎权秀老人是“经租户”中仅存的当年亲手办过经租手续的人，她说，没想到还真能赶上这好日子口，活到能向政府说上话，商量要回祖屋的这一天。戎权秀的老伴死在红卫兵手里，私房的事她20多年来一直讳莫如深，现在也加入了“经租户”要求发还房产的行列。 　　现代产权意识的萌生或回归 　　搜检历史，人们可能会发现，现代产权意识其实不是什么新东西。购房置地是中国人的老传统，这个传统甚至穿越意识形态顽强地生存到解放后。记者在采访中吃惊地发现，直到1957年，北京仍然存在地下房地产交易市场。前文提到的“经租户”梁景禄的父亲在东四的两处房产，就分别是1956年冬和1957年初买下的。 　　“购房置地的传统”在1958年开始断裂。这一年，城镇居民手中超过一定面积的私房开始被强制性地收归国家“经营租赁”。通过住房使用权的转移，暂时解决了当时城市住房极其紧张的问题，让一些城市贫民获得了安身之地。但是在国家投资向生产资料领域倾斜，住房基数不变的情况下，私有房屋使用权转移并没有从根本上解决城市居民的住房问题。十几年过去，随着城市发展和人口增殖，城市住房狭窄的情况不但没有改善，反而越来越严峻。据建设部房地产业司杨家燕副处长提供的数据，到“文革”结束后的1977年，北京市人均住房面积仍然不到3平方米。从那个时代过来的人们一定对好几户人家、几十口子合住一个小四合院的情景记忆犹新。 　　这种局面直到20世纪90年代才逐渐改观，从20世纪90年代中期开始，中国城市居民住宅的竣工面积每年都以两位数增长。2002年底，全国城镇人均住宅建筑面积达到22.79平方米，北京也达到了人均18.2平方米；同时，城镇住宅自有率达到72%以上。请注意，这两个数据是相辅相成的。改革开放以来，国家财政对城市居民住宅的投入并没有增加多少，而居民住房竣工面积却以几何级数增长，城市住房状况大大改善。原因在于从上世纪90年代中期开始，居民住房需求拉动的住房投资已经占到了城市住房建设总投资额的90%以上。 　　2002年一年，全国个人购房支出总额就达到8000亿元，个人购买商品住房占商品住房销售额的比重达到了95.3%，居民住房支出已经成为房地产业发展的根本动力。真是“形势比人强”，曾经被人为割断的历史现在又开始延续，私人产权又成为了一种现实。现在商品房出售的一个重要程序就是通过签订明确的合同，保证为业主办理产权证，承诺业主对房产拥有不可剥夺的权益。建筑业能够成为国民经济新的增长点，城市居民情愿把积蓄中的大头拿出来购买商品房，关键在于他们相信，自己的房产再也不会被轻易剥夺掉。 　　这种信心感染了那些历尽劫波的“经租户”，支撑着他们如今讨要祖屋的行动。 　　契约精神 　　北京的梁景禄先生等来了宪法重提保护个人财产的这一天，希望能够要回祖产，以告慰先父。而实际上，经租户要求发还房产的历程几乎就是一部民间产权意识逐渐复苏的当代经济思想史。经租户的维权活动最早可以追溯到20世纪80年代初，湖北武汉市江汉区居民胡晓久是记者接触到的案例中第一个提出发还经租房产权的人。 　　胡晓久向记者叙述了他富有传奇色彩的维权历程。1981年，已经30岁的他住在自己家原来私房楼上的一间小阁楼里，由于没有房子，一直没能结婚。当他听说房管所要把自己家的私房重新调整，分配给本所的职工，他就冲下楼来撬开房门，抢占了其中的一间。 　　江汉区房地产公司就此以抢占公房的罪名将他告上法庭，没想到却为胡晓久提供了一个申明自己意见的机会。胡晓久提出反诉，指控江汉区房地产公司非法侵占私人房产。胡晓久告诉记者，以当时的法治环境，如果是他自己提起对房管局方面的诉讼，肯定不会被法院受理。 　　第一次开庭富有戏剧性，胡晓久在法庭上说，他完全拥护社会主义改造，但是他只听说过生产资料改造，从来没有听说过生活资料也要改造。他家的房产是自住房，从来没有出租过，没有生产活动，被纳入国家经租房本身就是一个错误。法官说，哦，原来你的房子属于生活资料，那要请江汉区房地产公司把情况调查清楚，当即宣布休庭，继续调查。 　　第二次开庭，房地产公司终于找到一个理由，指认胡晓久的父亲为资本家，他家的情况属于资本家改造，所以生活资料也应该纳入改造范围。胡晓久在法庭上辩称，他家在社会主义改造中划定的成分是小手工业者，1955年公私合营中，以劳动者身份加入了合作社，用什么样的标准也谈不上是资本家。 　　法庭合议后，认为胡晓久的房产确实属于错占，是经租扩大化。但是“考虑到历史和现实的复杂情况”，不宜由法院对这种情况作出明确的判决，要求双方庭外和解。江汉区房地产公司发还了胡家的部分房产，并达成口头协定：一旦国家有发还经租房的政策出台，江汉区房地产公司将立即发还胡家的全部房产。 　　胡晓久现在能做的事就是，在提倡保护私有财产的大环境下，等待政府出台一个关于经租房的明确政策。 　　在北京，政治觉悟相当高的市民们从中共十六届三中全会决议中有关保护私有财产的论述中看到了寻回自己房产的希望。梁景禄先生首先发现了“经租房”政策中的漏洞。他告诉《经济》记者，1958年政府和经租户签订的合同，根本没有涉及产权变更！ 　　由于绝大多数经租户的合同文本在“文革”中被红卫兵抄走，他们能看到的合同都是保存在北京市档案馆的政府一方的合同。经过查询，梁先生发现这个合同没有任何涉及产权问题的词句，只是谈到了租金问题。合同原文为“由国家经租，即国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护，并根据不同现象，给房主以合理利润。”梁先生说，合同称经租户为房主，可见当时是认同屋主的所有权的，只是租赁权和使用权的分配归国家。 　　“经租户”们到北京市房管局反映情况，得到的正式答复是“根据1964年1月13日国务院批转国家房屋管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》（国房字21号）的规定，最高法院（64）法研字第80号《关于国家经租房屋的业主实际上丧失所有权的批复》中明确指出：国家经租房屋的性质是对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制。这就是说国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权。因此业主死后，经租房屋不能允许他的家属继承，但是可以继续领取国家给予的固定租金。为此，凡是由国家经租的房屋，房主只能领取国家租金，不能收回由国家经租的房屋……” 　　梁先生对此表示不解：为什么高法80号批复提到“国家经租房屋的性质是对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制。这就是说国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权。”而当时房主与政府签订的合同文本上却只字未提产权变动。高法的这种解释依据何在？ 　　经过查阅历史文件，梁先生获悉，高法80号批复的惟一依据的是1955年中央书记处第二办公室的一份文件《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，这个意见提出要将城市中房产较多的居民的私房进行赎买。但是政府在1958年与经租户门签订的合同中却根本没有提“赎买”产权一事。 　　梁先生告诉《经济》记者，执行经租政策的当事人已杳如黄鹤，他们不知道为什么既然早在1955年已经决定“赎买”，却没有在1958年的合同中向当事的另一方声明，或许是出于工作方便，避免遭到剧烈抵制。能看到这份文件，了解政府方面真实意图的绝大多数已不是当事人，而是他们的后裔。从商业意义上讲，这是一份典型的不规范合同。 　　梁先生认为他们的房产在当时是合法的，谁也无权剥夺。他告诉记者，当时仍然生效的1954年《宪法》明确规定“国家依法保护资本家的生产资料所有权和其他资本所有权”。按照那部《宪法》，任何组织和个人都不能非法没收公民的合法财产，更不能任意剥夺公民的财产继承权。 　　梁先生找到了合同上的明显漏洞，但其他城市的经租户却未必有这样的幸运。北京市1958年执行“经租”政策多少还履行了一定的法律程序，由政府出面核定住房面积，与房主签订合同。在武汉，由于当时的执政者任意扩大经租范围，经租手续草率，甚至不履行任何手续的情况更为普遍。 　　上文提到的胡晓久一家在江汉区吉庆街金兰巷拥有一套两层小楼，总面积300多平米，1958年8月，街道干部强迫他父亲填写了私房改造规划表，签报表，然后由“吉庆街道群众”名义发给他家一份改造协议，将全部房产收归国家经营租赁，定息10%，楼下部分租给别人，楼上“租给”他们家自住，他家应付的租金和楼下住户的租金互相冲抵，所以街道上不付分文就“赎买”了所有房产。1964年“四清”时，根据国家经租房不得自住的规定，他们家十几口人被赶下楼，在旁边搭建的房子里住到“文革”结束。 　　武汉市江汉区居民朱惠芬向记者反映，他父亲是在湖北省轻化公司工作的普通知识分子。1949年以前凭劳动所得修建了一座三层楼的砖木结构的私有住房，位于武汉市洪益巷91号，房子完全供自家居住使用，按时缴纳房屋的天地税，一直都是奉公守法的公民。然而，1958年的社会主义工商业改造的运动中，由于极左思潮的泛滥，盛行所谓的割资本主义尾巴，1958年7月5日，一张“红喜报”将她家的房子强行占有，收归国家经营租赁的行动没有履行任何手续，只是在她家大门口贴上了那张“红喜报”，产权交易就算完成。 　　改革开放以来，朱惠芬女士不断与房管方面交涉，1990年11月20日，江汉区落实私房政策办公室报经武汉市落实政策办公室审查批准，撤销了1958年的错误改造，拿出的解决办法是：除原业主自住二楼4-6号房已作留房外，其余他人租住的125.55平方米，按每平方120元作价收购，不能退还产权。朱惠芬女士对这个决定非常不满，她提出，国家颁布的《民法通则》第四条规定：“民事活动应遵循自愿，公平，等价有偿，诚实信用的原则。”那么地方政府是否有义务遵循这个通则呢？既然政府已于1990年11月20日批准撤销改造，理应依法返还财产，恢复财产权，发还给房屋所有权和土地使用权证书。在业主一直不同意收购的情况下，单方面制定价格，强行收购显然是违背《民法通则》，违背契约精神的。(详情请见《经济》杂志2004年1月号)

陆民

经租房追索祖屋维权团要求政府信息公开/视频
(博讯北京时间2013年5月16日 首发 - 支持此文作者/记者)




    强烈要求市、区二级政府信息公开
    2013年5月10日浙江台州讨房团数十人，在市、区二级信访接待日强烈要求市、区政府根据《中华人民共和国政府信息公开条例》和《浙江省政府信息公开暂行办法》等有关法律、法规的规定，对经租房档案信息向业主公开。归还经租房。


    经租房业主郑重指业，北京杭州等全国各地都已公开发文批复经租房档案询文件。例如北京的[京建]（2012）56号文件，关于《东城区房屋管理局（关于经租房档案查询有关问题的请示）》的批复。


    经租房档案本来就应该公开透明，政府为了长期霸占经租房产权，对经租房业主设置了种种档案信息公开的理由，说什么经租房档案属“保密”档案。当年房屋经租时善良的经租房业主相信政府，才把房屋交给政府经租，现在经租房业主连查询自己被经租房产档案权利都被“保密”二字拒之门外，这种缺德行为只有政府房管部门才能做得出来！


    5月10日在市政府大楼门前抗议的还有台州州椒江区加止街道锦扇桥村数百民众因政府强占宅基地在市府门前拉横幅，高呼“还我宅基地”口号，对市政府表达了强烈抗议。


    还有台州市椒江区白云街道罗菊芳因儿子工厂上班时发生锅炉，爆炸因工伤死亡以十七年。儿参加工伤保险得不到国家应有的享受赔偿。


    还有台州市椒江区章安街道叶金娥因房屋被放火烧毁没有破案被逼多，次赴京上访，得不到解决。
    台州市经租房追索祖屋维权团
    二0一三年五月十一日














   

   

   

   

   

   

   

陆民

从省人民政府来的“尚方宝剑”2013-05-30 08:43:47 来源：国纲私房维权网 浏览：13次

内容提要：被武汉市房管局作为所向披靡利器的武政办[1989]234号文件，在省人民政府的《答复》面前原形毕露。


冷明：
    你好!你邮寄来的关于“除规范性文件和非规范性文件外，还有什么类型的文件可以一直有效且内部掌握?并可以据此拒绝履行国家法律规定的职责和义务?”的《湖北省人民政府信息公开申请表》收悉。
现答复如下：
    为加强对行政机关公文的管理，防止抽象行政行为违法，有关法律法规规章将行政机关公文分为规范性文件和非规范性文件，并建立了规范性文件备案审查制度。你申请中提到的供行政机关内部掌握的文件，属于非规范性文件。行政机关制订的文件，无论是规范性文件，还是非规范性文件，都必须以国家法律为依据，不能与国家法律相抵触。行政机关不能以内部掌握的文件为依据，拒绝履行国家法律规定的职责和义务。
            


湖北省人民政府电子政务办公室（公章）



                                                   2O13年5月27日

陆民

留言

留言	[发表留言]

昵称:扬子1111     博客:xishanda.fyfz.cn     时间:2013-04-04 12:52

尊敬的关律师: 您好 我是南开大学退休教师于维金，看了您的几篇关于房产的分析文章，我们深感欣慰。 您从正义的法律角度，分析了我国从解放初期一直到现阶段私产房的问题，其中涉及我家代管产问题。 几十年来我们找了当地房管局和国家建设部多次，但他们就像踢皮球一样踢过来踢他过去，始终未能解决。 很是无奈。 现我把我家房产情况讲给您: 1.我爷爷于岷山解放前与朋友共同创办大连政记轮船公司，曾出资20万大洋帮助张学良创办东北大学。 也曾创办慈善堂 救济灾民和孤儿。 在大连自有住房50间左右,非自有住房50间左右(主要是职工宿舍及商场)。 刚解放时曾任大连人民政府第一届参议员，当时大连市长是迟正祥。 2.解放后因家务事搬到天津。 52年大连发布公告房产主在3个月内认领自己房屋，过期没有认领则收归公有。 我爷爷委托朋友齐德夫通过天津人民法院前往大连把全部房产登记并让大连市政府代为管理。 我们没有收取1分钱租金，不属于经租房。 3.82年我父亲到大连房管局要求房管局撤销代管产；房管局说你们的自有住房可以返还,其它的代管产要按社会主义房屋改造处理。 由于分歧较大就没有办。 92、93年以来我们多次找到建设部和大连市房管局但总是相互推诿无结果,其焦点如下： (1)房管局坚持自住房不得多于200平米,其它的按社会主义改造处理。 (我们不同意,但苦于无权力和法律支持,您能给我们这方面法律和政策的支持吗?) (2)我们去过法院,法院说这是落实政策的事。 对吗? 怎么办? (3)待管产因为房子多要按社会主义房屋改造处理对吗? 怎么办? 2013/4/4 我的邮箱是: aojiayang@163.com QQ是: 137525510

共有: 1 条记录

[tr][/tr]

陆民

来自网络:


【经租房主】是中国大陆一个特殊的群体，他们的合法私房在上世纪五十年代被政府连骗带抢地强行借去由国家代为经租，最后在没有经过任何法律程序和法律手续的情况下，政府就以“革命的逻辑”声称：房子已被收归国有了。
面对这种赤裸裸的强盗行径广大业主奋起反抗，以各种形式向各级政府部门提出申诉：要求归还私房！维权时间长达数十年之久，令人愤概的是政府以种种歪理予以拒绝，至今仍未归还。
中国这群被抢私房的庞大群体，他们的遭遇堪比二战期间被纳粹掠夺财产的犹太人，是名符其实的【中国大陆的犹太人群落】仅在上海就有8926户之多。
我们呼吁世界各国的媒体，请关注中国这群被政府掠夺房产的弱势群体，同时请求联合国人权组织向中国政府问责：如何保障老百姓的人身权、财产权？
冤！冤！冤！ 地方不讲理,被逼无奈所有经租讨房者只能再来次10.18北京国家住建部门口，静坐抗议示威活动要求建设部依宪行政,讲理讲法,时间在6月,全国大集访行动，向境内外媒体发出邀请，从现在开始大肆宣传！


********************************

【经租房是中国历史上的大骗局】
经租不是没收，没收归公亦必须经人民政府法庭之判决，我们犯了哪门子罪？请政府给个结论！我们的房子不能不明不白、无声无息地被没收了，总得给个说法，就是被枪毙也要死个明白呀！我们要公平！我们要正义！
冤！冤！冤！
上海市人民政府在解决经租房问题上，仍以目前中央沒有新政策为由拒绝接待我们，迫使我们反复进京告御状，今天再次来到中南海讨说法.

陆民

来至网络:

建议将［第二届全国经租房研讨会］放在住建部信访接待处门前开现场会，全国各地的经租户顺便来次大集访，开会集访两不误。确定时间，大家自发向住建部信访接待处门前聚集，再来次10.18大示威！全国经租户在住建部信访接待处门前聚集属正访行为，各地驻京办不得截访。
全国大集访行动，向境内外媒体发出邀请，从现在开始大肆宣传！

没有领头的，全是自发的！

再来次10.18住建部门口，静坐抗议示威活动！时间6月怎么样？我们呼吁世界各国的媒体，请关注中国这群被政府掠夺房产的弱势群体，同时请求联合国人权组织向中国政府问责：如何保障老百姓的人身权、财产权？

陆民

                                   

6月6日，浙江台州维权人士林大刚在光天化日下被限制人身自由。（知情人提供）

                                                                                    投书：浙江维权人士林大刚被限制人身自由                                                                                
                                                                                           

                                                                                        【正体版】                                                                                        【打印机版】                                   

                                   

                                            【字号】大  中  小                                   

                                                                   
                                                                                                【大纪元2013年06月07日讯】浙江台州维权人士林大刚今天下午2.30分去台州市信访局询问6月10日是否市长接待日，市信访局说改期到6月13日接待。3时从市政府骑电并车回家路上受到巡警警号为JX0063、JX0181 阻拦查身份，随即他们很高兴打电话给国保、110和巡警领导，说在马路上拦到领导布置白胡子老头林大刚，询问带到什么地方去，他们感到立功机会到了，林大刚在马路上同他们抗争，你们凭什么限制人身自由、侵犯人权，林大刚说今天是6月6日了，不是6月4日，你们领导布置6.4不准林大刚上街参加纪念6.4二十四周年纪念活动。后他们同领导电话通后无奈放他走了。
   
事情发生在6月3日晚上来了二批维稳人员，一批是海门街道维稳办[综治办]，二批是社区片警都是同一声音，警告林大刚6.4不要出门。6.4早上台州公安局椒江分局海门派出所所长打电话给林大刚约8.30分去吃早茶，劝阻今天不要上街。
   
从以上情况说明台州政法委、公安局对维权人士林大刚己进行严密布控。                                  
                                                                                    

陆民

浙江台州维权人士林大刚在光天化日下被限制人身自由
           (博讯北京时间2013年6月06日 转载)                     民生观察工作室2013-6-6消息：浙江台州维权人士林大刚今天下午2.30分去台州市信访局询问6月10日是否市長接待日，市信訪局说改期到6月13日接待。3时从市政府骑电动車回家路上受到警号为JX0063、JX0181 的巡警阻拦并查身份，随即他们很高兴打电话给国保、110和巡警领导，说在马路上拦到領导佈置白胡子老头林大刚，询问带到什么地方去，他们感到立功机会到了，林大刚在马路上同他们抗争，你们憑什么限制人身自由、侵犯人权，林大刚说今天是6月6日了，不是6月4日，你们领导佈置6.4不准林大刚上街参加纪念6.4二十四周年纪念活动，后他们同领导通电话后无奈放林大刚走了。
        早在6月3日晚上林大刚家就来了二批维稳人员，一批是海门街道维稳办[综治办]，二批是社区片警，他们都是同一声音，警告林大刚6.4不要出门。6.4早上台州公安局椒江分局海门派出所所長打电话给林大刚约8.30分去吃早茶，劝阻今天不要上街。
    从以上情况说明台州政法委、公安局对维权人士林大刚己进行严密布控。                           
    林大刚电话： 15857689771
   
   
    林大刚
   
   

   
    经租房主在维权
   
   
   
                                                (博讯 boxun.com)

陆民

武汉访民北京遣回武汉后即刻市区打横幅喊冤请看博讯热点：访民动态
(博讯北京时间2013年6月10日 首发 - 支持此文作者/记者)


今天从北京遣返武汉访民；汤素芳、余敬、邱庆华、李勇涛与迎候他们的武汉访民许静静、夏幼华、李诗文、陈文英等人一起在武汉闹市打横幅诉冤情。 武汉访民武汉市武昌区余家头村陈文英将自己冤情公布。
    照片是武汉访民陈文英等人由北京遣送回武汉后即刻到闹市区打横幅喊冤



   

   

   

   
    2013年06月07日，刚刚被地方强拆进京上访的陈文英等，到北京府佑街反映情况，被中南海门口的警卫接进六部口派出所登记完毕后，7点钟被当地警方送往久敬 庄，而且通知驻京办来接人，截访人员雇佣“北京臭名昭著----黑保安”准备把她们塞进面包车押回武汉，她们的手机、财务都被搜走，其间66岁的 杨明珠不服他们的暴力行为，遭到2名强壮黑保安用胶带绑住双脚，把老太太压在身下并一顿暴打。
   
    另外陈文英、万少华被其他人控制，70岁的万少华顶着被痛打的伤痛拼命的叫喊，搞的黑保安的行为才有所收敛，在场的还有武昌区一男一女两 位截访人在场目睹黑保安行凶的一切过程，因为杨明珠伤势严重，他们怕她出人命就把杨送到附近的北京回民医院就医，并用一辆鄂-A1554的警车把她们送到住处，万 少华、陈文英被安排在北京祥和宫宾馆603房间入住，她们当晚还报警了。 之后也没有什么结果！ 第二天早上由街道干部押送上G527回武汉。
   
    以下图片是陈文英家今年三月被强拆，人被暴打致伤的情景。

   

   
[博讯首发,转载请注明出处]- 支持此文作者/记者(博讯 boxun.com)

陆民

作者授权  本网首发

       
“居者有其屋”？——1950年代的住房政策剖析


        阅读次数：  2899
        张　群
住房问题是一个世界性的问题。我国自清末以来，特别是抗日战争以来，战争频仍，社会动荡，房屋不断遭到损坏、数量递减，而大量农村人口却聚集到城市，城市住宅问题相当严重。[1]另一方面，由于经济恶化，租金偏低，有些业主甚至不得不贴补房地产税[2]，自然不愿或者无力修理房产。中共建国以后，根据新民主主义理论和苏联模式，明确宣布要承担住宅保障责任。当时，政府一方面实行房租管制，一方面在接收公房、没收官僚私房的基础上建立城市职工的住宅福利制度[3]，其中，对私有房屋的房租管制和社会主义改造是关键环节。本文从私权的角度就此作初步的探讨。

一、50年代初期的城市住宅困难与占房风潮
20世纪50年代初期的城市住宅问题的表现之一是，房屋损毁严重、房荒普遍。以武汉市为例，抗战前的人口是90万，1952年增加到130万，住宅却减少了10，177栋，其中大多数砖木房屋都超过保固期限。[4]1952年8月对633栋房屋的调查发现，214栋需要小修，235栋需要大修，25栋极为危险。其中三德里220号的堂屋“已经塌成锅形，污水尺余，人往上走，随时有塌下的跌伤的危险”；汉正街640号、644号“两房侧墙向着同一条巷子倾斜，墙已经垮了一部分，现在用木柱相对支撑着。”[5]天津市自1939年遭大水侵袭后，受损房屋未能及时修复，1949年以后发现，房屋损毁情形十分严重。[6]1949年，河北省通县的公私房产35，833间中，倒塌破漏不能居住者达10，455间，占29%.[7]
住宅问题的表现之二是居住环境恶劣，影响健康和人身安全。首先，人均居住面积相当低，特别是下层民众的居住环境非常拥挤。在武汉市，上等优良的住宅（钢骨水泥房屋，居住面积较大）、中等住宅（砖瓦房屋）、下等建筑物（如单砖灌土墙及棚屋等，最为窄狭）的比例大约为4：3：1.比如，汉口小董家二巷14、16两号的单砖灌土墙二层楼房属下等建筑物，全部使用面积88平米，住19户49人，人均使用面积仅1.08平米；百子巷57号系木板平房，使用面积21平米，住2户14人，人均1.47平米。[8]其次，许多人只能栖身于棚屋度日。1952年武汉市居住在棚屋的居民占全市人口的38%，“大多数是小贩，码头工人，三轮车工人，手工业工人以及其他劳动人民。他们无法修建新房”[9]：“大部分工人及其眷属是在工厂附近自行觅租一间小屋居住……五六口人之家挤住在一起。”[10]上海市1949年的调查发现，市区住宅面积为2359.4万平米，其中简屋、棚户占13.68%.[11]直到1956年，上海还有100余万人住棚房。[12]再次，由于许多房屋质量低劣，维修不及时，屋倒伤人事件经常发生。武汉市1951年7月中旬到下旬不足20天内，即有汉口建设街110号、中山大道134号、亚当七巷2号及唐家墩18号等处房屋倒塌，压伤4人。这种局面到1953年仍未得到多大改善。[13]当时，天津市政府研究室的报告指出，全市“房屋须要马上大量的修理，否则损失人民生命财产的事情将不断发生。”[14]
住宅问题的表现之三是房屋纠纷案件激增，房屋租赁关系混乱。司法机关民事案件收案数当中房屋案件占很大比重，华北地区京津等大城市为一半左右，中等城市为18%，小城市则为6%.[15]其中又以房屋租赁案件最多，除了历史悠久的二房东问题外（据武汉市的调查，该市二房东控制的房屋占总数的一半以上）[16]，最普遍的是腾房纠纷、欠租与调整租金及房屋修缮等民事纠纷。当时，产权争执、买卖、抵押、出典与收赎等纠纷则为数较少。[17]
1949年以后，由于土改的消极影响，城市的房屋租赁关系相当混乱。在土改中，“某些个别城市曾错误地实行没收房屋，或不确定不保护房屋所有权，不问具体情况无条件无限制地强制压低房屋租额等办法”，导致许多城市居民以为“城市解放了可以白住房子，一切房租都可不缴，甚至以为可以平分城市的房产”，纷纷抗租甚至强占房屋。[18]较早发生这一问题的济南市曾贸然提出“人人有屋住”的口号，结果房客不交租，房东不修屋、不出租甚至拆房。中共中央在内部文件里也承认对此束手无策。[19]此后其它城市在此问题上都持谨慎态度，但民众已受到土改的消极影响，纷纷抗租欠租。如河北省保定市一条街上的租户不交房租者达53%，唐山市3个区不交租者占58%.[20]在有的县城，居民甚至自行没收、分配地主在城里的房屋。[21]有的地方出现了“房主怕分配房屋，致将房屋分散、送礼、变卖或由大房改小房，楼房改平房，堵大门走小门，乘下雨扒房变卖砖木等现象”。[22]
军队和机关大量非法占用民房也加剧了房荒。在武汉市，机关、团体、学校占用的房屋占全市房屋总数的12.7%强。汉口江汉路南段的76个铺面房屋中，公家占用了49栋。“公家大量住用民房，即减少了市民住房和工商业用房，特别是在某些繁华的街道上，其情形更为突出。”[23]

二、中共建政初期的房屋政策
要缓解住宅紧张的状况，无非是采取两种办法：一是建设公共住宅或采取各种措施鼓励私人建筑住宅；二是对现有住宅实行房租管制，强制空屋出租，限制退租并修缮损坏房屋等。当时，政府没有力量新建足够的住宅，当局表示，“今天国家的资财主要是用于进行人民革命战争和用于恢复和发展生产，不可能投下大量资本来修筑房屋。”[24]在这种情况下，就只能鼓励私人资本来修建住宅，但是，“要使私人资本愿意投入房屋的建造，就必须保护房屋的所有权并允许其正当合法的租赁，让资本可以运转，房主有利可图”。[25]
然而，土改之后，城市民众当中出现了一种主张，即仿照农村土改，马上平分城市的房屋。不过，政府并未支持这种主张。当时，《人民日报》是这样解释的：农村的土地是自然物，虽可开垦却不能凭空增添，地主占有土地并剥削农民的土地所有权制度是封建性质的，必须废除。但城市的房屋与农村的土地不同，房屋不是自然物，而是劳动的产物，是一种商品，需要一定的投资，而且要经常出资修缮，利用房屋的投资收取租息就成为一种资本。城市里私人房主对房屋的占有，一般不是封建性质，而是资本主义性质，应当和官僚资本以外的其他私人资本的所有权一样受到保护，承认其所有权，并保护这种产权所有人的正当合法的经营。房东和房客在平等地位上用自由协商的方式议定的房租，其数额扣除房屋偿还金部分后大体上相当于正当的平均利润，可以认为是资本主义性质的剥削，在新民主主义社会里是允许存在的，并予以保护。[26]
因此，当时政府解决城市住宅问题的基本政策是：一，承认并保护私人房屋产权，任何个人和团体不得侵害。二，允许私人房屋的出租，但租约须由双方自由协议订立，严厉禁止凭借特权强占强赁房屋。三，租额不得过高，也不宜过低。原则上，房租额除掉房屋折旧赔偿金和必要的修理费用部分后应大体上相当于社会平均利润。[27]四，租约有效期间，房主须依约修理房屋，并不得任意增加租价或强令房客搬家；房客也必须依约按时缴纳房租，不得故意拖欠不交。五，双方发生纠纷时，应本调解精神，自行协议解决；协议不成时，可由政府仲裁或由任何一方申请法院处理。六，政府有权保护城市的房屋，并督促房主进行必要的修建，不能听任有用的房屋拆毁倒塌。对于私人所有的房屋、地产，政府要按累进制分等征收一定的捐税。[28]这份文件的规定既保护了私人房屋的产权、又照顾到房客的利益，是当时所能采取的最好的政策。根据中央精神，当时各地制定了相应的房屋法律和政策[29]，主要内容是房租管制，即限制租金、限制退租、强制空屋出租等，这与国民政府的法律基本上是一脉相承的。[30]
但当时中共的城市房屋政策对私权保护的局限性也是相当明显的，这不但为以后的私房改造埋下了伏笔，更为政策的执行制造了麻烦。因为，按照中共的政治主张，新民主主义只是其革命的初始阶段，中国必然要过渡到社会主义阶段即公有制社会，这就等于说，保护私有房屋只是暂时的。中共中央对此也毫不避讳：“应当把所有城市房屋看作社会的财产，加以适当的监护。这样才能使城市房屋日渐增多，人民的居住不发生困难，给将来社会主义的房屋公共所有权制度，造下有力的条件。”[31]既然所有私房最终都逃脱不了被没收平分的命运，私房业主的修房积极性之低、房客抗租的积极性之高，便可想而知了。此外，尽管这份文件承诺，“人民政府将来是一定要修筑多量的城市房屋来解决市民的住宅问题”，但这一承诺如何兑现，却没有系统和明确的政策。另一方面，有关政策对房租的管制十分具体，而鼓励私人建筑房屋方面并无相应措施，这也在一定程度上影响了私人投资的积极性。
中共建政初期，虽然各大城市的房屋租赁纠纷得到了一定的缓解，房屋私有权也得到了一定程度的保护，但左倾观点和做法依然盛行，其主要表现就是政策执行中的“宁左勿右”，处理房租纠纷时偏于照顾房客，而对房主的利益照顾较少。例如，天津市法院对核定租金的判决一般均低于主客双方自由议定的租金；对待是非相当明确的强占腾房诉讼，有些法院也“多半照顾住户实际需要，迁就其强占房屋的违法行为。这无异使非法的强占行为获得了合法的保障，不仅使房主在思想上产生抵触情绪，在住户间也散布了不良影响，认为强占房屋不算一回事，到法院最多是挨一顿批评，从而降低了政策法令在群众中的威信。”[32]北京市有的干部只看当事人目前的利益，把房主、房客的关系看作地佃关系，故而一般倾向于把租额压低些，结果阻碍了保养房屋和鼓励私人修建房屋。[33]武汉市法院在处理房租纠纷时，听任房客自行减免房租，削减了房主的应得利益。[34]更有甚者，湖南省宜章县政府1953年“顺从民意”，将该县地主在城市的房地产（除直接用于工商业的房屋及自住房屋外），一律没收，分配给群众居住。[35]
在这种情况下，民众自行减租、抗租等现象屡屡出现。“房客方面有的仍企图平分房屋，住房不交租，甚至有的集体抗租。”[36]1953年，武汉市法院工作报告称，该市有些房客主张“住者有其屋或实行房屋减租”。例如李宗耀等61人占住陈少山耕莘里和凤凰街的房屋，自1949年以后既不承租，又不按期缴纳合理租金。要他们搬家，个别房客竟说：“耕者有其田，住者有其屋。”又如丁丹卿承租廖明易的民权路221号铺屋全栋，每月租金是6石5斗三道机米，1949年后丁就拖延租金不交，廖只好将租金减为3担；但从1953年4月起，丁又拒付租金，他说，“先减租，再谈欠租，否则这个问题就不能解决”。有的房主不敢追索租金，以致房租积压过多，难于付清。[37]
房主收不到租金或租金额过低，甚至房屋所有权都岌岌可危，他们当然不会修缮房屋，就更不要说进一步投资住宅建筑了。例如，1949年以后，武汉市私人对房屋的投资急剧下降。国共内战期间的1947年，汉口还新建商店507处、住宅377处；然而，自1949年到1953年8月，仅建商店43处、住宅36处，其中1952年新建商店33处、住宅22处，1953年只建商店10处、住宅14处。有的屋主为免后患，干脆把已有房屋卖掉。1953年1月到8月份，私人出卖的房屋达122处，其买主都是“公家”。[38]
尽管政府鼓励私人房主维修危房，但房主们缺乏投资意愿，因此房屋倒塌伤人事件难以遏制。以天津市为例，1954年6月底，天津市共修危房18，657间，占所有危房的46%，但雨季一来仍然不断发生塌倒房屋、死伤人命的事故。7月23日晨，尖山前大道住户于恩和所住房屋因雨后墙倒屋塌，砸死两个小孩，砸伤父亲和妻子；8月9日，全市各区塌房200余间。仅1954年7、8两月便有891间房屋坍塌，伤50人、死7人。该市随后加紧维修危房，但10月份仍有塌房伤人事故发生。1955年尽管市政府督促、支持维修危房，到6月底危房修缮率才达到70%，但一些街区的修缮进度仍然缓慢。如三区的何兴庄、昆纬路、六区保安街、解放南路等，已修缮的危房仅占全部危房的20%左右；四区十一经路33间危房，一间也未修缮。1955年6月14日到16日，经过几场雨，全市塌房42间半，院墙门楼6处，砸伤2人，其中事先未检查出危险的有34间半。同时，各区又不断发现新的危房，5月底危房数增加了7500余间。1956年4月底，天津全市新发现危房30，967间，其中最危险的有11，338间。可以说是“上梁的赶不上修房的，修房的赶不上倒房的”。[39]

三、私房的“社会主义改造”
中共建政初期，一些私房虽然被公家机关“没收”、“征收”，但私人拥有的房地产仍在城市房地产中占很大比重。在北京、天津、上海、济南、青岛、沈阳、哈尔滨、南京、无锡、苏州这10个城市，私人房地产分别占这些城市全部房地产的54%、54%、66%、78%、37%、36%、31%、61%、80%、86%.私人房产主当中不少人拥有大量房产，如北京市拥有房屋百间以上的房主达全部房主的64%.在内务部1954年8月14日提交的“城市私人房屋情况及今后意见”中[40]，虽然也注意到私人房屋在城市比重很大、租赁关系不正常、房屋危险破漏及拆房现象严重等问题，确实“在不同程度上直接或间接地妨碍了群众的居住以及国家各项建设的发展”，但当时主管部门的政策还是“贯彻保护合法的私人房屋所有权”。这份文件指出，虽然大城市中不乏大房主，但房屋所有者中，“各阶层都有，其中以工商业者占有的较多”，“绝大部分”房屋都是出租使用。显然，私人房产主当中小房主占多数，如果以打击大房产主的名义全面推行私房公有化，势必损害大批城市的中小房产主。
1955年，中共中央决定实行“私营工商业的社会主义改造”，于是，私有房屋公有化便提上了议事日程。正式宣布启动私房改造的是1956年1月18日的“中央书记处第二办公室关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见”。[41]按照这一文件，对私人房屋的社会主义改造预计两年完成。其总目标是“加强国家控制，首先使私有房出租完全服从国家的政策，进而逐步改变其所有制。”具体包括五点：一，由国家经租。即由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮、维护，并根据不同对象，给房主以合理利润。在此基础上合理地调整租金，取消一切中间剥削和变相增租的不合理现象。二，公私合营。根据各个城市的实际情况，对原有的私营房产公司和某些大的房屋占有者，组织统一的公私合营房产公司，进行公私合营。三，商业者占有的房屋随本行业的公私合营进行社会主义改造。他们出租的与企业无关的房屋，可由国家经租。四，对于除了自住外尚有小量房屋出租的小房主及暂时还不能纳入国家经租的其它房主加强管理，使私人房屋出租必须服从国家政策，服从政府关于租金、房屋修缮等方面的规定。五、一切私人占有的城市空地、街基等地产，经过适当的办法一律收归国有。
但是，此项任务明显地遇到了来自社会的阻力，进展缓慢，多数城市迟至1958年初仍未开展私房改造。1958年8月5日，中央主管部门负责人专门发表谈话，要求各地房管部门“抓紧时间加速进行私有出租房屋的社会主义改造，争取在1958年年底前完成私房改造任务。”[42]然而，到1960年为止，全国还有14%的市及三分之二左右的县未进行或未完成私房改造。工商行政管理局、商业部于1961年联合发出通知，要求“加速”城市私人出租房屋社会主义改造工作。[43]私房改造任务难以如期完成，既可能与政策的正当性受到质疑有关，也可能与“反右”及“大跃进”等政治运动分散了各地政府的注意力有关。直到1964年，国家房产管理局才正式宣布：（全国城市和一部分镇）“纳入改造范围的房屋约有建筑面积一亿平方米，占私有出租房屋的百分之七十左右，基本上消灭了房屋租赁中的资本主义经营，在房管战线上取得了一次社会主义革命的伟大胜利，对支援社会主义建设和改善人民居住条件，起到了积极的作用。”[44]
由于民间对私房改造普遍表示不满，在1957年“反右”之前的“鸣放”期间，私房改造问题成了舆论批评的一个焦点。首先，私房改造其实是服务于政治方略，政府却以缓解住房短缺为借口，似乎私房公有化了，住房短缺便会自然解决。批评者认为，住宅问题的根本原因是房屋缺乏，而不是房屋私有所致，所以私房改造乃“药不对症”。确实，住宅问题的根本原因是住宅短缺，私房改造前政府也是这种看法。例如，1955年5月12日天津市高级法院在工作总结中曾明确指出：“天津市的房屋问题，从现象上看是租赁关系不够正常，但基本问题还是房屋缺乏。”[45]法学学者谭惕吾在“鸣放”中表示，根据她在上海的调查，住宅的主要矛盾不是所有制的矛盾，而是供求的矛盾，屋少人多、不够分配的矛盾；变更了所有制，对主要矛盾的解决没有起到起作用，“所有制变更了，房屋仍住得满满的。”[46]
其次，私房改造混淆了个人的私有住宅与房主的赢利性出租房屋的区别。谭惕吾指出：“房地产公司走公私合营的道路是没有问题的。但一百来平方公尺的房屋也要公私合营，像子女给老人留的养老房子、小职员的破旧小屋等等，都合营了。上海有的业主自住房也合营了。据说是如不合营，干部不便管理。但这不符合宪法第11条国家保护公民的房屋和生活资料所有权的规定。宪法规定的个人房屋所有权，不是主观上想侵犯，而是在敲锣打鼓时没明确，把轻重倒置了，没看重宪法，而看重了当时的请求。要在宪法范围内调整租赁关系。应该统一管理租费修缮费的标准，确保生活资料的房屋的私有制，自己住的屋子可以少量出租。”[47]
针对类似批评，1957年10月28日，城市服务部负责人在第二次全国厅局长会议上作了回应。[48]他表示，社会主义不能容忍私房主继续过着剥削生活。这事实上等于承认制定私房改造政策的主要理由并非缓解住房困难，而是出于打击私有房产主的政治目的。他在讲话中强调，“对于占有这样多房屋的房主如不实行改造，仍任其继续过着剥削生活，这是我们的社会主义制度所不能允许的”：“城市房屋的私人占有制与社会主义建设之间”存在着深刻矛盾。该负责人表示：几年来，我们虽然采取了一些措施，对私有房屋进行管理，但收获不大，特别是在对资本主义工商业实行公私合营之后，问题就更加突出了。……在经济方面的革命基本上完成以后，如何继续取得政治战线和思想战线上的胜利，还是一个非常艰巨的任务，是一场激烈的阶级斗争。在这次资产阶级右派分子向党和社会主义进攻当中，也有一些右派分子攻击党对私有房屋实行社会主义改造政策。“
该官员不得不承认，城市的住房困难除源于历史上城市住宅严重不足，也因为城市人口增长过快、大量拆除房屋使得原有住宅面积减少，此外，住宅造价标准过高影响了建筑面积的增加，房屋政策和住宅管理制度不合理影响了房屋的保养和充分利用，加剧了城市住房的紧张情况。[49]不过，对于广受质疑和批评的私房改造中剥夺业主自住住宅以及无房民众的“均贫富”、依赖政府提供住房等现象，这位负责人却故意避而不谈。他把私房改造前“房屋得不到正常的保养，倒塌破漏日趋严重，房屋数量逐年减少”等问题，统统归咎为房主的过错，完全否认了私房改造前政府的政策导向所产生的负面影响。
私房改造政策实施之后，出现了一系列消极后果。正如谭惕吾所说：“上海的租赁关系很乱，有的房租很低，3间房子每月租费14元，养护费都不够。有些人硬是不付租金，理由是政府照顾我们。甚至租金低的，也收不到60%.一个合营公司有5千多人，欠租收不回，还要支出工资定息，结果去年亏1千多万，今年虽精打细算后估计仍要亏7百多万。还有的业主说他们放弃剥削，要成为自食其力的劳动者，要求国家安排，什么事都愿意做。但他们大部分都既不能算，也不能写，是没法给以安排的。上海屋少人多，很多人伸手来向房管局要房子，甚至打干部。公家房子一空，有打碎门窗玻璃就住进去了。有些人要求国家补助盖房屋，存在供给制思想，租金最好不要，要也要少。现在群众所需，不自己解决，都要国家解决，这不合理。”[50]1958年前后，在一些私房改造尚未开始的城市，房主“大量地贱价出卖房屋以及千方百计分散房屋”，有的房屋值三、四千元，但房主只收一、二千元就出售；有的房主干脆拆房卖料。[51]
1964年，国家房产管理局终于首次承认：“在过去的私房改造中，也存在着一些缺点和一些需要解决的遗留问题。主要是：有的地方改造起点过低，把包括出租和自住总共只占有几间房屋的工人和贫下中农出租的少量房屋也纳入了改造；有些地方取消了改造起点，只要有出租房屋就实行经租；有的地方还将房主一部分自住房屋也实行了经租；不少地方没有给房主留够自住房；给房主的固定租金也有低于原房租百分之二十的。”[52]

四、余论：无私权则无人权
住宅缺乏是二战之后许多国家都曾经面临的问题，这些国家当时所采取的政策曾包括房租管制等限制性措施，但这些国家都不像中国走得这么远。显然，民国时期长期积累下来的房荒，是不可能一蹴而就瞬间解决的。私房改造仅仅在原有房屋上的产权上做文章，当然更不可能解决房荒。从政治角度去看，私房改造与其说是为解决住宅问题，还不如说是为了贯彻政治目标。从法学角度来说，1949年以后对待私人房屋住房政策的根本失误，是对个人财产权的蔑视甚至践踏，其顶峰就是私房改造。其实，1954年宪法仍然明确保护私人房屋的所有权，这也是1957年一些人质疑私房改造违反宪法的根本依据。但是，由于政府对私权的强烈疑虑和对市场机制的极度不信任，而对公权力又极端迷信，终于发动了私房改造运动。“文化大革命”爆发后，在“革命行动”和“造反有理”的口号下，把个人所有的房屋当作资本主义尾巴，赶走房主甚至强占个人住房的“革命”行动遍布全国城乡。仅全国城市房管部门接管没收的个人所有房屋就达2，200多万平米。一些人甚至趁火打劫，侵占他人私房数百平米的不乏其例。[53]

陆民

在这样的政策导向和制度环境下，蔑视和侵犯个人房屋所有权的行为和观念逐渐积淀为一个新的社会传统。例如，许多房客拒付房租，或随意改建、拆毁所租房屋；当房主要求收回房屋自住时，承租人以“承租人不能被迫迁”为由长期赖住。同时，政府对个人住宅的维修、新建长期采取歧视政策，个人若要维修或新建住宅，无论是建筑材料还是施工力量，都很难寻觅。此外，一旦政府决定拆迁民宅，在拆迁中对个人房屋折价通常偏低，如有的县对白木料穿逗结构的瓦房每平米仅折价10元，而当地的造价至少要60元以上。[54]
“文革”结束后，政府重提保护公民的合法房屋所有权，并开始退还私人房屋。但历经几十年“革命”的社会氛围，许多民众已经习惯于在“革命”中谋夺他人财产。因此，有的地方尽管法院已经判决、房管部门也承认原房主的所有权，但住户却借口“没房”，就是不搬；有的则声称，地富反坏右分子就不该有房子，以此为由抗拒不搬。[55]有的地区还禁止个人之间的房屋买卖。单位或他人趁房主外出夺、毁房屋的事件也时有发生。甚至还有相当一部分涉及房屋纠纷的人，“反对给个人所有房屋落实政策，反对给个人所有房屋以法律保障”。[56]
相对于诟病甚多的福利分房制度，对私权的一味压制打击才是“文革”之前住宅制度方面最大的政治失误。改革开放初期的房屋纠纷主要都是侵害私权埋下的祸根。[57]据1980年代初的统计，全国各地法院受理的房屋纠纷案件数量，仅次于婚姻案件，居各类民事案件的第二位，在有的地区则居于各类民事案件之首。例如，当时重庆市巴县共有房屋纠纷8，877件，该县法院民、刑庭一度被房屋纠纷当事人占领，无法办案。湖北省沔阳县1979年1月至5月，共受理房屋纠纷案件278件，占民事案件的54.5%.河北省承德市法院1979年受理的房屋纠纷上诉案件较1978年增加3.3倍。[58]直到1985年，政府部门还在处理城市私有出租房屋社会主义改造的遗留问题。[59]
纵观1949年以后的住宅状况，城乡人口的五分之四居住在个人所有的房屋里。据1982年前后的统计，在城镇，个人所有的房屋达2亿平方米，相当于房管部门所管公房面积的总和；在农村，8亿农民基本上都是住在个人所有的房屋里。曾有学者指出，如果完全依靠政府建公房，以1979年建设6千万平米的速度推算，需要60年才能实现10亿民众人均居住3.6平米这样一个非常低的标准；而到那时，几十年前建造的住房可能已接近使用年限，需要重修。因此，“要靠公房取代个人所有房屋的地位，是不可想象的”，也是不可能实现的。[60]然而，恰恰是因为个人的房屋产权没有可靠的法律保障，许多人长期不敢购建房屋[61]，这是80年代城市住房短缺的一个重要原因。
对于私权的态度，一直是国际共产主义运动的一个心结。中共成立初期就在这个问题上有过严重的失误。1928年，为使小资产阶级变成无产者，然后强迫他们革命，中共中央指示湖北、湖南省委实行“烧杀政策”，“杀尽土豪劣绅、大地主，烧地主的房子”。[62]湘南特委执行这一政策后，把从宜章到耒阳一线400多里长的公路两侧各5里内的城镇及农村的人和财物一律撤至偏远乡村，然后把搬空的房子烧掉，片瓦不留，导致大批农民反水，1千多名干部被杀。[63]1949年以后，在“革命”的名义下，开始了一轮更大规模的、且民众毫无还手之力的剥夺私人财产的运动。这当然不是个人崇拜或者左倾思想所能完全解释的了。国际共产主义运动对私权的敌视，其实与中国传统的江湖文化是对应的。这既是“革命”能够在中国成功的重要文化基础，也是“革命”不得不让位于改革的根本原因。改革开放已经30年了，50年代以来排斥打击私权的作法并未根除，至今仍然在城市开发、强制拆迁当中表现出来。当反对强制拆迁的房主维护自己的人权时，他们可能没有充分意识到，排斥打击私权的制度是难以保障人权的。这正是我们重新审视50年代私房改造政策的现实意义。
作者说明：本文是北京市哲学社会科学规划项目、北京市教委人文社会科学研究重点计划项目“北京市住房社会保障制度立法研究”（SZ200711417020，07BaFX029）的阶段性成果。
「注释」
[1]有关民国住宅问题的情况参见张群的“民国时期房租管制立法考略”，《政法论坛》2008年第2期。
[2]解放初期房产税很重，业主收益偏低。据武汉市调查，在有租金收入的546栋房屋中，收益达到房地产税额一半以上到2倍半的占38%强，2倍半以上至30倍的占26%弱，租额只在房地产税额一半以内或刚够纳税的占20%，不够缴纳房地产税的占16%强。见“武汉市房屋租赁情况调查”，中南民政部、房地产管理局、武汉市房屋租赁关系调查报告，1952年8月集中调查，《武汉政报》第3卷第1期，1952年，第24页。
[3]“关于城市房产、房租的性质和政策”（1949年8月12日《人民日报》新华社信箱），载《国家房地产政策文件选编》（1948年—1981年），房产通讯社1982年编印，第7页。
[4]“武汉市住房的基本情况”，《武汉政报》第3卷第1期，1952年，第23页。
[5]“武汉市房屋租赁情况调查”，中南民政部、房地产管理局、武汉市房屋租赁关系调查报告，1952年8月集中调查，《武汉政报》第3卷第1期，1952年，第25页。
[6]“东兴公司房租问题调查”，载《司法市政资料》甲集之五，天津人民政府研究室1950年3月15日编印，第42页。
[7]“内务部地政司对目前城市房产问题的意见”（1950年8月），《民法参考资料》第二分册，北京大学法律系民法教研室、资料室1983年编印，第252页。
[8]出处同注4.
[9]出处同注4.
[10]出处同注4，第24页。
[11]《上海住宅建设志》第一篇“旧有住宅”，上海社会科学院出版社1998年版。
[12]“中央书记处第二办公室关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见”，《国家房地产政策文件选编（1948年—1981年）》，房产通讯社1982年编印，第285页。
[13]出处同注4.
[14]“天津市房屋、房租概况”，载《司法市政资料》甲集之五，天津人民政府研究室1950年3月15日编印，第36页。
[15]徐世德，“处理城市房屋纠纷的几点经验”，《中华人民共和国民法资料汇编》第二册（上），北京政法学院1956年编印，第423页图表。
[16]“武汉市房屋租赁情况调查”，中南民政部、房地产管理局、武汉市房屋租赁关系调查报告，1952年8月集中调查，《武汉政报》第3卷第1期，1952年，第24页；李维真，“改善房地产租赁关系工作总结”，《武汉政报》第5页。
[17]出处同注15，第426页。
[18]出处同注3.
[19]“中央关于税收、房租问题给天津市委的指示”（1949年1月24日），《中共中央华北局重要文件汇编》第一卷，中共中央华北局办公厅1954年编，第269页。
[20]出处同注7.
[21]“湖南省人民政府民政厅关于土地房屋几个主要问题的报告”，《中南法令汇编》1953年，第38页。
[22]出处同注7.
[23]出处同注4，第23—24页。
[24]出处同注3.
[25]出处同注3.
[26]出处同注3.
[27]这里说的是单纯的房租，而不包括地皮租金在内。
[28]出处同注3.
[29]据笔者不完全统计，先后颁布的有如下多种：《上海市房地产管理暂行条例》（1949年6月23日上海市军事管制委员会）、《武汉市人民政府代管房地产暂行办法》（1949年12月2日）、《上海市房屋租赁暂行条例（第六次草案）》、《广州市房屋租赁暂行办法》（1950年3月23日公布施行）、《北京市人民政府处理城区无主房地暂行办法》（1950年3月27日）、《东北城市房产管理暂行条例》（1950年3月28日）、《重庆市私有房屋租赁暂行办法》（1950年5月）、《昆明市民房租赁暂行办法》（1950年6月昆明市人民政府公布）、《北京市私有租赁房屋暂行规则》（1950年10月14日北京市人民政府公布）、《天津市私人房屋租赁暂行条例》（1951年3月6日天津市人民政府公布）、《修正武汉市房地产租赁暂行办法》（1953年7月4日）等，见《民法资料汇编》第四辑（新中国部分），中央人民政府法制委员会1953年11月20日编印；《中华人民共和国民法资料汇编》第二册（上），北京政法学院1956年编印。
[30]张群，“民国时期房租管制立法考略”，《政法论坛》2008年第2期。
[31]出处同注3.
[32]“天津市高级人民法院关于处理当前房屋案件中存在问题的意见”（1955年5月12日天津市人民法院总结），《中华人民共和国民法资料汇编》第二册（上），北京政法学院1956年编印，第386页。
[33]出处同注15，第427—428页。
[34]“人民法院9月份工作报告”，《武汉政报》，第38页。
[35]出处同注21，第39页。
[36]出处同注7.
[37]出处同注34.
[38]出处同注34.
[39]“天津市人民政府关于处理当前房屋租赁关系诸问题的指示”，1952年9月20日：“天津市政府1953年补助贫苦市民修缮房屋办法”，1953年4月30日：“天津市政府关于修缮房屋工作的补充指示”，1953年5月15日：“天津市人民政府关于各区推动修缮私人房屋工作的指示”，1954年5月17日：“天津市人民政府关于各区应抓紧彻底修缮危房工作的指示”，1954年7月24日：“天津市人民政府关于目前推动私房修缮工作的指示”，1954年8月16日：“天津市人民政府关于各区应继续做好推动危房修缮和进行经常性房屋工作的指示”，1954年11月16日：“天津市人民委员会为保障市民居住安全、各区应迅速彻底检查危房抓紧推动修缮的指示”，1955年3月5日：“天津市人民委员会关于进一步加强推动私人房屋修缮工作、以保证雨季中人民居住安全的指示”，1955年6月25日：“天津市人民委员会关于迅速开展修缮危房工作的指示”，1956年6月2日：“天津市1956年私人房屋修缮贷款办法”，1956年5月12日。均见《天津市法令汇编》1953、1954、1955年编印。
[40]“城市私人房屋情况及今后意见（1954年8月14日内务部第一次整理稿）”，《中华人民共和国民法资料汇编》第二册（上），北京政法学院1956年编印，第438页。
[41]《国家房地产政策文件选编》（1948年—1981年），房产通讯社1982年编印，第284页。
[42]“中央主管机关负责人就城市私有出租房屋的社会主义改造工作发表谈话”，《国家房地产政策文件选编》（1948年—1981年），房产通讯社1982年编印，第291页。
[43]《国家房地产政策文件选编》（1948年—1981年），房产通讯社1982年编印，第293页。
[44]国家房产管理局对国务院批转的“关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”的说明（1964年7月15日），《国家房地产政策文件选编》（1948年—1981年），房产通讯社1982年编印，第299页。
[45]“天津市高级人民法院关于处理当前房屋案件中存在问题的意见”（1955年5月12日天津市人民法院总结），《中华人民共和国民法资料汇编》第二册（上），北京政法学院1956年编印，第382页。
[46]谭惕吾，“对报纸党组和房屋改造的意见”，载中国政治法律学会资料室编，《政法界右派分子谬论汇集》，法律出版社1957年版，第10页。
[47]出处同上。
[48]“城市服务部负责人在第二次全国厅局长会议上关于城市房产管理工作的发言”（1957年10月28日），《民法参考资料》第二分册，北京大学法律系民法教研室、资料室1983年编印，第274页。
[49]出处同上，第268页。
[50]出处同注46.
[51]“城市服务部负责人在第一次全国房产工作会议上的总结报告”（1958年2月8日），《民法参考资料》第二分册，北京大学法律系民法教研室、资料室1983年编印，第279页。
[52]国家房产管理局对国务院批转的“关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”的说明（1964年7月15日），《民法参考资料》第二分册，北京大学法律系民法教研室、资料室1983年编印，第330页。
[53]北大历史系教授周一良在回忆录中说，“文革”期间，其邻居李教授老岳父去世，一位被“造反派”赶出家门的学部委员乘此机会强行迁入李家空房。李太太生气而死。李教授一家1990年迁走后，该学部委员又在一天晚上强行迁入了李教授剩下的住房。见《钻石婚杂忆》，三联书店2002年版，第194页。
[54]寇孟良，“论我国个人所有房屋的地位及其法律保护”，载《民法学论文选》，西南政法学院干训部教学组1983年编印，第427页。
[55]孙孝实，“关于制定民法几个问题的意见——1981年12月在西南政法学院第12期干训学员大会上的讲话”，载《民法学论文选》，西南政法学院干训部教学组1983年编印，第39页。
[56]出处同注54，第428页。
[57]曾有学者总结为5种类型，其中私改遗留的房屋纠纷、“文革财产”纠纷、农村历次运动侵犯私房产权的纠纷等三类，均属于对私权的侵害。柯瑞清等，“关于房屋纠纷问题的调查”，载《民法学论文选》，西南政法学院干训部教学组1983年编印，第433页。
[58]柯瑞清等，“关于房屋纠纷问题的调查”，载《民法学论文选》，西南政法学院干训部教学组1983年编印，第433页。
[59]见城乡建设环境保护部“关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见”，1985年2月16日[85]城住字87号。
[60]出处同注54，第426页。
[61]出处同注54，第428页。
[62]见“中央致两湖省委信——两湖军阀混战形势下党的任务[中央临时政治局扩大会议（1927年11月9日至10日）]，载《中共中央文件选集三（1927）》，中央党校出版社1989年版。
[63]农民的理由很简单：“共产党一定要烧我们的房子，我们就反对共产党，打倒共产党！”见《一个革命的幸存者——曾志回忆录》，广东人民出版社1998年版，第55页。
来源：《当代中国研究》2009年第2期  

陆民

[tr][/tr]

对报纸党组和房屋改造的意见

(谭惕吾在北京法学界座谈会5月31日第3次会议上的发言)

谭惕吾

提两点意见。第一点:对报纸党组的意见。整风中揭露矛盾很多,但报上帮助整风意见少,替三个主义辩护的较多,对批评者的批评较多,给群众印象是否在"收"?"放"中有鲜花,有毒草。十分有毒的可以批评,但报上登得太多,会影响群众积极性。又报纸登党的长处不要登太多,登在显著地位,这会使党员疏于反省检查自己。我们第一次会议上提的意见很好,对有宗派主义的人有帮助,有好处。但报上登的不多。是否党组把有的意见放在党内呢?我不清楚。单看报纸的报导是很不够的,报纸党组在报导中要做到帮助整风,揭露矛擀,当然不是如旧社会那样要耸人听闻。     第二点:对房屋改造问题的意见。     第一,这次到上海视察,感到过去作为要实行房屋改造的材料不实在,在调查工作中存在问题。我只看到一部分调查材料(是否就是作为党要实行房屋改造政策的材料根据,我不知道),里面指出,上海房屋的主要矛盾是所有制的问题,这是造成租赁关系不正常、房屋不够住的原因。据我在上海视察调查,认为主要矛盾不是所有制的矛盾,而是供求的矛盾,屋少人多、不够分配的矛盾。我了解一下已变更了所有制,对主要矛盾的解决起作用如何?没有解决。所有制变更了,房屋仍住得满满的。党决定政策从调查研究出发,这是完全正确的,但调查研究应从实际出发,不要杂有主观。那份报告是有些主观,没有反映出上海房屋的主要矛盾。     第二,上海采取房屋改造的方式值得研究。房地产公司走公私合营的道路是没有问题的。但一百来平方公尺的房屋也要公私合营,像子女给老人留的养老房子,小职员的破旧小屋,等等,都合营了。合营后,就要拿定息。房子不是企业,赚不了钱。上海的租赁关系很乱,有的房租连养护费都不够。一个合营公司有五千多人。欠租收不回,而要支出工资定息,结果去年专一千多万,今年虽精打细算后估计仍要亏七百多万。上海的小业主是欢迎改造的。有一个破棚户听到也要申请合营,有三万多户申请合营未批准,工作搞得很被动。我召集过一次座谈会,有一个小业主说了心里话,原来他的房子是危房,每晚睡不着觉,耽心要塌,合营后他睡着觉了。有的房租很低,三屋房子每月租费十四元,养护费都不够。我曾对上海的同志说过,你们是非法制思想,上海的租赁条例仍未颁,答赁关系搞得很乱。据了解,有些人硬是不付租金,理由是政府照顾我们。甚至租金低的,也收不到60%。为什么合营时,不就把租赁关系调整好?现在欠租情况非常严重。     第三,有的业主自住房也合营了。据说是如不合营,干部不便管理。但这不符合宪法第十一条国家保护公民的房屋和生活资料所有权的规定的。我在上海也说过,干部便不便于管理同违反宪法规定,孰重孰轻?房改把房地产公司、经租公司合营了,这是完全对的,但有些冒进了,违反了宪法第十一条的规定,希望党给以纠正。应该在宪法范围内决定政策,考虑影响后果。     现在都合营了,要想他们退,但小业主说,我们要走社会主义道路。谁还敢阻挡?还有的业主说他们放弃剥削,要成为自食其力的劳动者,要求国家安排,什么事都愿意做。但他们大部分都既不能算,也不能写,是没法给以安排的。因此当时未能把生活资料性的同生产资料性的房屋的界线分清楚,同时调查材料不是完全符合实际。     上海屋少人多,很多人伸手来向房管局要房子,甚至打干部。公家房子一空,有打碎门窗玻璃就住进去了的。有些人要求国家补助盖房屋,存在供给制思想,租金最好不要,要也要少。有的同样房屋的租金或高或低,有一幢屋抗战前房租150元,现在是人民币26元。但同样的房屋隔壁就要90多元。     对于城市房屋问题如何解决,党以后要很好考虑。我曾跑过许多城市,研究这问题。我认为现在群众所需,不自己解决,都要国家解决,这不合理,要在宪法范围内调整租赁关系。应该用法制、用租赁条例管起来。现在房屋管理局有15,600多人,不一定人人有事做。应该统一管理租费修缮费的标准,确保生活资料的房屋的私有制,自己住的屋子可以少量出租。     再补充一点。经租公司不须安排人事。但拿不过所有权来,这里是否一定权把所有权拿过来?经租公司有2,000干部。经租应由法律管。     宪法规定的个人房屋所有权,不是主观上想侵犯,而是在敲锣打鼓时没明确,把轻重倒置了,没看重宪法,而看重了当时的请求。

陆民

城市土地国有规定的由来（含注释）

程雪阳

          2013年第6期 炎黄春秋杂志

  1982年12月4日，五届全国人大五次会议通过了新修订的《中华人民共和国宪法》。与之前的历部宪法相比，这部宪法的一个突出特点是，首次对土地所有权制度进行了明确规定，并增加了“城市的土地属于国家所有”（第十条第一款）这一条款。对于这一规定，当时的人们并没有给予高度关注，也没有认真考虑其可能带来的后果。然而，随着1987年以后城市土地逐步的“市场化”、城市住房制度的改革（特别是“住房商品化”的出现）、旧城改造范围的扩大，以及随之而来的城市房屋征收矛盾的增多和激化，人们逐渐发现，房地产领域中种种矛盾以及这些矛盾的根源，都与现行宪法关于土地制度的规定有关。那么，“城市的土地属于国家所有”是何时以及如何被提出的？1982年宪法为什么要宣布“城市的土地属于国家所有”呢？

一、城市土地国有的由来

1949年年初，全国解放在即。这年的4月25日，毛泽东、朱德签署的《中国人民解放军布告》宣布，“农村中的封建的土地所有权制度，是不合理的，应当废除”，但是“城市的土地房屋，不能和农村土地问题一样处理”。注1  同年8月，《人民日报》刊登文章论述了共产党对于城市房地产的政策，指出，“中国共产党和人民政府对于城市私人所有的房屋、地产和房租的政策，采取如下的原则：一、承认一般私人所有的房产的所有权，并保护这种产权所有人的正当合法经营；禁止任何机关、团体或个人任意占用私人房屋。……”注2  同年9月通过的《共同纲领》第三条规定：“保护工人、农民、小资产阶级和民族资产阶级的经济利益及其私有财产”。根据这一规定，在1950－1953年间，各地政府不但给城市土地所有权人换发了新政权的土地房屋所有证，注3  而且还要求“土地房屋之买卖、典当、赠予或交换，均应凭土地房屋所有证，并由当事人双方订立契约，由承受人依照本条例缴纳契税”。注4

1954年的天津市土地房产所有证内页



到1954年，五四宪法依然规定“保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权”。注5  因此，城市的私有土地，无论是作为生产资料还是作为生活资料，都受到了宪法的承认和保护。据中央书记处第二办公室的统计，1955年之前，在北京、天津、上海、济南、青岛、沈阳、哈尔滨、南京、无锡、苏州这10个城市，私人房地产分别占这些城市全部房地产的53.85%、53.99%、66.00%、78.00%、37.90%、36.00%、40.20%、61.30%、80.25%、86.00%。私人房产主当中不少人拥有大量房产，比如李鸿章的后代在上海即占有房屋面积10万多平方米。注6
1955注7
1956年1月181960年底为止，“在全国依然还有14%的市及2/3左右的县还未进行或者没有完成改造工作”，以至于中央工商行政管理局和商业部不得不再次呼吁各地“加速城市私人出租房屋社会主义改造工作”。注8
到1963年，国家房产管理局向国务院报告：“除少数大城市对私营房产公司和一些大房主实行公私合营以外，绝大多数是实行国家经租。经租的办法是，凡房主出租房屋的数量达到改造起点的，即将其出租房屋全部由国家统一经营，在一定时期内付给房主原房租20％至40％的固定租金。改造起点的规定，大城市一般是建筑面积150平方米（约合10间房），中等城市一般是100平方米（约合六、七间房），小城市（包括镇）一般是50到100平方米之间（约合三至六间房）。按照上述办法，全国各城市和三分之一的镇进行了私房改造工作。纳入改造的私房共约有1亿平方米。这对于充分利用城市已有的房屋为社会主义建设事业服务，起了积极作用，取得了很大成绩。”注9
文革开始后，在“革命行动”和“造反有理”的口号下，私有房屋和城市土地私有制被当作城市资本主义的“最后一条尾巴”，成为被“革命”的对象。1966年6月上旬，北京十四中的红卫兵们首先贴出了一张《告全国同胞书》，宣称要“彻底铲除一切剥削现象”，其中包括：“房产一律归公。住户们一律不向房主交租子！各地房管局的革命同志们，望你们办理好房产归公手续，马上把房产接收下来。”注10
红卫兵抄家一时成风，“1966年8月18日后的一个月内，北京市被抄家的达11.4万多户，被赶回原籍的有85198人。上海市从8月23日至9月8日，红卫兵共抄家84222户。到9月下旬，天津市红卫兵抄家1.2万户。”注11
同年9月26日，北京市房地产管理局出台了《关于接管私房的若干规定》。该规定要求“对固定租金已自九月一日起暂停发放”，并决定“除按农村六十条规定，应归生产队所有者外，城市私有土地一律收归国有”。尽管该规定最后声明“上述意见，政策性很强，应报市人委批准后再正式执行”注12，但是在没有得到北京市人民委员会正式批准的情况下，这一规定已经在“革命洪流”中被迅速执行了，甚至一些房屋承租人也以“1966年文革开始后，土地属于国家”为由，拒绝再依照房屋租赁合同向原房地产所有权人交租金了。注13
1967年11月，在接到某地领导关于城镇土地国有化的请示之后，国家房产管理局、财政部税务总局做出答复称：
注14
也就是说，在文革中，国家房产管理局、财政部税务总局不但以答复的方式将中共中央书记处二办文件中的“街基”扩大到“城镇上建有房屋的私有宅基地”，而且要求地方政府按照造反派的意见将所有的城镇土地都收归国有。1968年2月20日，北京市革命委员会发布了《关于无产阶级文化大革命中红卫兵查抄财物、房地产处理的通知》，要求“上述范围（指地富反坏右及其子女等）应没收的房地产，产权归国家”。注15 其他一些地方也陆续开始了“城市土地的国有化”运动，没收城市居民的私有房地产，一直到1979年，福建省泉州市革委会还在发布“城市土地归国家所有”的规定。注16
应当如何看待文革期间各地革委会所制定的城市土地国有化的政策呢？一些人可能会认为，从1954年开始，宪法就有了关于“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有”的规定，1975年宪法又删除了“为了公共利益的需要”这一前提，直接规定“国家可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有”，所以这些“土地国有化”的革命行动是符合宪法的。事实上这样的辩护并不成功。这是因为：（1）无论是1954年宪法，还是1975年宪法，对于“土地收归国家”都有前提性限制，即必须“依照法律规定的条件”，而在这一时期，拥有立法权的全国人大及其常委会并没有制定任何关于土地国有化的法律或法令；（2）1975年宪法并没有明确承认各地在文革中的“城市土地归国家所有”的行为的合宪性；（3）即便是1975年宪法被解释为支持“国家对城乡土地收归国有”，那也是没有意义的，因为这部“革命宪法”本身就是文化大革命的产物，在改革开放后已经被彻底否定了。

二、城市土地国有入宪过程中的讨论和争议

文革结束后，1978年重新修订宪法。尽管仍处于极“左”思维盛行的年代，但这次修宪仍然没有任何关于城市土地国有化的规定。国家城市建设总局在1982年3月27日发布的《关于城市（镇）房地产产权、产籍管理暂行规定》（城发房字7712月4日通过的宪法所改变，该宪法在第十条第一款（属于“总纲”部分）明确规定“城市的土地属于国家所有”。那么，八二宪法为何要增加这一新的规定呢？这一规定出台前的讨论中又有过什么意见？
八二宪法的修改是从1980年开始的。这年的8月18日，邓小平在著名的《党和国家领导制度的改革》中提出，“中央将向五届人大三次会议提出修改宪法的建议”。注17 8月30日，中共中央向五届人大三次会议提出《关于修改宪法和成立宪法修改委员会的建议》。9月10日，五届人大三次会议根据中共中央的建议通过了宪法修改委员会名单，共103名委员，叶剑英为主任，宋庆龄、彭真为副主任。9月15日，宪法修改委员会召开了第一次全体会议，会议决定设立宪法修改委员会秘书处，胡乔木为秘书长，吴冷西、胡绳、甘祠森、张友渔、叶笃初、邢亦民、王汉斌为副秘书长。9月17日，宪法修改委员会秘书处举行第一次会议。注18 10月5日，宪法修改委员会秘书处起草班子集中到北京玉泉山，并就宪法修改草案起草进行了分工：序言部分由胡绳、龚育之、卢志超起草，总纲部分由胡绳、顾明、肖蔚云、王叔文、许崇德起草，权利义务部分由王汉斌、张友渔、王叔文、杨景宇起草，国家机构部分由王汉斌、邢亦民、顾明、顾昂然、许崇德、孙立、许孔让起草。注19
在最初的一段时间内，对于是否要在宪法中规定土地所有权以及如何规定这一问题，宪法修改委员会秘书处并没有确定的意见。在1981年2月10日上午召开的宪法修改委员会秘书处第十次会议上，胡绳报告说，“有些问题我们还拿不准，如有关土地的所有权问题、关于农村人民公社经济的一些问题、关于中外合资经营的问题等”。注20 事实上，在最初的两个草案，即2月20日形成的《宪法草稿》，以及《宪法讨论稿（2月28日）》中，并没有出现关于土地制度的规定。1981年3月11日到25日，宪法修改委员会秘书处对《宪法讨论稿（2月28日）》进行讨论和修改。正是在此期间，秘书处首次提出应当在总纲“经济制度”一节增写关于“全民所有和集体所有的土地”的条款。注21
为什么要在宪法中规定土地所有权制度呢？王汉斌后来回忆说，“起草宪法才发现1954年宪法对土地所有权根本没有规定。奇怪了，土地这么重要的事情怎么能不做规定，所以这次就要规定土地所有制”。注22 这一说法可以与宪法“总纲”部分起草小组成员的肖蔚云的说法相互印证，肖蔚云在1986年出版的著作中提到：
注23
1981年7月，因为胡乔木身体不好，中共中央决定由彭真领导宪法的起草工作。1981年10月到11月，彭真数次主持召开宪法修改委员会秘书处工作会议，对宪法修改草案进行逐章逐节反复讨论。注24 12月16日，彭真与项淳一、顾昂然集中讨论了宪法修改过程中的11个具体问题。在谈到土地所有权时，他认为：
关于土地所有权，过去宪法和法律没有明确规定，但历来对城市土地是按国有对待，农村土地是集体所有。这次宪法明确规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，包括个人使用的宅基地和自留地，除法律规定为国家所有的以外，属于集体所有。任何单位和个人不得买卖和租赁土地。这对坚持社会主义是必需的。注25
12月19日，彭真向邓小平、胡耀邦并中共中央写了《关于宪法修改草案几个问题的报告》。该报告主要就宪法修改过程中存在的16个问题进行说明和请示，其中所列的第9个问题主要就是土地所有权问题。注26 12月中下旬，邓小平两次审阅宪法修改草案初稿，随后中央政治局和书记处也对这个草案初稿进行了讨论。不过，从现有的资料来看，小平关心的主要是实行“一院制”还是“两院制”、是否设置国家主席等与政治体制相关的问题，对宪法修改草案关于土地所有权的规定没有表示明确意见。注27

　　　　　　　1982 年11 月宪法修改委员会第四次全体会议场景

　　1982年2月27日到3月16注28
3月9日上午，宪法修改委员会第二次全体会议开始分成3个小组讨论。在3月10注29
在3月12注30
在3月16日的分组讨论中，杨秀峰就宪草中的序言和总纲提出意见。在谈到土地问题时，他表示，“赞成土地国有，但由于关于土地的所有权问题牵涉太广、变动太大，要慎重。现在农村土地为集体所有，城郊哪些土地属于国家或集体所有，很难分，是否跟农民交代清楚。土地国有，他们可以依法长期使用，要他们同意接受，不要硬性规定”。注31
4月12日下午，宪法修改委员会举行第三次全体会议。宪法修改委员会秘书长胡乔木就重新修改的宪法草案向委员们做了扼要的介绍，他提到：
注32
4月14注33
4月15日，宪法修改委员会第三次全体会议继续举行，彭真主持会议，讨论到第十条关于土地的规定时，意见不一：
钱昌照（全国政协副主席）说：我国人口太多，污染很重，要建卫星城，要开发资源，要建港口，现在规定了土地是集体所有，将来就会扯皮。建议写明：届时国有。
胡子婴说：应规定全部土地归国家所有，人民公社有使用权。国家挖矿藏，都在草地下面，胜利油田、迁安铁矿，挖掉一棵树就要给农民1000元。那不行。还要求把他们全部老少都包养到老。胜利油田给农民盖了房子，安了电灯，每年还闹个没完。社会主义国家土地应该国有，使用权可以固定，以利于乡村建设。
荣毅仁提议把第4款中的“侵占”提在前面，同时把“租赁”去掉。他说，临时用地堆一下材料，是不是必须租赁，可以在土地法中具体规定。荣毅仁又说：我是赞成土地国有的。但该不该国有，是个大问题。过去没有宣布过。所有制纠纷很大，阻挠了国家建设。
耿飚说：外交上修建大使馆，地皮是租给他的，租期99年，所以土地租赁是可以的。
杨秀峰说：　
彭真说：土地问题在起草的过程中，反复了很多次。当初苏联，列宁主张土地全归国有。斯大林没有接受。我国土改时，给农民发土地证。后来合作社，还实行土地分红。到人民公社化，算是解决了。土地所有制牵涉心理状态，其实都是农民使用。你要用地，他1亩地要你30万元。（荣毅仁插话：要100多万！）
荣毅仁说：应该原则上土地国有，例外是集体所有。现在呢，原则上集体，法律规定的才是国有。
江华（最高人民法院院长）说：宅基地，大城市与中小城市有区别；房改了的与没有房改的，二者也有区别。一下子国有，这些区别全没了。
杨尚昆（中央军委常务副主席兼秘书长）说：我赞成维持原文，土地即使国有，扯皮也解决不了。城市土地国有，天津街道拆迁时有3户硬不搬。北京广安门也有这种情况。宣布国有，震动太大，有征用这一款，就可以了。逐步过渡较好，先通过土地征用条例。
刘澜涛（全国政协副主席兼秘书长）说：我们从井冈山起，农民就为土地而战。党的“六大”曾在党纲上写过搞国有。
杨尚昆说：现在苏联的集体农庄可以自由买卖土地。列宁山的边上有农民户，自己养牛，就是不搬走。
彭真说：我们民主革命没收封建土地分给农民，现在要把农民的土地没收归国有，这震动太大。
……
讨论到第十三条“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”时，彭真说：这一条很重要。贪污、盗窃、损害公共财产。1亩地要30万元，敲国家竹杠。这是侵占国家利益。注34
1982年4月22日，宪法修改委员会向五届全国人大常委会第二十三次会议提交了《中华人民共和国宪法修改草案》，该草案第十条规定：
城市的土地属于国家所有。
农村、镇和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对土地实行征用。
任何组织或者个人不得侵占或者买卖、租赁土地。注35
同日，宪法修改委员会副主任彭真向全国人大常委会做了《关于中华人民共和国宪法修改草案的说明》的报告。不过，其在报告中并没有提及宪法草案关于土地问题的规定。4月23－24日，全国人大常委会对宪法修改草案进行了分组讨论，常委们的讨论也没有涉及土地及集体经济组织的问题。
1982年4月26注36
在历时4个月的全民讨论中，全国各地的群众表现出了高度的政治热情和积极性，对该《宪法修改草案》提出了大量的意见。比如，贵州省就组织了2286次讨论会，参加的有42600多人，宪法修改委员会秘书处办公室也先后收到民众来信1538封。注37 中央和国务院各部门、人民解放军、各民主党派和各人民团体共91个单位都报来了材料，29个省、自治区、直辖市报了两次材料。宪法修改委员会秘书处把各方面的修改意见编成《全民讨论宪法修改草案意见汇集》（共五集），分送宪法修改委员会各位委员，供讨论修改时参考。注38
在各地民众和党政机关干部的来信中，我们可以看到，并非所有的人都同意宪法草案关于土地所有权的规定，有些干部和公民对第十条第一款的规定就提出了疑问甚至批评，比如：
湖南省建委办公室吴民瑞说，草案第十条规定“城市的土地属于国家所有”，这个规定“概念难解释清楚，执行时也不好办”。原因是：（1）现有城市的市区范围是不断变化的，如长沙市解放时市区仅6.7平方公里，现在是53平方公里，今后还可能扩大。而新发展的市区与原有郊区犬牙交错，很难准确地划分清楚。（2）今后还将有越来越多的县镇和工矿区升级为城市。如1957年以前湖南省有9个城市，现在有15个城市。这些新增城市的土地以前属于集体所有，批准为市后是否就变成为属于国家所有呢？
还有不少群众对宪法修改草案关于宅基地所有权的规定提出不同意见。河北纪维涛等人提出“宅基地应属于国家所有，但应明文规定社员使用权。”北京王永泉等提出“宅基地是属于个人的，不应归国家或集体所有。尤其是土改以前属于贫农的宅基地，是祖祖辈辈传下来的，宪法应给予保护。”注39
全民征求意见结束后，宪法修改委员会继续修改宪法草案，多名委员发表意见。尽管我们目前无法找到宪法修改委员会在这一段时间的讨论记录，也无法知晓该委员会内部是否就上述官员或民众提出的意见进行过讨论，但可以确定的是，这些意见并没有受到应有的重视，也没有得到采纳。1982年11月26日下午，五届人大五次会议在人民大会堂开幕，宪法修改委员会彭真副主任受叶剑英主任的委托，代表宪法修改委员会做《关于中华人民共和国宪法修改草案的报告》。该报告提到：
注40
1982年11月27日到12月3日，全国人大各代表团对宪法修改草案和彭真的报告进行了讨论。依照宪法修改委员会秘书处秘书顾昂然的回忆，“大会经过逐章逐条审议，提出不少好意见，根据代表意见进行了修改，涉及的条文有19条，有的条文修改不只一处，如果连序言、总纲的修改都算上，一共修改了近30处”。注41 不过，这些修改不包括“城市的土地属于国家所有”这一规定，因为后来12月4日通过的宪法对此没有做出任何改动。
上文关于1949年以来土地产权制度史的梳理表明，在1982年的宪法修改过程中，修宪机关似乎并没有认真反思“城市的土地属于国家所有”这一主张的正当性和合法性，反而以国家发展需要为由，将这一“文革遗产”宪法化，为之后中国城市化的健康发展和社会的和谐稳定埋下了隐患。

注释：
方　毅（1916～1997）历任中国科学院副院长、院长，时任国家科委主任。
杨秀峰（1897～1983）时任人大法制委员会副主任，中国教育学会、中国法学会名誉会长。
胡子婴（1909～1982）时任民建中央常委，全国政协常委等职。
钱昌照（1899～1988）时任七届全国政协副主席、中国国民党革命委员会中央副主席。
江　华（1907～1999）时任最高人民法院院长。
杨尚昆（1907～1998）时任中央军委常务副主席兼秘书长。
刘澜涛（1910～1997）时任政协第五届全国委员会副主席兼秘书长，机关党组书记。

注1　《中国人民解放军布告》（1949年4月25日），第7条。
注2　《关于城市房产、房租的性质和政策》载《人民日报》新华社信箱（1949年8月11日）。
注3　《扬州晚报》曾报道，扬州有很多人保留1950年前后地方政府颁发的“房产土地证”，其中杨其元家的老房产土地证是1950年1月由扬州市解放后第一任市长杨祖彤签名颁发，时间最早。《最老土地证一再“刷新”》载《扬州晚报》，2008年8月27日，A5版。
注4　《契税暂行条例》第3条，1950年4月3日政务院公布，1954年6月11日财政部奉政务院（54）4财农范字第58号通知修改。
注5　同上，第9、10、11条。
注6　中央书记处第二办公室：《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》（1956年1月18日）。
注7　同上。
注8　中央工商行政管理局、商业部《关于加速城市私人出租房屋社会主义改造工作的联合通知》（1961年5月13日（61）工商办字第2号，（61）商办联字第217号）。
注9　《国务院批转国家房产管理局“关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”的通知》（1964年1月13日）。
注10　北京十四中红卫兵：《告全国同胞书》（1966年8月26日）。
注11 丁大华《世所罕见的红卫兵抄家战果展览会》载《文史精华》2008年第1期。
注12　《北京市房地产管理局关于接管私房的若干规定》附注显示“一九六六年十月七日北京市人民委员会办公厅秘书处电话通知：万里同志指示：‘自住的私房交给国家的，先不要收租。产权问题以后再说。’”由此观之，北京市人大并没有肯定土地和房屋所有权“国有化”的建议。《北京市房地产管理局关于接管私房的若干规定》第5、7、8条以及附注（1966年9月26日）。
注13　转引自《最高人民法院关于吴天爵等与新宾镇集体饮食服务店房产纠纷案的批复》，法（民）复〔1985〕17号，2008年12月18日已废止。
注14　《国家房产管理局、财政部税务总局答复关于城镇土地国有化请示提纲的记录》，（1967年11月4日）
注15　北京市革命委员会：《关于无产阶级文化大革命中红卫兵查抄财物、房地产处理的通知》（京革发[68]044号）1968年2月20日。
注16　笔者目前仍没有找到泉州市当时的规定，但我们可以从福建高级人民法院1989年向最高人民法院提交的《关于蔡敏卿与蔡奕新、柯碧莲等人房屋买卖纠纷一案的请示报告》中了解到泉州的情况。参见《最高人民法院请示与答复（民事卷）》，中国法制出版社2004年版，第190—193页。
注17　邓小平：《党和国家领导制度的改革》（1980年8月18日），载《邓小平文选（一九七五 —— 一九八二）》，人民出版社1983年版，第299页。
注18　许崇德：《中华人民共和国宪法史》，福建人民出版社2003年版，第559—563页。
注19　顾昂然：《回望：我经历的立法工作》，法律出版社2009年版，第76页；《彭真传》编写组：《彭真年谱》，（第五卷），中央文献出版社2012年版，第117页。
注20　前引许崇德（2003）书，第603页。
注21　同上，第609—610页。
注22　王汉斌：《宪法、刑法、刑诉法、民法：经历怎样的博弈，进步如何取得，留下哪些遗憾——王汉斌亲历的重大立法论争》，载《南方周末》2013年4月18日。
注23　肖蔚云：《我国现行宪法的诞生》，北京大学出版社1986年版，第42页。
注24　《彭真传》编写组《彭真年谱》（第五卷）中央文献出版社2012年版第115—120页。
注25　同上，第123页。
注26　《关于1982年宪法的起草过程——王汉斌访谈录之三》，载《法制日报》2011年3月29日。
注27　《彭真传》编写组：《彭真传》（第四卷），中央文献出版社2012年版，第1454—1455页；中共中央文献研究室：《邓小平年谱》（1975—1997），中央文献出版社2004年版，第793页。
注28　转引自许崇德（2003）书，第619页。
注29　同上，第637页。
注30　同上，第644—645页。
注31　同上，第658页。
注32　同上，第665—666页。
注33　同上，第679—680页。
注34　同上，第680—682页。
注35　《中华人民共和国宪法修改草案》，人民出版社1982年版，第13页。
注36　同上，第1页。
注37　前引许崇德（2003）书，第719页。
注38　《关于1982年宪法的起草过程——王汉斌访谈录之三》，载《法制日报》2011年3月29日。
注39　前引许崇德（2003）书，第721页。
注40　彭真：《关于中华人民共和国宪法修改草案的报告》（1982年11月26日代表宪法修改委员会向五届人大五次会议所做的报告），载《彭真文选:一九四一 —— 一九九○年》，人民出版社1991年版，第445页。
注41　顾昂然：《社会主义法制与立法工作》，中国政法大学出版社1989年版，第59页。

（作者为中国人民大学法学院博士后研究人员）


http://www.yhcqw.com/html/cqb/2013/68/2C50.html

[ 本帖最后由 陆民 于 2013-6-12 17:23 编辑 ]

陆民

最老土地证一再“刷新”


          2008年08月 27日 07:30  |来源： 扬州晚报

　      　扬州网讯本报有关老房产土地证的报道，引起不少市民关注。 昨天，杨其元老人珍藏的房产土地证的故事在本报刊登后，数十位读者致电本报，将房产土地证发放的最早时间一再“刷新”。 昨晚，文保专家赵立昌告诉记者，他所珍藏的老房产土地证是1950年1月的，上有扬州市解放后第一任市长杨祖彤的签名。

　　“我家也有老房产土地证，是1951年7月的。”昨天，数十位读者陆续给记者打来电话，记者特意赶到绿扬新苑马老先生家中。

马老先生打开一个破旧铝盒，取出100多张色泽土黄的纸张。 除了3张标注为1951年（月份未标明）的老房产土地证外，还有多张解放前的房契、税票，其中最老的一张是光绪年间的。 据了解，这些都是马老先生的岳父胡元国生前所藏。

　　据介绍，当时胡的父亲和母亲在上海帮佣，积攒钱款回到扬州原七里甸乡购置田地砌房，并签了多张田契和房契作凭证，胡家后代一直小心地收藏着。 马老先生说，如果可以，想把这些房契、税票捐给政府。

　　带着马老先生的心愿，记者找到市档案局。 档案资料征集编研处处长王小胜表示“非常欢迎”。 他说，马老先生收藏的老土地房产证、房契在扬州很多市民家中多有发现，文物价值不高，但可以作为历史资料供相关学者研究用。

　　昨晚，记者向市文保专家赵立昌请教时，他告诉记者，他也珍藏有一份老房产土地证，时间为1950年1月。

    记者 张庆萍

http://www.yznews.com.cn/zjyz/2008-08/27/content_2013073.htm

陆民

北京十四中红卫兵


  一九六六年八月二十六日

群山沸腾，流水欢歌，由我们伟大领袖毛主席领导的文化大革命，正以雷霆万钧之势，在全国个地轰轰烈烈地展开。 我们用毛泽东思想武装起来的红卫兵，要在这场史无前例的文化大革命中经风雨，见世面，争当革命闯将，为完成伟大的无产阶级革命事业贡献我们的力量。 毛泽东思想武装起来的红卫兵，天不怕，地不怕，为了革命利益，刀山火海也敢闯！ 我们现在要起来为革命造反！ 造资产阶级的反，造修正主义的反，造反动派的反，造一切剥削制度的反，造旧思想、旧文化、旧风俗、旧习惯的反，造阻挡通向共产主义的一切牛鬼蛇神的反 ！ 反！ 反！ 反了这些，无产阶级革命事业就会飞速向前发展，共产主义的康庄大道就在我们眼前！

我们向全国各大城市庄重宣告∶

◇　一、彻底铲除修正主义苗子

（1）理发馆、裁缝铺、服装厂的同志们，你们今后一律不许给那些资产阶级狗崽子、流氓、阿飞、小瘪三们理怪模样、妖里妖气的头发，什么无缝青年式 、青年波浪式、螺旋宝塔式、鸭子屁股式……这些洋头，我们社会主义的中国不许流行。 不许给资产阶级的孝子贤孙、外国洋人的干儿子干孙子们做牛仔裤、牛仔衫、牛仔裙、什么鸡腿裤、蹲下撕毁式… …服装，在无产阶级专政的社会主义新中国，这些东西绝不允许生存。

工农同志，你们不要再为这些社会渣滓服务了。 我们深信，你们要革命，要为无产阶级革命事业贡献力量，你们决不愿做资产阶级、修正主义的奴才和保姆。 旧社会，你们受尽资产阶级的百般虐待和残酷剥削，今天是人民的天下，社会的主人是我们广大工农兵！ 你们应该造那些资产阶级老儿和狗崽子及其孝子贤孙们的反！

（2）商店、制鞋厂、委托商行的工人同志：我们是社会主义的中国，可是现在仍然存在资产阶级的流毒。 你们绝不愿意让旧中国的悲剧重演，绝不愿意资产阶级重新骑在人民头上。 但是，解放十七年来，这些厂行自觉、不自觉地为那些资产阶级的宠儿、流氓、阿飞服务着，出售什么夜来香、香水、口红、这粉那粉、火箭鞋、牛仔鞋、高跟鞋、 大盖鞋…… ，收购、出售资产阶级的破衣破罐、家财什物、外加封建老儿们的长袍、马褂……给社会主义放了不少毒。 这些，在中国再也不能出现了！ 再也不能存在了！ 你们必须停止出售类似商品，不许收售对社会主义有毒的商品。

资产阶级老儿们，顽固不化的狗崽子、孝子贤孙们，你们横行霸道、不可一世的时代一去不复返了！ 在我们伟大的毛泽东思想时代，在新中国，绝不允许你们梳大背头，穿着牛仔衫、鸡腿裤、火箭鞋到处放毒，绝不允许你们梳着鸭屁股头发，抹着夜来香，擦着香 粉，穿着牛仔裙、港式衫、高跟鞋到处乱窜。 只许你们老老实实，不许你们乱说乱动。 你们必须在张贴此告示十天内，彻底改装。 如若不然，广大的红卫兵将制裁你们！

◇　二、彻底铲除一切剥削现象

（1）所有房主们，你们听着：解放前你们用剥削劳动人民的血汗钱，置办了房产，而今你们还收房租，继续剥削劳动人民。 你们这些吮吸劳动人民血汗的臭虫，必须停止吸血，房产一律归公。 住户们一律不向房主交租子！ 各地房管局的革命同志们，望你们办理好房产归公手续，马上把房产接收下来。

（2）中国人民银行各分行的革命同志，我们向你们发出通令：立即没收资产阶级的股息和取消存款给利息的作法。 这些资本家的钱就是劳动人民的血泪。 现在是归还给人民的时候了！ 今后那个剥削分子敢领定息，绝不许可！

（3）旧社会的文人秀才老朽们、演员作家们，你们终日坐在书阁暖室内，不但写黑书、演黑戏，还利用“特长”，向国家、向人民索取高薪，过你们奢侈 的生活。 劳动人民辛辛苦苦劳动一个月，工资几十元，你们坐在办公室、排练场一月，工资几百上千元，这二者有多大悬殊！ 这不合理的现象要彻底根除！ 你们必须主动向国家申请，请求降低工资。 如若不然，我们将采取必要的行动！

◇　三、杂　项

（1）医院的某些少爷、小姐们，你们穿着白大褂、高跟鞋，或留着螺旋宝塔式的发样，在医院对资产阶级狗崽子们和和气气、关怀备至，对工农兵们，你们 态度生硬、麻木不仁。 如今是无产阶级的天下，你们在医院对劳动人民的态度是什么？ 作风是什么？ 你们明白！ 你们订的各项制度，对谁有利？ 你们也明白！ 你们必须改掉旧习气，改掉旧制度，置身于工农兵之中，彻底为工农兵服务。

（2）各地的商店、街道的名称，凡是带有封建意识、资本主义企图的都应一律撤换，换上有社会主义色彩、共产主义理想的名称。

上述条令，自张贴日起，即时生效！若有违犯上述条令者，我们将采取必要的革命行动！

各地的红卫兵和广大革命师生、革命职工们：不除掉旧思想、旧文化、旧风俗、旧习惯，就不能够建立新思想、新文化、新风俗、新习惯。 面对我们职工还存在的旧社会残余势力，我们一定要敢想、敢说、敢干、敢闯、敢革命、敢造反！ 我们是旧世界的批判者，我们要砸烂旧世界，创建新世界！ 我们有伟大的毛泽东思想的指引，有坚强团结高度自觉的七亿中国人民，一定能够取得无产阶级文化大革命的伟大胜利！

同志们：我们的革命行动，一定能得到你们的支持！ 希望你们在各地协助我们做好上述条令的监督工作，誓把资产阶级歪风邪气全扫光，剥削阶级思想全铲光，修正主义苗子全拔光！ 北京对违犯类似条令的处理方法是：格剃勿论、格剪勿论、格砸勿论！

同志们，让我们高举毛泽东思想伟大红旗，向旧世界猛烈开火！

伟大的无产阶级文化大革命万岁！

无产阶级专政万岁！

革命造反精神万岁！

中国共产党万岁！

最最敬爱的领袖、统帅、导师、舵手毛主席万岁！万岁！万万岁！

北京十四中红卫兵

一九六六年八月二十六日

陆民

陆民

城市土地私有产权是何时消失的？

章立凡


此主题相关图片如下：

此主题相关图片如下：

　　历史上的革命与改革，往往意味着社会财富的再分配，土地产权最容易在这类节点上发生变化。
　　
　　1950年6月28日，中央人民政府委员会第八次会议通过《中华人民共和国土地改革法》，宣布“没收地主的土地、耕畜、农具、多余的粮食及其在农村中多余的房屋。但地主的其他财产不予没收。”这是共和国历史上的第一次土改，实施过程带有强烈的暴力革命特色，多数地区都超越了法律和政策。其后，又在合作化的名义下，将农民分到手的土地重新集中。
　　
　　到了人民公社时期，农村土地高度集中，农民被套牢在土地上，却未能解放生产力。“一大二公”的结果是“规模而不经济”，播下“共同富裕”的龙种，收获却是“均贫”，“穷折腾”造成了饿死数千万人的大饥荒，这是官方史学家最不乐提及却又无法掩盖的事实。
　　
　　但在50-60年代，城镇中的土地所有制与农村不同，国有土地与私有土地同时并存。私有土地与私有住房相关联，业主持有人民政府颁发的《土地房产所有证》，有的还持有单独的《土地所有权证》。1956年全行业公私合营的同时，对城市中部分房主的私有房屋，曾采用国家经租、公私合营等方式进行社会主义改造。与资本家拥有的生产资料不同，大部分私房系公民的生活资料，房屋及其土地的所有权也均未实行法律上的转移。
　　
　　作为革命承诺之一的农村土改，实施的依据是《土地改革法》，而城市土地私有产权被收归国有，则未经任何法律程序。在1966年开始的“文革”中，仅仅以“革命的名义”，就将全国城镇私房连同下面的土地全部收缴，房主们被迫交出权证。“文革”后落实私房政策，大多只发还房产不发还土地，形成了房屋、土地所有权分离的怪象。将非法剥夺的房子还给本主，在“文革”刚结束的年代已是一项“德政”，心有余悸的房主们只有默认。
　　
　　1982年颁布的《中华人民共和国宪法》，第十条规定“城市的土地属于国家所有”，这是以往三个宪法文本中从未出现过的。城市“土改”的既成事实壮严地写入了宪法，没有给公民的财产损失以任何补偿。当时处于改革开放初期，公众权利意识淡薄，对“私有”二字心存疑惧，无人敢于提出异议。此外，还有一项“文革战果”被保留下来，即公私合营企业未经任何法律手续转为国营企业。上述两项剥夺如果放到今天实行，势必引发社会动荡。
　　
　　进入90年代，城市化进程不断加快，“土地财政”成为地方主要财源，政府日益“无限公司化”。由于城市土地已收归国有，上面的房屋不过是“附着物”，可以“依法拆迁”；即便购买了新建的商品房，所持有的也只是《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。国有土地产权从所有制上应属全民所有，可是主人翁在自己领土上购房居住，须另外摊缴高额土地出让金给公仆政府，一点国民优惠都没有。根据宪法，依法征用土地的前提是“国家为了公共利益的需要”，既然事关“公共利益”，面对越来越疯涨的房价，越来越奢华的仆人是否应该让利给主人？
　　
　　在利益的驱动下，某些地方政府一纸拆迁公告，便足以将一片城区变成一堆瓦砾。很多地方动用行政权力和黑恶势力进行暴力拆迁，导致群体事件频发，社会冲突日益激化。从2007年3月重庆杨武、吴苹夫妇的“最牛钉子户”事件，到2009年6月上海张龙其、潘蓉夫妇向强拆队投掷燃烧瓶事件，乃至同年11月成都女业主唐福珍自焚事件，都是公民保卫合法财产的抗争，形式一次比一次惨烈，为全国民众所瞩目。有学者朋友说“当前社会的主要矛盾，是抢钱与反抢钱的斗争”，虽语带调侃，却点评到位。
　　
　　财产权是一项基本人权，但不受中国历代统治者尊重。全国人大2004年将保护私有财产写入宪法，2007年又颁布《物权法》，很大程度上保护了改革开放后的“先富”阶层，但不追溯保护部分公民过去被侵害的权益，也很难保护全体公民的长远权益。房屋与土地产权分离的后遗症日益凸显，迫使人们思考：抵触上位法的《拆迁条例》为何横行无忌？宪法能否保障《物权法》的有效性？
　　
　　中国人传统的“国民性”中有“仇富”基因，外加“气人有笑人无”的劣根性，即便当了“自了汉”式的顺民，也难免幻想来一场翻天覆地的“财富再分配”，痛痛快快当一回暴民，可是很少想到要成为公民，并共同建立一个公民社会。
　　
　　当别人的生产资料被剥夺，你不说话；当别人的生活资料被剥夺，你不敢说话；当别人的房子被拆掉，你袖手旁观；当“煤老板”的产权被收吃掉，你围观叫好；当“国进民退”大潮高涨，你为大国崛起自豪；当你自己沦为房奴或无房户，才开始骂娘……。

    身为纳税人，你的最大恐惧来自于：无限膨胀不受制约的权力，正在掏空所有人的钱包。
　　
　　                          2010年1月19日 风雨读书楼
                              《新世纪》周刊 2010年第5期（发表时略有删节）



[ 本帖最后由 陆民 于 2013-6-13 07:16 编辑 ]

陆民

一國N制

陆民

联合国人权事务高级专员办事处网站：

http://www.ohchr.org/CH/Pages/WelcomePage.aspx

《世界人权宣言》：

【第一条】
人人生而自由，在尊严和权利上一律平等。他们赋有理性和良心，并应以兄弟关系的精神相对待。
【第十七条】
一 人人得有单独的财产所有权以及同他人合有的所有权。
二 任何人的财产不得任意剥夺。
第二十条
一 人人有权享有和平集会和结社的自由。

这几天请大家把主要精力放在联合国新开微信这件大事上，好机会！！！

中国作为联合国常任理事国，理应带头遵守《世界人权宣言》。该《宣言》第十七条第一款：人人得有单独的财产所有权。第二款：任何人的财产不得任意剥夺。

敦促中国政府遵守《联合国宪章》、《世界人权宣言》、《经济、社会及文化权利国际公约》、《公民权利和政治权利国际公约》等联合国有关章程，圆满解决中国的“经租房问题“。





[ 本帖最后由 陆民 于 2013-6-18 19:32 编辑 ]

陆民

供手机扫描

[ 本帖最后由 陆民 于 2013-6-18 19:43 编辑 ]

陆民

         致联合国秘书长的微信

                  —请关注中国百万户老百姓经租房问题


        联合国秘书长
        尊敬的潘基文先生：

       您好！获悉联合国开发计划署驻华代表处14日发布消息：联合国秘书长潘基文当日宣布，联合国官方微信号正式启动。在此我们中国公民表示热烈祝贺！您在宣布时说“我希望联合国微信号能让很多中国人了解到联合国的新闻和最新动态，理解联合国为什么至关重要。”您的话使我们备受鼓舞，一致表示要直接给您写信，反映中国1958年经租房等历史问题。希望能得到您的关注，促进问题的解决。
     【一】“经租房”的由来：中国“经租房”问题产生在1958年。当时中国各地，凡超过规定起点的私人出租房屋【比如北京超过15间房，上海超过150平方米】由政府统一经营租赁管理，这类房屋即叫“经租房”。政府每月给经租房产权人原房租的20-40%，称为“定租”。“文化大革命”中，迫使经租房产权人将土地房屋所有证上缴，单方面撕毁 “经租协议”停发“定租”，并于1982非法宣布经租房产权一律属于国家
      【二】中国作为联合国常任理事国，理应带头遵守《世界人权宣言》。该《宣言》第十七条第一款：人人得有单独的财产所有权。第二款：任何人的财产不得任意剥夺。中国宪法在1954年就规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。”现行宪法更明确指出： “公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”
      【三】国内法院上诉无门：中国最高人民法院在1992年出台了法发（1992）38号司法解释，说属于历史遗留问题的落实政策性质的房地产问题不予受理。国家关闭了全国百万经租房产权人及其继承人走司法渠道解决问题的途径，它使此类问题的访民依宪维权处于“告天天不灵，告地地不应”的境地。
      尊敬的秘书长先生，我们恳请您，以您的威望敦促中国政府遵守《联合国宪章》、《世界人权宣言》、《经济、社会及文化权利国际公约》、《公民权利和政治权利国际公约》等联合国有关章程，圆满解决中国的“经租房问题“。谢谢！

     致以崇高的敬礼！
     中国100多个城市“经租房”权益人

                             2013年 6月 17日

          微信已发  


Help[求救]！
“中国大陆的犹太人”向全世界发出求救SOS！
“经租房主”是中国大陆一个特殊的群体，他们的合法私房在上世纪五十年代被政府连骗带抢地强行借去由国家代为经租，最后在没有经过任何法律程序和法律手续的情况下，政府就以“革命的逻辑”声称：房子已被收归国有了。
面对这种赤裸裸的强盗行径广大业主奋起反抗，以各种形式向各级政府部门提出申诉：要求归还私房！维权时间长达数十年之久，令人愤概的是政府以种种歪理予以拒绝，至今仍未归还。
中国这群被抢私房的庞大群体，他们的遭遇堪比二战期间被纳粹掠夺财产的犹太人，是名副其实的“中国大陆的犹太人群落”仅在上海就有8926户之多。
我们呼吁世界各国的媒体，请关注中国这群被政府掠夺房产的弱势群体，同时请求联合国人权组织向中国政府问责：如何保障老百姓的人身权、财产权？
为此，向全世界发出求救：帮帮我们吧SOS！
Shanghai ask for house group [上海讨房团]
Help[求救]！
"Jew of Chinese mainland" to whole world goes out and seeks help SOS!
“Owners of rented houses " are one special group in Chinese mainland. In ancestor`s century the fifties their legal private houses were cheated, snatched and forced to borrow by the country on behalf of through the rent. Finally Government with "logic that makes a revolution" claim: the houses have been nationalized without any legal pro-cedure and formalities of law.
In the face of this kind naked robber`s conduct, the vast owners rise up resist with multiform to Government sectors at different levels offer to appeal:Demand to return the private houses! It is long to safeguard legitimate right and intrests for sevsral dozen years . Make people`s righteous indignation is that the Government give the refusal with lame arguments and still has not returned up to now .
Massive group of this group of snatched private houses savings of a family member in China , their suffer compete in The Second World War during Nazi plunder the Jew of the property, as a matter of fact is that name tally with of "Jew`s community in Chinese mainland". In Shanghai there are 8926 households.
We appealed for the media in all over the world, Please pay close attention to the Chinese weakgroup,their houses property was plundered by the Government and reqires the United Nations at the same time Organization of Human Rights to the Chinese Government ask the duty:How do secure common people of right of theperson, propertyright?
For this, to Whole World goes out and seeks help: Help us SOS!
Shanghai ask for house group [上海讨房团]

陆民

致联合国秘书长的微信

陆民

潘基文先生  回函

陆民

中国目前涉及经租房问题百余城市明细表